دخول شركات عقارية عالمية متخصصة في مجال البناء والتطوير العقاري مطلع العام المقبل

توقع محمد بن سعد آل معمر رئيس مجلس إدارة مجموعة أساس وأرباح العقارية في المنطقة الشرقية دخول شركات عالمية للسوق العقارية السعودية, وتحالفات عقارية سعودية – دولية بهدف الاستثمار في السوق السعودية, خاصة في المنطقة الشرقية بعد تدشين خادم الحرمين الشريفين أخيرا عديدا من المشاريع التنموية في مدينة الجبيل بلغت قيمتها الإجمالية أكثر من 54 مليار ريال, بعد أن أثبتت السوق العقارية السعودية أنها من أفضل وآمن الأسواق العالمية, مستشهدا بالأزمة المالية العالمية التي ضربت الأسواق أخيرا ونتج عنها خروج وإفلاس عديد من الشركات العالمية من الأسواق وخسائر تجاوزت 70 في المائة من الشركات التي ما زالت تعمل في السوق وتسريح عديد من موظفيها.

#2#

وقال آل معمر في حوار مع « الاقتصادية» إن السوق العقارية السعودية سوق واعدة ومقبلة على طفرة كبيرة خاصة في مجال البناء والتطوير, مطالبا في الوقت نفسه بسرعة تفعيل نظام الرهن العقاري لحماية حقوق المستثمر والممول وتأسيس جمعية خاصة بالعقاريين السعوديين أسوة ببعض الدول العربية والخليجية المجاورة, ومحاولة إيجاد حلول سريعة وجذرية للمساهمات العقارية المتعثرة في المملكة وضخ قيمة هذه المساهمات في السوق, وعقد اجتماع عاجل بين أمانة الشرقية وشركة أرامكو السعودية لتحديد ممتلكات الثانية في المنطقة الشرقية تفاديا لعدم تكرار توقف وتعثر بعض المساهمات العقارية التي أصبحت هاجس أغلب المستثمرين المحليين أو الأجانب, مضيفا أن السوق تسلك الطريق الصحيح وهو طريق المنتج والبعد عن المضاربات التي انتهى وقتها وأثرت كثيرا في وضع السوق العقارية السعودية, إضافة إلى الدخلاء على السوق العقارية الذين رسموا صورة سيئة عن العقار والعقاريين, مؤكدا أن من إيجابيات الأزمة المالية العالمية خروج عديد من الدخلاء على السوق العقارية وشركات النصب والاحتيال, وثبات أسعار الأراضي في المملكة لأن أسعارها قبل الأزمة كان مبالغا فيها كون أغلبها عبارة عن مضاربات.
وبين أن توقيف تصاريح المساهمات أثر كثيرا في السوق السعودية وتسبب القرار في هجرة رؤوس الأموال السعودية للاستثمار في الخارج, فإلي الحوار:

حوار: حامد الرويلي
تصوير: بطرس عياد

كيف تقيمون السوق العقارية السعودية؟ وما توقعاتكم المستقبلية للسوق؟
السوق العقارية السعودية تضررت كثيرا بسقوط سوق الأسهم, وخاصة أن أغلب الشركات العقارية السعودية التي كانت شريكا فعالا في النهضة العقارية والعمرانية فقدت جزءا كبيرا من السيولة النقدية بسقوط أسهمها أو أسهم شركات أخرى هي تستثمر بها, لكن في النهاية تبقى السوق العقارية السعودية أفضل بكثير من غيرها من الأسواق العالمية, أتوقع أن تشهد السوق مطلع العام المقبل قفزة كبيرة وثباتا في الأسعار بعد أن شهدت ركودا كبيرا خلال الفترة الماضية بسبب الأزمة المالية العالمية والمضاربات العقارية التي رفعت الأسعار بشكل مبالغ فيه وأثرت كثيرا في وضع السوق خلال الفترة الماضية, كما شهدت السوق خلال الفترة الماضية دخول كثير من الدخلاء الذين رسموا صورة سيئة عن العقار والعقاريين في المملكة, مما أدى إلى تخوف عديد من المستثمرين الأجانب من الاستثمار في السوق السعودية.

