هدوء تضخم الإسكان في الولايات المتحدة لن يدوم .. ما السبب؟

يقول مسؤولو الاحتياطي الفيدرالي، إنهم واثقون من أن تضخم الإسكان سيهدأ في الأشهر المقبلة، وهو جزء رئيس طال انتظاره في جهودهم للسيطرة على الزيادات الإجمالية في الأسعار وتأمين تحولهم إلى خفض أسعار الفائدة. مع ذلك، قد يلوح التحدي الحقيقي في الأفق عندما تبدأ سلسلة من الشقق الجديدة في النفاد، بينما يظل مخزون منازل الأسرة الواحدة قليلا، وهي وصفة لضغط الأسعار في المستقبل في فئة تمثل نحو ثلث مؤشر أسعار المستهلك. رغم أن هدف التضخم البالغ 2% يستخدم مؤشرا أقل حساسية لتكاليف المأوى، إلا أن مسؤولي الاحتياطي الفيدرالي ما زالوا يرون أن ديناميكيات الإسكان والإيجار جزء مهم لم يتم حله في معركة التضخم. ويعترف مسؤولو البنك المركزي بصعوبة العثور على مستوى معدل فائدة محدد يبقي الطلب الإجمالي تحت السيطرة دون خنق المعروض من المنازل والشقق الجديدة، لكن بعضهم يجادل بأن صناع السياسات أفرطوا بالفعل في اعتمادهم على الاقتصاد. دعا أعضاء الكونجرس الاحتياطي الفيدرالي إلى خفض أسعار الفائدة لخفض تكاليف الرهن العقاري للمستهلكين وتشجيع البناء. وتتعامل الولايات مع تدابير وبرامج للتحكم في الإيجارات بغرض تعزيز العرض، ما يعني أن القضية أكبر بكثير من الاحتياطي الفيدرالي. تختلف أسواق الإسكان في جميع أنحاء البلاد، وتتشكل حسب قواعد تقسيم المناطق المحلية والسياسة وأسعار الأراضي. لكن تكاليف التمويل التي تتأثر بالاحتياطي الفيدرالي تعد أساسية لقرارات الاستثمار التي يتم اتخاذها اليوم وستحدد المعروض من المساكن في المستقبل. بالنسبة إلى الأهداف المباشرة للاحتياطي الفيدرالي، يبدو أن "تراجع التضخم" في تكاليف المأوى الإجمالية شبه مؤكد، مع تلاشي القفزة القياسية في الإيجارات وأسعار المنازل في حقبة الوباء، لكن البنك المركزي بحاجة إلى التأكد من التضخم سينخفض قبل أن يبدأ في تخفيضات أسعار الفائدة. بعد الزيادات السريعة التي بدأت في مارس 2022، ظل سعر الفائدة ثابتا عند 5.25% إلى 5.50% منذ يوليو الماضي. وفي حين انخفض التضخم من أعلى مستوياته منذ 40 عاما، فإن طريق التقدم الأخير كان "وعرا" كما يعترف مسؤولو الاحتياطي الفيدرالي، مع بقاء تضخم المساكن خصوصا أعلى لفترة أطول مما كان متوقعا. كانت القفزة المفاجئة في مؤشر أسعار المستهلك الشهر الماضي مدفوعة إلى حد كبير بتكاليف المأوى التي لا تزال أعلى 6% على أساس سنوي مقابل 4% التي شوهدت قبل الوباء، عندما كان التضخم الإجمالي قريبا أو أقل من هدف الاحتياطي الفيدرالي. مقاييس الإيجار التي تم تجميعها في وقت قريب من الوقت الفعلي بهدف الحصول على أسعار السوق الحالية، بدلا من المتوسطات البطيئة في البيانات الرسمية، تشير إلى تباطؤ زيادات الأسعار. مع ذلك، القيود على العرض قد تهدد بتضخم أسرع على نحو متزايد. بلغ تضخم الإسكان ذروته بمعدل سنوي 8.32% في مارس 2023، كان الأسرع منذ أوائل الثمانينيات. أظهرت البيانات أن متوسط سعر المنزل ارتفع 50% تقريبا، صعودا من 322 ألف دولار في الربع الثاني من 2020، حين وصل أثناء الوباء إلى ذروة بلغت 479 ألف دولار في نهاية 2022، وهي أسرع زيادة منذ أوائل الستينيات. منذ ذلك الحين، عاد متوسط السعر إلى 417 ألف دولار، وهو أحد الآثار الجانبية لرفع أسعار الفائدة من جانب الاحتياطي الفيدرالي الذي أدى في إحدى المراحل إلى دفع متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما إلى نحو 8%، وهو أعلى مستوى في ربع قرن.