أسهم قطاع العقارات السعودي .. 17 % مكاسب 11 شهرا
أظهر رصد "الاقتصادية"، أن مكاسب أسهم قطاع "إدارة وتطوير العقارات" في السوق السعودية، دفعته لاحتلال المرتبة الرابعة بين نظرائه الأفضل أداء في كبرى أعضاء مجموعة العشرين.
ويئن القطاع العقاري لمجموعة دول العشرين من القيود المفروضة لاحتواء انتشار فيروس كورونا التي أضرت سلبا بأسهم الشركات المدرجة، باستثناء القطاع العقاري الأمريكي والهندي والكندي والسعودي والجنوب إفريقي.
وبحسب رصد وحدة التقارير الاقتصادية في الصحيفة، استند إلى البيانات المالية الخاصة بمنصة "فاكتست"، فإن مؤشر "ستاندرد آند بورز للعقار" الخاص بالسعودية، الذي يتتبع أداء الشركات المختارة ضمن المؤشر، والمؤهلة للاستثمار الأجنبي، حقق مكاسب دولارية بلغت 17 في المائة منذ بداية العام حتى نهاية تشرين الثاني (نوفمبر) الماضي.
وتفيد البيانات التاريخية للشركة المالكة للمؤشر بأن شركات القطاع فوتت هذا العام تجاوز أعلى قمة تاريخية تم تحقيقها عبر المؤشر في 2014.
وقطاع العقار في مؤشر "ستاندرد آند بورز"، تعمل به شركات متخصصة في إنشاء وتملك المراكز السكنية مع إدرة وتطوير عدد من المجمعات التجارية، فضلا عن تملك الأراضي والعقارات وإقامة المباني عليها واستثمارها بالبيع والتأجير.
في حين تكمن مقومات النمو لشركات القطاع خلال العام المقبل في المشاريع التوسعية وتلاشي أثر خصومات الإيجار وتعافي معدلات إقبال العائلات على مراكز التسوق المقترن بارتفاع نسبة الإشغال.
وأظهر الرصد أن المكاسب التراكمية - مقومة بالعملة الدولارية - الخاصة بـ"مؤشر ستاندرد آند بورز لقطاع العقار" السعودي خلال الأشهر الـ11 من العام الجاري تفوقت على نظيره العالمي من القطاع نفسه، حيث حقق مؤشر "إم إس سي آي" الخاص بإدارة وتطوير العقارات لجميع دول العالم خسائر بلغت 7.98 في المائة.
وحقق القطاع العقاري الأمريكي مكاسب في الأشهر الـ11 من العام الجاري 48 في المائة، والهند 47.6 في المائة، وكندا 40.4 في المائة، والسعودية 17.07 في المائة، وجنوب إفريقيا 2.93 في المائة، بينما تراجع القطاع في اليابان بنسبة 1.24 في المائة، ومنطقة اليورو (-8.7 في المائة)، وألمانيا (-12.6 في المائة)، وبريطانيا (-12.6 في المائة)، وروسيا (-14.2 في المائة).
تعافي الإقبال
جاءت الموجة الصاعدة لأسهم القطاع بفضل مراهنة المستثمرين الدوليين على زخم السوق حيث إن الشركات المتخصصة في إدارة مراكز التسوق تستفيد من ميزة تعافي الإقبال بدعم من ارتفاع معدلات تلقي التطعيم ورفع القيود على مراكز التسوق وكون الإصلاحات الاجتماعية والاقتصادية تنعكس إيجابا على الشركات المديرة لمراكز التسوق وذلك بعد تحول تلك المراكز لوجهات ترفيهية للعائلات.
وجاءت أرباح شركات القطاع لهذا العام بدعم من عودة الأنشطة التشغيلية لطبيعتها وبدعم رئيسي من إيرادات قطاعي التجزئة والمكاتب وارتفاع مبيعات العقارات. في حين أن بعض شركات "إدارة وتطوير العقارات" لا تزال تواجه ضغوطا من الخصومات الممنوحة للمستأجرين أواخر العام الماضي التي ينتظر زوال أثرها قريبا.
منهجية الرصد
وعن منهجية الرصد الخاصة بالأمور الفنية لهذا التحليل، استندت وحدة التقارير الاقتصادية في الصحيفة إلى البيانات المالية لمنصة "فاكتست" - الشركة التي تدير تلك البيانات مدرجة ببورصة نيويورك - التي توافرت لديها بيانات شملت 13 دولة مصنفة ضمن أعضاء مجموعة العشرين.
