علة الإسكان لن تزول بضمادة مشابهة كل مرة

عندما أعلن ريشي سوناك، وزير المالية آنذاك، مخططا جديدا لضمان الرهن العقاري أوائل 2021 قال: إنه "سيحول جيل الإيجار إلى جيل شراء".
معرفة أن الأمر لم يسر على هذا النحو حقا ستصدمك. ولا تمديد المخطط، الذي يقدم ضمانات حكومية للرهون العقارية التي تكون نسبة القرض إلى القيمة فيها عالية، كما يفكر الوزير الحالي جيريمي هانت، سيفعل شيئا يذكر هذه المرة أيضا. المخطط يحاول الآن حل المشكلة الخاطئة بطريقة لا طائل من ورائها.
إن ممارسة السياسة في المملكة المتحدة بمعالجة أمور عدة في الآن ذاته، بإبقاء ارتفاع أسعار المنازل مع التظاهر بأن بإمكان "الأسر الكادحة" "وضع أقدامها على سلم الإسكان بطريقة سهلة وميسورة" أصبحت لا تطاق على نحو متزايد.
في العام الماضي، لم تنهر السوق بقدر ما تجمدت. انخفضت الأسعار الاسمية ربما 5 في المائة منذ ذروتها، وأكثر من حيث القيمة الحقيقية. هذا لا يكفي لإحداث فرق كبير في القدرة على تحمل التكاليف. قال ريتشارد دونيل في شركة زوبلا العقارية: إنه ربما ستدير سوق المملكة المتحدة مليون معاملة هذا العام، وهو أقل بخمس من المتوسط طويل الأجل، وأقل بثلث من أعلى مستويات الجائحة.
مع ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى 5 في المائة، فإن أولئك الذين يستطيعون أخذه يكتفون بالانتظار والمشاهدة. وكذلك هي حال شركات بناء المنازل الكبرى، التي تعتمد عليها المملكة المتحدة في الجزء الأكبر من بناء مساكنها. تعدل هذه الشركات معدلات بنائها لتتناسب مع المبيعات. قالت شركة بارات الرائدة في القطاع الأسبوع ما قبل الماضي: إن معدلات الحجز تحسنت، لكن ما زالت أقل بكثير من مستويات العام الماضي (المتعثرة أصلا) من يوليو إلى أوائل أكتوبر. وتعتقد أن السوق ستظل ضعيفة النشاط لعامين.
الأفكار التي تظهر على السطح قبل بيان الخريف الشهر المقبل هي نفسها، بعد أعوام من محاولات ضخ الطلب.
إن تغيير القواعد لتسهيل استخدام المشترين لحسابات التوفير الفردي ومنتجات الادخار الأخرى لشراء العقارات أمر منطقي. تمديد خطة ضمان الرهن العقاري، التي تضمن 90-95 في المائة من نسبة القرض إلى القيمة للعقارات التي تصل قيمتها إلى 600 ألف جنيه إسترليني، ومن المقرر أن تنتهي في ديسمبر، تحدث فرقا هامشيا فقط.
تم استخدام المخطط الحالي فقط لنحو 37 ألف عملية شراء منذ بدايته، أو نحو خمس سوق نسب القروض إلى قيمة العقار المرتفعة كل عام. هذا يشير إلى أن البنوك عادت إلى السوق إلى حد كبير بقدميها، على عكس ما حدث بعد الأزمة المالية عندما أسهم ضمان مماثل في عودة مثل هذا الإقراض.
تتمثل المشكلة الأكبر في القدرة على تحمل التكاليف، كما قال أندرو ويشارت من كابيتال إيكونوميكس. قبل عامين، بفائدة رهن عقاري تبلغ 1.3 في المائة، ترجم السداد الشهري البالغ ألف جنيه استرليني إلى رهن عقاري بقيمة 298 ألف جنيه استرليني، بحسب حسابه. مع أسعار الفائدة على الرهن العقاري البالغة 5.5 في المائة، فإن دفعة السداد نفسها تعطيك رهنا عقاريا بقيمة 176 ألف جنيه استرليني فقط. وإلى أن تنخفض أسعار المساكن، أو أسعار فائدة الرهن العقاري، انخفاضا كبيرا، أو ترتفع الدخول، فإن القدرة على تحمل تكاليف السداد هي القيد الخانق في السوق.
إن الوقوف في طريق هذا التعديل، بتدخل أكبر يشابه برامج المساعدة على الشراء، سيكون غير حكيم. بلغ الهبوط الحقيقي في أسعار المساكن حتى الآن نحو نصف هبوطها بعد الأزمة المالية، دون صدمة الانخفاض الكبير في الأسعار المعلنة. فيما تستعد الحكومة لجذب البنوك للحديث عن المشترين لأول مرة، فإن هذا هو أفضل جزء من السوق يصمد من حيث النشاط، وفقا للوسطاء. سوق الإيجارات المتدهورة والبائسة تعني أن هؤلاء المشترين سيبذلون أموالهم بدلا من الانتظار. في أجزاء من الدولة، لا يزال الشراء أرخص من الإيجار، حتى بالأسعار الحالية.
"هذه مشكلة على مستوى النظام نستمر في محاولة إصلاحها بتعديل صغير آخر أو بحيلة صغيرة أخرى"، كما قال توبي لويد، الخبير والمستشار الخاص السابق لتيريزا ماي، الذي يجادل بأن ذعر انخفاض قيمة المسكن عن قيمة المتبقي من الرهن يخلو من الصحة أكثر فأكثر. أسرة واحدة فقط من كل أربع لديها رهن عقاري.
أدت إجراءات التحقق من القدرة على تحمل القروض وغيرها من القيود إلى الحد من الإقراض الأكثر خطورة منذ 2015.
يقول لويد: إنه من الأفضل تركيز الدعم على مساعدة الأشد تضررا من انخفاض أسعار المنازل، بمن فيهم الملاك المشتركون والذين بذلوا قصارى جهدهم للشراء، خاصة في العامين الماضيين.
ومن المرجح أن تضم هذه الفئة الأخيرة مشترين جدد لأول مرة وبعض الذين استفادوا من برنامج قروض المساهمة، "المساعدة على الشراء"، المغلق الآن.
بعبارة أخرى، أجزاء من جيل الإيجار التي قدمت لها الحكومة العون ذات مرة أساسا.