الثلوج وضعف الين قوة اليابان لجذب المستثمرين الأثرياء
منذ شرائه منزلا في نيسيكو قبل ثمانية أعوام، شاهد تريسي لينارد، المرشد الجبلي، المدينة الهادئة في جزيرة هوكايدو الشمالية تتحول إلى المنتجع الدولي الأكثر شعبية في اليابان.
وكان كل من النشاط السياحي والمعاملات العقارية قد توقفا في الغالب خلال الجائحة، لكن المتزلجين والمستثمرين بدأوا يعودون الآن إلى "الشراء بعزيمة قوية" على خلفية الضعف الحاد للين ومع ارتفاع الاحترار العالمي الذي يتسبب في زيادة قيمة الحجم الثابت والموثوق لمسحوق الثلج عالي الجودة في نيسيكو.
يقول لينارد، وهو أمريكي انتقل من طوكيو ليستقر في نيسيكو بعد زيارة المدينة كل شتاء منذ 2008: "إن ضعف الين يؤدي إلى تفاقم الطلب المكبوت. نحن نشهد أعدادا أكبر من الأشخاص من مناطق مختلفة من العالم بعد كوفيد، لذلك أصبحت أكثر تنوعا".
ويضيف: "ستكون المسألة تتعلق فقط بكيفية تمكننا في نيسيكو، وهوكايدو ككل، من التكيف مع هذا الطلب المتزايد".
مدينة نيسيكو، التي يقل عدد سكانها عن خمسة آلاف نسمة، هي واحدة من المناطق النائية القليلة في اليابان التي شهدت ارتفاعا حادا في أسعار العقارات بعد أن تحولت إلى وجهة سياحية دولية، حيث يعمل في عديد من مطاعمها ومقاهيها عمال أجانب يتحدثون الإنجليزية.
وقد أصبحت نيسيكو وجهة للمتزلجين الدوليين أول مرة بعد أن بدأ الأستراليون بزيارة المنطقة في التسعينيات. ومنذ ذلك الحين، تنوعت صورة المستثمر العقاري لتشمل مشترين من الصين وهونج كونج وسنغافورة وماليزيا، إضافة إلى المغتربين المقيمين في آسيا من أستراليا وأوروبا والولايات المتحدة.
ووفقا لوزارة الأراضي، ارتفعت الأسعار في منطقة سكنية واحدة في بلدة كوتشان، القريبة من نيسيكو، بنسبة 44 في المائة في أوائل 2020 مقارنة بالعام السابق، ثم ارتفعت 25 في المائة في العام التالي. ومنذ ذلك الحين، سقطت المدينة من قائمة المناطق السكنية التي تشهد أكبر زيادة في الأسعار، حيث تم منع المتزلجين الدوليين من دخولها خلال تفشي فيروس كوفيد- 19.
ورفعت اليابان قيودها المفروضة بسبب كوفيد على الحدود للمسافرين الدوليين بدءا من أواخر العام الماضي، لكن إعادة الافتتاح كانت متأخرة جدا في الغالب بحيث لم تتمكن من جذب عودة السياح والمستثمرين لموسم الشتاء. وبعد أن كان لديهم مزيد من الوقت للاستعدادات، يتوقع وكلاء العقارات أن تعود المعاملات العقارية إلى طبيعتها بدءا من هذا العام.
لكن حتى أثناء الجائحة، قال جيس ريبر، مدير المبيعات في شركة نيسيكو العقارية، إن بعض الفلل والشقق يتم بيعها بأسعار قياسية أو قريبا من ذلك. وبينما كانت الحدود مغلقة، شهدت مدينة نيسيكو أيضا زيادة في عدد السياح المحليين، ما أدى إلى زيادة الاستثمار من قبل المشترين اليابانيين الأثرياء.
ويقول ريبر: "بدا الأمر وكأن اليابانيين انتهزوا الفرصة للدخول في الوقت الذي لم يكن فيه الأجانب نشطين"، مضيفا أن المشترين اليابانيين يمثلون الآن ما بين 20 و25 في المائة من المعاملات في شركة نيسيكو العقارية، مقارنة بـ5 إلى 10 في المائة قبل الجائحة.