ما مدى تأثير الأزمة المالية العالمية في السوق العقارية الخليجية والسعودية بصفة خاصة؟
الأزمة المالية العالمية التي ضربت جميع الأسواق في شتى نشاطاتها أثرت بشكل كبير في السوق العقارية الخليجية والسعودية ولكن السوق السعودية أقل الأسواق تأثرا بالأزمة، ولكن في الوقت نفسه كان للأزمة المالية بعض الإيجابيات على السوق من أهمها خروج الشركات الوهمية والدخلاء على السوق العقارية, كما أنها كانت درسا مفيدا للجميع وأكدت أن الاستثمار في المجال العقاري هو الأفضل والآمن مع أن أرباحها ليست كبيرة لكنها أقل مخاطرة من الأسواق الأخرى كسوق الأسهم وغيرها, كما أن الأزمة زادت من ثقافة المستثمر السعودي لتنويع استثماراته وعدم وضعها في سلة واحدة, إضافة إلى توجه أغلب المستثمرين إلى السوق العقارية والخروج من بعض الأسواق ولكن للأسف بعد فقدان جزء كبير من رؤوس الأموال ولكن السوق العقارية مقبلة على طفرة كبيرة وكفيلة بالتعويض والمساهمة في النهضة العمرانية والعقارية, خاصة في ظل تطوير الأنظمة والبعد عن الروتين والمتابعة المستمرة من قبل الجهات المسئولة.

كيف تقارنون بين القيمة السوقية للقطاع العقاري عام 2009 مقارنة بالعام الماضي؟
ارتفعت القيمة السوقية للقطاع العقاري عن العام الماضي ولكن للأسف بعد ضياع أغلب رؤوس الأموال.

ما تقديراتكم لحجم السوق العقارية في المملكة بصفة عامة، والمنطقة الشرقية بصفة خاصة؟
التقديرات العامة للسوق العقارية في المملكة يصعب حصرها وذلك لتنوعها, خاصة في المنطقة الشرقية, حيث هناك الإسكان العام والخاص والمساهمات والفنادق والمناطق الترفيهية والتجارية وهذا يدل على ضخامة حجم السوق العقارية السعودية ورغبة عديد من المستثمرين الأجانب الدخول للسوق السعودية.

تشير اتهامات إلى أن هناك مستثمرين ساهموا في زيادة تأثير الأزمة المالية العالمية في القطاع العقاري في المملكة, ما تعليقكم ؟
لا أستطيع اتهام أحد أو تأكيد اتهام أحد، أما ما حدث من وجهة نظري فهو دخول بعض المستثمرين والدخلاء الذين لا يملكون الخبرة الكافية والتي تزامنت مع الأزمة المالية العالمية التي أثرت في السوق وفي الدخلاء وفي الذين لا يملكون خبرة طويلة في العقار الذي يمرض ولكنه لا يموت.

تعاني سوق العقارات السعودية في الوقت الحالي عزوف بعض المستثمرين، ما الأسباب التي أدت إلى ذلك؟
طبيعي أن تشهد السوق بعض العزوف من قبل بعض المستثمرين وليس الكل فلا تنس أن الأزمة الاقتصادية الحالية سببها الرهن العقاري لذلك هناك ترقب وحذر وأعتقد أنه حان وقت تفعيل الرهن العقاري كونه نظاما دوليا معتمدا وهو إيجابي للمواطن لأن الرهن العقاري عندما يتم تطبيقه يشجع المستثمر والممول ويضمن حقوقهما ويزداد عدد بناء الوحدات السكنية والتجارية, كما تضمن البنوك حقوقها وتدعم المستثمر لذلك لا بد من تفعيل هذا النظام الذي سيقلل حتى من تكاليف بناء الوحدات السكنية والمستفيد في النهاية المواطن وتأخيره ليس في مصلحة الاقتصاد السعودي ولا المواطن.