وقطاع "العقار" لأعضاء مجموعة العشرين التي توافرت بياناتها خلال فترة الرصد هي دول عدة منها على سبيل المثال السعودية وبريطانيا والولايات المتحدة والصين وألمانيا والبرازيل والهند.
ومن أجل تحقيق مقارنة عادلة لأداء أسهم القطاع، تمت الاستعانة بكبرى مزودي المؤشرات الدوليين كـ"فوتسي" و"ستاندرد آند بورز داو جونز" ومجموعة "إم إس سي آي" التي توفر لشركات إدارة الأصول العالمية مؤشرات مقومة بالدولار متخصصة بتغطية قطاع إدارة وتطوير العقارات.
يذكر أن "فاكتست" واحدة من أشهر منصات التحليلات المالية التي يستعين بها المجتمع الاستثماري العالمي من أجل تقييم الأوراق المالية وبناء القرار الاستثماري.
منهجية جديدة لمقارنة الأداء
وتعد مؤشرات قياس أداء الجهات المدرجة في البورصات المحلية والدولية، الخيار المفضل لشركات إدارة الأصول العالمية من أجل قياس أداء فئة معينة من الصناديق القابلة للتداول في البورصة ETF أو الأسهم - على سبيل المثال الشركات ذات رأس المال الصغير - مع نظيرتها من الفئة نفسها في منطقة جغرافية أخرى.
وذلك بدلا من الطريقة التقليدية الخاصة بقياس أداء سوق الأسهم بمجملها الذي تتفاوت حركته، وفقا لصغر أو كبر حجم السوق أو أعداد الشركات المدرجة فيها "وقيمتها السوقية"، التي تتباين من سوق إلى أخرى.
ولذلك، أوجدت مؤشرات قياس أداء الأسهم، كـ"فوتسي"، على سبيل المثال، أو "إم. إس. سي. آي" لمؤشرات الأسواق، سوقا جديدة عبر إيجاد البيئة المناسبة، أو المنصة، التي مكنت شركات إدارة الأصول من إطلاق صناديق استثمارية مفصلة خصيصا لقياس أداء مجموعة معينة من الأسهم، التي ترتبط بعدة عوامل مشتركة، كونها متخصصة في القطاع العقاري وعالية السيولة "من حيث التداول"، وتسمح للمستثمرين الأجانب بالاستثمار فيها.
وبهذا، يستطيع المستثمر قياس أداء الشركات السعودية ذات رأس المال الكبير مع نظيرتها من الأسواق العالمية الأخرى، التي تشترك معها في المميزات نفسها، الأمر الذي يجعل مقارنة قياس أداء تلك الشركات - بين منطقتين جغرافيتين - أكثر منطقية وواقعية، مقارنة بالطرق التقليدية، التي يستعين بها بعض المتداولين، وتفتقد أدوات المقارنة المعيارية بين بورصتين مختلفتين.
ويتم تعريف المؤشر كمقياس إحصائي، عادة من سعر أو كمية، ويتم حسابه من مجموعة تمثيلية من البيانات الأساسية، ويعد الدور الأكثر شيوعا للمؤشر معيارا إرشاديا، ويمكن وصفه بأنه المعيار الذي يمكن من خلاله قياس أداء الأداة المالية. ومن خلال هذا الدور، يوفر المؤشر طريقة لقياس أداء شريحة معينة من السوق المالية، مثل المقارنات داخل المنطقة الجغرافية، أو قطاع الصناعة أو غيرها من الأصول.
وتتفاوت نسبة أداء الأسهم السعودية المنتقاة في المؤشرات الدولية، وفقا لنوع العملة المختارة، حيث ارتكز رصد وحدة التقارير الاقتصادية، على مؤشرات الأسهم، التي تتبع الأسهم السعودية والمقومة بعملة الدولار، التي يعتمد عليها المستثمر الأجنبي وشركات إدارات الأصول العالمية.
وتسهم تلك المنهجية في تحقيق مقارنة عادلة لأداء سوق الأسهم السعودية بنظيرتها العالمية بسبب توحيد المعايير الاقتصادية.
اعتراف عالمي
ودفع الارتفاع المستمر في الأسهم السعودية على مدى الأشهر الماضية محللي مورجان ستانلي إلى الاعتراف بأنهم أخطأوا في تقديراتهم، حسبما نقلت وكالة بلومبيرج الأنباء.