ويقول: "بالنسبة إلى فصل الشتاء المقبل، نتوقع أيضا ارتفاعا كبيرا في عدد المشترين الصينيين الذين يملكون دخلا مخصصا للاستثمار في نمط الحياة".
ومع تداول الين بالقرب من أدنى مستوى له في عدة عقود مقابل الدولار وأدنى مستوى له خلال 15 عاما مقابل اليورو، فقد وجد اهتمام جديد، ليس فقط من قبل المغتربين في آسيا ولكن أيضا من المشترين المقيمين في الولايات المتحدة والدول الأوروبية مثل فرنسا والمملكة المتحدة.
ويقول كيث رودجرز، العضو المنتدب من شركة تايغا العقارية، إن السوق تتحرك أيضا نحو الأعلى، مع وفرة الفنادق والمنتجعات الفاخرة التي من المتوقع افتتاحها في الأعوام الثلاثة المقبلة. وتشمل هذه الأماكن سيكس سينسز، ومنتجعات أمان، وكابيلا، وهوشينويا. وفي منتصف عمليات الإغلاق بسبب كوفيد- 19 عام 2020، افتتح بارك حياة وريتز كارلتون أيضا منتجعاتهما في منطقة نيسيكو.
ويقول رودجرز: "أعتقد أنك إذا نظرت إلى ما حدث، حتى من خلال كوفيد والمضي قدما الآن، فإن قوة الاستثمار المقبلة إلى نيسيكو أكبر بكثير".
ووفقا لرودجرز، فإن شراء الأرض في نيسيكو يمكن أن يكلف الآن ما بين مليون إلى مليوني دولار، إضافة إلى ثلاثة ملايين دولار إضافية لبناء منزل. "الأمر الجدير بالملاحظة هو أن هذه القطع يتم بيعها، لذلك قام الناس بتقييم دقيق وهم يعرفون ما الذي يستثمرون فيه".
بالنسبة إلى مسؤولي المدينة والمقيمين مثل لينارد، أسهمت مشاريع التنمية الضخمة وتدفق المسافرين الدوليين في تعزيز الاقتصاد، ولكنها تأتي أيضا بتكلفة. فقد انتشرت مواقع البناء في سائر أرجاء المنطقة، في حين أجبر وصول شركات المنتجعات الكبرى مدينة نيسيكو والبلدات المجاورة لها على مواجهة نقص حاد في العمالة، إضافة إلى قيود البنية التحتية ونقص المياه.
ويقول لينارد: "من وجهة نظر السكان المحليين، يأمل المرء أن نكون قد وصلنا إلى ذروة التنمية التجارية، لأن الناس يأتون لزيارة نيسيكو والعيش فيها بسبب البيئة الجميلة: ففيها الجبال والغابات والهواء النقي والمياه. هذه الموارد الطبيعية يتم استنزافها أمام أعيننا".
وفي كوتشان، التي يبلغ عدد سكانها نحو 15 ألف نسمة، ارتفعت إيرادات الضرائب العقارية بنحو 50 في المائة على مدى العقد الماضي لتصل إلى 535 مليون ين (3.6 مليون دولار) للعام المالي المنتهي في مارس 2023. لكن ميزانية المدينة تعرضت لضغوط شديدة أيضا بسبب مشروع يمتد لعدة أعوام بقيمة سبعة مليارات ين لتركيب عدد أكبر من الأنابيب حتى لا تنفد المياه من المدينة مع افتتاح منتجعات تزلج جديدة.
ويقول مسؤول محلي في كوتشان عن تنمية المياه: "سيزيد المشروع إمدادات المياه لدينا بمقدار ثلاثة آلاف طن بحلول العام المالي 2026، ولكن إذا كان هناك مزيد من التطوير، فسيكون من الصعب العثور على موارد مائية جديدة"، مضيفا أن المدينة تقوم الآن بتحذير المطورين الجدد من مخاطر إمدادات المياه.
ويضيف المسؤول: "هناك أيضا مخاوف من أن السكان المحليين لن تعمهم الفوائد، في حال تم تطوير البنية التحتية للمياه لمنتجعات التزلج فقط".