تزايدت في الآونة الأخيرة طرح عديد من المساهمات العقارية في مزادات عامة، خاصة في الشرقية, في نظركم ما الدوافع والأسباب؟
المزدات وسيلة للشركات العقارية لرفع شأن المساهمة وإفادة المساهمين بأكبر نسبة ربح ممكنة وإضفاء السمعة على المساهمة, كما أن جميع المزدات العقارية في المنطقة الشرقية كانت مجدولة وأقيمت في وقتها بغض النظر عن القرارات التي صدرت أخيرا من مجلس الوزراء المتعلقة بالمساهمات العقارية وقبل الأزمة المالية العالمية والدليل كثرة الشراء في المزادات العقارية في المنطقة وذلك بسبب ميزة المواقع والاحتياجات المستقبلية للمنطقة الشرقية, كما أن طرح هذه المساهمات في ظل الأزمة المالية العالمية يدل على وجود سيولة في السوق العقارية.

اشتهرت المنطقة الشرقية بارتفاع عدد المساهمات العقارية المتعثرة، التي بلغت نحو 25 مساهمة، بلغت قيمتها الإجمالية أكثر من 20 مليار ريال, ما الأسباب التي أدت إلى تعثر هذه المساهمات وما مرئياتكم لحلها؟
قبل سقوط هذه المساهمات كانت المساهمات تتماشى مع متطلبات السوق العقارية ويقوم بها مستثمرون معروفون في السوق وشركات ذات خبرة مما أدى إلى طفرة عقارية في المملكة وذلك دفع بعض المستثمرين في مجالات أخرى إلى دخول المجال العقاري ولقلة خبراتهم أو عدم معرفتهم بالسوق العقارية أو إدارة المساهمات أدى ذلك لتعثر مساهماتهم العقارية, وبعض الجهات الحكومية المتضمنة في عدم الإفراغ والدفان وشركة أرامكو السعودية بحجة أن أغلب المساهمات تعتبر من ممتلكاتها مع أنها أراض مملوكة بصكوك شرعية بعضها فيها صكوك قبل 70 عاما, وأطالب أرامكو بإيجاد حل سريع وأن تقوم بتعويض ملاك هذه المساهمات وأن تتفق مع الجهات المسؤولة بتحديد ممتلكاتها بالتنسيق مع أمانة المنطقة الشرقية.

أغلب رجال العقار توجهوا خلال الأعوام الماضية « أيام الطفرة «إلى سوق الأسهم السعودية والخليجية, مما أثر ذلك سلبا في سوق العقارات السعودية، وأدى إلى ركود وانخفاض كبير في أسعار الأراضي وغيرها, ما تعليقكم على ذلك, وما مدى تأثير سوق الأسهم في السوق العقارية خاصة بعد الانهيار؟
ليس رجال العقار هم من توجهوا للاستثمار في سوق الأسهم السعودية أو الخليجية بل حتى المواطن العادي تخلى عن مورثه وبعضهم أجل زواجه والبعض الآخر تحمل كثيرا من الديون بهدف الاستثمار في سوق الأسهم والأمان والرزق كون اعتقاداتهم أن الربح السريع ليس في العقار بل في سوق الأسهم ولا ننكر أن بعض ممن كانوا مجرد موظفين أصبحوا من أكبر رجال الأعمال والمستثمرين على مستوى العالم بسبب الأسهم.

