الإيجارة العقارية (2 - 3)

<a href="mailto:[email protected]">ammorad@ewaa.com.sa</a>

لأهمية سوق الإيجارة العقارية فقد تناولنا موضوعها بشيء من التفصيل والتحليل، ففي الجزء السابق تحدثنا عن أهمية هذه السوق بالنسبة للقطاع العقاري وتطرقنا إلى العوامل المؤثرة على هذه السوق، وحيث إن هذه السوق تتمتع بالمرونة الكاملة بحسب نوعية العقار تم حصر وسرد أنواع الإيجارات الأساسية كإيجار سكني وإيجار تجاري وإيجار صناعي وإيجار الأراضي. وفي هذا الجزء نتطرق إلى أساليب التعاملات في سوق الإيجارة العقارية.
طرق تحصيل الإيجارات:
يشمل سوق الإيجارة العديد من الطرق والأساليب في عملية تحصيل الإيجارات بشكل عام فمنها ما هو شهري أو فصلي أو سنوي، وقد تختلف من بلد إلى آخر بحسب التقليد والأعراف المعمول بها، إلا أن دفعة التحصيل أو قيمة الإيجار وما تقتضي من نفقات تخضع للمفاوضات بين الأطراف (المالك والمستأجر) لتحديد الالتزامات المبدئية لكل طرف وبالتالي يوجد عدة أساليب أو أنواع لتحصيل الإيجارة أهمها:
‌أ. إيجار شامل (دفعة الإيجار الكلية) أي تحصل دفعة إيجارية واحدة شاملة من المستأجر للمالك، تشمل جميع النفقات المتعلقة بالعقارات:
1 – دفعة إشغال العقار (للشقة أو المتجر....) وهي الدفعة الرئيسة للمالك.
2 – دفعة الخدمات المرتبطة بالعقار (تنظيف، إدارة، ضمان،....).
3 – دفعة الخدمات الكهربائية والمائية والميكانيكية (وما شابه) للعقار.
4 – دفعة الرسوم والضرائب المالية البلدية وغيرها.
‌ب. الإيجار الصافي أي تحصيل عدة دفعات يؤديها المستأجر إلى المالك وأصحاب الخدمات الإيجارية الأخرى المقدمة من المؤسسات التابعة لها، ومنها:
1 – دفعة ثابتة لإشغال العقار (المأجور) وهي دفعة رئيسة للمالك مباشرة.
2 – دفعة الخدمات المرتبطة بالعقار للإدارات المعنية والمهتمة بها إن خاصة أو عامة.
3 – دفعات الخدمات الكهربائية والمائية وما شابه للمؤسسات الخاصة التابعة لها.
4 – دفعات الرسوم والضرائب المالية والبلدية وغيرها للمؤسسات الحكومية التابعة لها.
والفرق بين هذين النوعين من التحصيلات أن تحصيل الإيجار الشامل يؤثر على دفعة إشغال العقار الرئيسة للمالك عندما تتغير الدفعات الثلاث الأخرى (2-3-4) والتي عادة هي في زيادة مستمرة مع الوقت وبحسب الاستعمال.
أما تحصيل الإيجار غير الشامل فهو يضمن دفعة ثابتة للمالك بدل إشغال العقار (المأجور) ويقوم المستأجر بضبط المصروفات الأخرى التي قد تختلف من مستأجر لآخر بحسب استعمالاته للخدمات المحتاجة المأجورة.
‌ج. إيجار نسبي أي تحصيل دفعتين أو أكثر من المستأجر إلى المالك وهماً:
1 – دفعة إيجار أساسية شاملة أو غير شاملة.
2 – دفعة ثانية على نسبة مبيعاته أو نسبة الإنتاج وهي نسبة معينة تبدأ بعد الوصول إلى مدخول مادي معين تحققه مداخيل تجارة أو صناعة المستأجر للعقار بعدها تقتطع نسبة مئوية عن المبيعات الإضافية يدفعها المستأجر للمالك وهذا التحصيل الإيجاري يعتمد عادة في الإيجار التجاري والصناعي الذي يتأثر بمواسم معينة ويخف في مواسم أخرى وهي مهمة بالنسبة للمستأجر من باب التشجيعات والحوافز التي يقدمها المؤجر لجذب تجارة أو صناعة معينة.
‌د. الإيجار المنتهي بالتملك وهذا النوع من الإيجارات هو أقرب للتمليك منه إلى الإيجار ويعتمد هذا النوع من التحصيل على دفعتين أساسيتين تقريبا:
1 – دفعة إيجار أساسية شاملة أو غير شاملة.
2 – دفعة ثانية إضافية من ثمن العقار (المسكن، المتجر).
والمفترض والأفضل أن يتفق الطرفان (المالك والمستأجر) على ثمن العقار عند توقيع هذا النوع من العقود وألا يترك للمستقبل (فقد يزداد أو ينقص ثمن العقار) عندما يقرر المستأجر شراء العقار أم لا فيتحول العقد إلى عُقد.
وهذا النوع (الإيجار المنتهي بالتمليك) هو نوع تملكي أكثر منه إيجاري إلا إذا تغيرت ظروف المستأجر ولم يعد يرغب في التملك. عادة تحصل الدفعة الثانية الإضافية لمدة معينة بعدها يقرر المستأجر إذا أراد التملك والانتقال من عقد الإيجارة إلى عقد التمليك فتكون مجموع دفعاته الثانية الإحقاقية هي دفعة من ثمن العقار (المتفق على ثمنه أساساً).
أما إذا لم يرغب المستأجر في التملك فقد تكون مجموع الدفعات الثانية الإحقاقية بمثابة غرامة مالية تصبح من حق المالك الذي قد يحتفظ بها جميعا (عادة) أو قد يعيد نسبة منها إلى المستأجر إذا ما رغب المالك ذلك.
وتستعمل هذه الطريقة عادة في أسواق البيع في حالتين اثنتين:
1 – عندما يكون العرض أكثر من الطلب فيكون هذا النوع من الاتفاقيات هو بمثابة تشجيع للمستأجر لتمديد فترة اختباره لمناسبة المأجور لظروفه وللسوق العقارية قبل الالتزام بالشراء.
2 – أو عندما يفتقد المستأجر الدفعة الأولى المطلوبة من المؤسسة المالية المقرضة من ثمن العقار ولاستدانة المبلغ المتبقي من المؤسسة المالية فيساعد المالك في تحسين أوضاع المستأجر وتوفير ماله للدفعة الأولى للوصول إلى الهدف المنشود.

مستشار وخبير عقاري دولي
شركة إيواء الديرة للتطوير العقاري المحدودة
رئيس لجنة التطوير العمراني - الغرفة التجارية الصناعية في جدة
عضو لجنة تقنية المعلومات - الغرفة التجارية الصناعية في جدة