وكتب محللو مورجان ستانلي في مذكرة قبل وقت سابق، "لقد كانت السعودية أفضل دولة من حيث الأداء ضمن مؤشرات MSCI في 2020 و2021".
وجاء في الوثيقة "بعد أن كنا نخفض الوزن منذ أيار (مايو) 2020، من الواضح أننا أخطأنا في هذا الأمر. يتفوق أداء الأسهم السعودية على أسهم الدول الناشئة والمتقدمة".
يذكر أن "الاقتصادية" دأبت منذ العام الماضي على نشر تقارير شهرية حول قطاعات سوق الأسهم المحلية وكيفية تميزها من حيث الأداء على مستوى أسواق الأسهم التابعة لأقوى الاقتصادات العالمية.
وارتفع مؤشر تداول قرب أعلى مستوياته منذ 2006 خلال الفترة الماضية، على خلفية ارتفاع أسعار النفط ووسط زيادة نشاط تجارة التجزئة.
ويعتقد مورجان ستانلي الآن أن التقييمات السعودية المرتفعة موجودة لتبقى لأن السوق مدفوعة بشكل أكبر بالأرباح، التي من المتوقع أن تنمو.
ويشير المحللون أيضا إلى أنه في حين أن التمركز الأجنبي في البلاد لا يزال منخفضا، فقد بدأ في الانتعاش.
وكتبوا في مذكرة أوسع حول المنطقة أن السعودية لديها "واحدة من أقوى آليات نقل ارتفاع أسعار النفط إلى النشاط الاقتصادي في أي بلد من دول المنطقة الاقتصادية والشرق أوسطية والإفريقية".
الانضمام لـ"ستاندرد آند بورز داو جونز"
وتم ضم سوق الأسهم السعودية لمؤشرات "ستاندرد آند بورز داو جونز"، المزود العالمي للمؤشرات، على مرحلتين، في آذار (مارس) 2018 وأيلول (سبتمبر) 2019 بواقع 50 في المائة لكل مرحلة. وتمت ترقية السوق المالية السعودية "تداول" لسوق ناشئة بعد أن كانت سوقا مستقلة لدى "إس آند بي داو جونز".
وأوضحت أن ترقية السوق السعودية كانت محل دراسة لعدة أعوام، بسبب حجم السوق والسيولة وأهمية السعودية الاقتصادية والإقليمية والتقدم الذي حققته بخصوص السماح للمستثمرين الأجانب للاستثمار في السوق.
وبينت "إس آند بي داو جونز" أن الطرح العام الأولي لشركة أرامكو قد جذب اهتمام المستثمرين الأجانب بشكل كبير، ما عزز الحاجة إلى تغيير تصنيف المملكة.
وأضافت شركة "إس آند بي داو جونز" في بيان لها في حينه أن ترقية السعودية جاءت كنتيجة للتشاور المستمر مع المشاركين في السوق، والمستثمرين العالميين إضافة إلى الإصلاحات الإيجابية في البنية التحتية للسوق التي تدعم الاستثمار الأجنبي.
ومعلوم أن الشركات السعودية أصبحت الآن موجودة بعدة مؤشرات منها مؤشر إس آند بي العالمي & P Global BMI ومؤشر إس آند بي العالمي للسوق الخاضع للشريعة الإسلامية S&P Global BMI Shariah ومؤشر إس آند بي/آي إف سي آي المركب ومؤشر داو جونز العالمي ومؤشر داو جونز للسوق المالية الإسلامية العالمية.
وفي أيار (مايو) 2018، تطرقت "ستاندرد آند بورز داو جونز" للأوزان المتوقعة للسوق السعودية بمؤشرها القياسي للأسواق الناشئة التي قدرتها في حينه عند 2.57 في المائة. كما قدرت وزن السوق السعودية في حال تم إدراجها بشكل كامل في مؤشرها العالمي بـ 0.28 في المائة.
وتم إدراج 116 شركة على مؤشرات "السعودية ستاندرد آند بورز" في ذلك الوقت، وكانت القيمة السوقية عند مستويات 450.20 مليار دولار.
وكما تجري العادة، تضيف شركات المؤشرات، التي تتابعها صناديق الاستثمار، الشركات المدرجة من خلال مراجعات الأوزان التي تجري بشكل فصلي أو شبه سنوي بناء على المؤشر.