اعتمد مجلس الوزراء أخيرا النطاق العمراني الجديد, فما تأثير ذلك في نشاط سوق العقار في المنطقة الشرقية, وهل سيكون مؤثرا في طبيعة الأسعار؟
بالطبع سيكون لاعتماد مجلس الوزراء النطاق العمراني الجديد تأثير إيجابي لوجود أماكن كثيرة ستدخل داخل ذالك النطاق وسيساعد على قيام مجتمعات متكاملة أما بالنسبة لتأثيره في الأسعار فهذا سابق لأونه ومن الصعب الحكم عليه.

من وجهة نظركم هل يلبي نظام صناديق الاستثمار العقاري الذي أقرته هيئة سوق المال احتياجات هذا القطاع؟
صناديق الاستثمار العقاري، التي أقرتها هيئة سوق المال تفي باحتياجات السوق في الوقت الراهن ولكن لن يستمر الحال على هذا حتى تنهض السوق العقارية وستكون بحاجة إلى نظام آخر ونحن ننتظر من هيئة سوق المال المزيد، خاصة أن السوق مقبلة على طفرة غير مسبوقة.

اعتمدت أمانة الشرقية أخيرا أكثر من 100 مخطط عقاري خاص تبلغ مساحتها الإجمالية أكثر من 40 مليون متر مربع في الدمام والخبر والقطيف, كيف ستخدم هذه المخططات المنطقة وما مدى تأثيرها في سوق العقار في الشرقية؟
اعتماد أمانة الدمام لمخططات جديدة بالدمام والخبر والقطيف شيء جيد فنحن بحاجة إلى التوسع العمراني، فكما ترى فإن هذه المدن والمحافظات مزدحمة واعتماد المخططات سيخفف من الاختناقات وفي توزيع الكثافة السكانية حسب القدرات المالية.

في نظركم ما معوقات الاستثمار العقاري في المملكة؟
هناك عديد من المعوقات التي تقف عثرة أمام المستثمر السعودي أو الأجنبي الأنظمة الجديدة, تقييد المساهمات بأنظمة سوق المال الذي لا علاقة له بالسوق, الروتين وعدم إفراغ الصكوك والتحفظ على ذلك، ما يجعل المستثمر الأجنبي يفكر كثيرا قبل الاستثمار في السوق السعودية, ارتفاع أسعار الأراضي المبالغ فيها التي يطلبها أصحاب الأراضي البكر قبل تطويرها وإن كانت مطورة فإن سعرها سيرتفع إلى أكثر من 150 في المائة.

في ظل انخفاض أسعار مواد البناء والإنشاء وانخفاض أسعار الأراضي, لماذا لا نرى توجها للاستثمار في مجال المجمعات التجارية والمكتبية والوحدات السكنية خاصة؟
لا يوجد انخفاض في أسعار الأراضي في الدمام والخبر والقطيف وإنما ارتفعت حتى صارت خيالية لسببين الأول سقوط سوق الأسهم الذي زاد من ثقافة المواطن وجعله يؤمن بالاستثمار بالعقار كونه الاستثمار الآمن والسبب الثاني محاولة تعويض الخسائر على حساب سوق العقار. انخفضت أسعار مواد البناء وارتفعت في المقابل أسعار اليد العاملة لمجاراة ارتفاع الأسعار عامة مع نقص في السيولة وذلك بسبب الركود الاقتصادي الذي يعم العالم أجمع كما أن الاستثمار في المجمعات التجارية أو المكتبية والسكنية له متطلباته الإدارية، فيما بعد التشغيل والصيانة ويحتاج إلى دراسة مجدية.

تشير بعض الخطط التنموية إلى حاجة المملكة إلى أكثر من 200 ألف وحدة سكنية سنويا لتلبية الطلب, فكيف يمكن تحقيق هذا الهدف؟ وما الدور الذي يمكن أن يلعبه قطاع العقار للمساهمة في تحقيق مسكن مناسب لكل مواطن؟
على القطاع الخاص العقاري أن يسهم في المجتمع، فإذا كانت الخطط التنموية تشير إلى أنه يجب بناء 200 ألف وحدة سكنية سنويا يجب أن يقوم القطاع الخاص ببناء ما يستطع بأعلى جودة وأقل تكلفه ممكنة.