وابتداء من أكتوبر، أدخلت كوتشان لوائح جديدة لتقييد المساحة الأرضية للمنتجعات ووضع قيود على المساحة التي يمكن تطويرها في أي غابة. ومع الإشارة إلى أن حجم منطقة المنتجعات في كوتشان يمكن مقارنتها بمراكز التزلج السويسرية مثل فيربير وزيرمات، يقول المسؤولون المحليون إن تطوير مرافق المنتجعات يجب أن يتركز حول منحدرات التزلج بدلا من انتشارها، من أجل الحفاظ على البيئة الطبيعية.
ويقول رودجرز: "المنطقة القابلة للتطوير هنا أكبر بكثير من معظم المنتجعات الدولية، وهذا يمثل ميزة إضافية ومخاطرة على حد سواء، لأنه يمكنك الإفراط في تطويرها، وقد يؤدي ذلك إلى الازدحام على الطرق والمصاعد ومواقف السيارات".
وبالنسبة إلى بعض وكلاء العقارات مثل ريبر، فإن القيود مثل تلك المفروضة على الحصول على المياه قد تساعد على إبطاء أعمال البناء الجديدة وتحفيز السوق الثانوية. وفي الأعوام الأخيرة، قام المستثمرون الآسيويون الأثرياء بتعيين مهندسين معماريين محليين وشركات بناء لتشييد منازل جديدة في نيسيكو بدلا من شراء المساكن المتوافرة فيها.
وقد أوجد ذلك بعض التوترات مع السكان المحليين. حيث أعربت إحدى صاحبات المنازل اليابانيات لفترة طويلة عن أن المنازل المشيدة حديثا لم تكن دائما "عالية الجودة" - وبدلا من ذلك، تم تصميمها وبناؤها على عجل، "لأن أي شيء يتم بناؤه يمكن بيعه هذه الأيام بأسعار مرتفعة للغاية".
وتضيف: "بعض هذه الاستثمارات لا يتم بشكل مسؤول، ولا نريد أن نرى التطوير العقاري في كل مكان".
كما أن ضعف الين، الذي كان نعمة للاستثمار الدولي في نيسيكو، هو أيضا سلاح ذو حدين. ففي حين أن انخفاض قيمة العملة يجعل الاستثمار العقاري والزيارات إلى اليابان أرخص، إلا أنه يجعل من الصعب أيضا على منتجعات التزلج والمطاعم توظيف عمال من الخارج بسبب انخفاض الأجور.
ويعد الموظفون الذين يتحدثون لغتين والبيئة الدولية واحدة من أكبر عوامل الجذب في نيسيكو بخلاف جودة الثلوج الممتازة. وقد اضطر بعض مقدمي الخدمات بالفعل إلى صرف السياح الجدد بسبب نقص الموظفين، حتى قبل بدء موسم الشتاء بالكامل.
ومع تأثير نقص العمالة في معظم القطاعات في جميع أنحاء البلاد، وتدفق جيل الشباب إلى المدن الكبرى للعثور على وظائف، أصبح توظيف عمال يتحدثون الإنجليزية يمثل تحديا أكبر لمنتجعات التزلج في نيسيكو.
ومع ذلك، تعول نيسيكو والمناطق المجاورة لها على النمو المستقبلي الذي يقوده المسافرون الدوليون والمستثمرون الذين ينجذبون إلى الثلوج في الشتاء والتجديف بقوارب الكاياك وتسلق الجبال وركوب الدراجات خلال الأشهر الدافئة.
ويقول منتقدو اللوائح الجديدة إن فرض كثير من القيود سيضعف شهية المستثمرين العالميين، الذين كانوا هم المحرك الرئيس وراء قصة نجاح نادرة حولت بلدة يابانية ريفية إلى واحدة من أشهر منتجعات التزلج في العالم.
ويقول لينارد: "سيكون المجتمع المتنامي أمرا رائعا، إذا تمكنا من موازنة هذا النمو مع خطط تنمية واضحة من أجل حماية وحفظ كنوزنا من البيئة الجميلة والموارد الطبيعية".