ما مشاريع الشركة التي نفذتها؟ وكم تبلغ قيمتها الإجمالية؟ وما خطط ومشاريع الشركة المستقبلية؟
قامت الشركة بتنفيذ مجموعة من الفلل السكنية وتجاوز التطوير والتنفيذ 100 مليون ريال، كما قمنا بتطوير مليوني متر مربع في مدينة الخفجى «حي السلام» بتكلفة بلغت أكثر من 150 مليون ريال, جميع هذه المشاريع كانت بمتابعة الوالد الذي يعد مدرسة في سوق العقار وقد تخرج تحت يده العديد من التجار والمستثمرين, حيث إنه يعمل في سوق العقار منذ أكثر من 50 عاما، ويملك الخبرة في العقار والمساهمات ومن المساهمين في تطوير المنطقة الشرقية فرضاء الوالدين هو مفتاح الرزق.

هل تنوي الشركة إبرام تحالفات مع شركات عقارية مماثلة وطنية أو دولية لتنفيذ بعض المشاريع المستقبلية التي تملكها الشركة؟
لو دعت الضرورة للتحالف مع شركة عقارية مماثلة، سواء وطنية أو دولية، فلما لا، لأن التحالف يدل على القوة ودمج الخبرة والأفكار والخطط مع رأس المال، ونرحب بأي شراكة مع الشركات العالمية التي لها اسمها في السوق في مجال البناء والتطوير.

المنطقة الشرقية تعد وجهة سياحية وطبية مهمة, لكنها ما زالت بحاجة إلى لكثير من المشاريع السياحية لتلبية حاجة الزوار, فما هو تقييمك للاستثمار السياحي في المنطقة؟ وهل سيكون للشركة نشاط في مجال السياحة في المنطقة الشرقية أو بعض المناطق؟
النشاط السياحي في المنطقة الشرقية لم يرتق بعد للمستوى المطلوب، ويحتاج إلى المزيد، والشركة من ضمن خططها المستقبلية الاستثمار في مجال السياحة، خاصة أن المنطقة تستقبل سنويا أكثر من 5 ملايين سائح من داخل المملكة وخارجها، وهي بحاجة إلى مشاريع سياحية متنوعة، ودائما ما يوجه الأمير محمد بن فهد أمير المنطقة الشرقية رجال الأعمال للاستثمار في المجال السياحي.

بعد أن أثبتت السوق العقارية السعودية أنه أفضل وآمن الأسواق بجميع نشاطاتها وأقلها تأثرا بالأزمة المالية العالمية, هل تتوقعون دخول شركات عقارية دولية للسوق السعودية؟ وفي نظركم إلى متى ستستمر هذه الأزمة؟
أتوقع من دخول العام المقبل دخول شركات عالمية متخصصة في مجال البناء والتطوير للاستثمار في السوق السعودية, خاصة سوق المنطقة الشرقية بعد أن دشن خادم الحرمين أخيرا عديدا من المشاريع التنموية في مدينة الجبيل تبلغ قيمتها الإجمالية أكثر من 54 مليار ريال, كل هذه المقومات تشجع المستثمر الأجنبي إلى الدخول للسوق السعودية.

هل لديكم توجه للاستثمار الخارجي؟
كانت الفكرة موجودة قبل حدوث الأزمة العالمية, وتم صرف النظر عن الاستثمارات الخارجية, كما أن السوق السعودية مستهدفة من قبل الشركات العالمية التي تحاول الدخول فيه بهدف الاستثمار بعد أن أثبتت السوق السعودية العقارية أنها أفضل الأسواق وآمنها, كما أن الشركة تركز حاليا على تنفيذ عديد من المشاريع العقارية في عدد من مناطق المملكة سيتم الإعلان عنها في حينها.