وتدير "ستاندرد آند بورز داو جونز" عدة أيقونات مالية في عالم مؤشرات الأسواق المالية. فمنها "مؤشر داو جونز الصناعي" وهو مؤشر صناعي لأكبر 30 شركة صناعية أمريكية في بورصة نيويورك أنشئ في 1896. ويعد مؤشر داو جونز أقدم مؤشر في العالم. وتدير كذلك مؤشر ستاندرد آند بورز 500 الذي يضم أسهم أكبر 500 شركة مالية أمريكية من بنوك ومؤسسات مالية.
تقسيم قطاعات السوق
وأظهر رصد لـ"الاقتصادية" استند إلى البيانات المالية لـ"فاكتست"، أن مزودي المؤشرات العالميين أوجدوا عدة مؤشرات فرعية للسوق السعودية، فعلى سبيل المثال أوجدت مجموعة فوتسي مؤشرا خاصا بقطاع البنوك السعودية- متوافرا بعدة عملات- ومؤشرا خاصا بالمواد الأساسية للشركات المدرجة من هذه الفئة.
في حين قامت "ستاندرد آند بورز داو جونز" بإيجاد مؤشرات خاصة بقطاع الطاقة والصحة.
ومعلوم أن السوق المالية السعودية "تداول" قامت بإنشاء قطاعات تداول جديدة بناء على المستوى الثاني من معيار GICS في 2017، وأسهم هذا الأمر في تيسير إيجاد تلك المؤشرات الفرعية من قبل تلك الشركات.
ويساعد معيار GICS خبراء الاستراتيجيات والمحللين والمستثمرين على إجراء مقارنات بين الشركات خارج محيط أسواقهم المحلية، كما يضع تصنيف GICS معايير موحدة تمكن مالكي ومديري الأصول ومتخصصي الأبحاث من عقد مقارنات على المستويين المحلي والعالمي بين القطاعات الرئيسة المختلفة.
إضافة إلى ذلك، يسمح النظام للمستثمرين الأجانب بالاطلاع على حالة الأسواق المحلية، وفي الوقت نفسه يمكن المستثمر المحلي من الاطلاع على الأسواق العالمية عند الرغبة في المقارنة بين الأسهم، التي تنتمي إلى القطاع نفسه، كما يمكن عن طريق معيار GICS تحديد المجموعات المتشابهة وتجنب تجميع الشركات المختلفة مع بعضها بعضا، حيث تم تطوير معيار GICS من قبل شركتي ستاندرد آند بورز، وإم إس سي آي العالميتين المختصتين في مجال المعلومات المالية في 1999، وذلك نتيجة الحاجة العالمية إلى وجود نظام قياسي متكامل وموثوق لتصنيف قطاعات الأسواق المالية في الدول المتقدمة والنامية.
ويتبنى عديد من المشاركين في أسواق المال معيار GICS، مثل مديري الأصول، والوسطاء، سواء على المستوى المؤسسي أو مستوى التجزئة، والمستشارين، والباحثين، وأسواق الأسهم، ويعد معيار GICS وسيلة لتحليل وتحديد الشركات بواسطة معيار دارج بين المشاركين في السوق.
وتقوم شركتا ستاندرد آند بورز، وإم إس سي آي العالميتان بتصنيف الشركات في قطاع تفصيلي واحد حسب نوع نشاطها التجاري الرئيس. ويعد مصدر الإيرادات عاملا رئيسا لتصنيف الشركات. وتم تصنيف ما يزيد على 44 ألف شركة متداولة في الأسواق العالمية بناء على نظام GICS.
وبحسب الموقع الرسمي لـ"تداول" فقد تم تقسيم قطاعات السوق السعودية سابقا إلى 16 قطاعا، أما هيكلة السوق الحالية في "تداول" فهي تتكون من 20 قطاعا، التي تمثل المستوى الثاني في التصنيف الهرمي الخاص بنظام تصنيف GICS.
وتتم مراجعة جميع تصنيف الشركات بشكل سنوي بعد إصدارها قوائمها المالية السنوية، لضمان تصنيف الشركة في القطاع المتوافق مع نشاطها الأساسي، وتتم مراجعة التصنيف أيضا في حال حدوث إجراءات جوهرية مثل إعادة هيكلة الشركة أو تغير مصدر إيراداتها الرئيس.
تنويع المحفظة
التنويع يعد استراتيجية لتخفيف المخاطر، وهناك علاقة مباشرة بين العائد والمخاطر، ما يعني أنه كلما زاد احتمال الخسارة زاد احتمال تحقيق أرباح، وأحد مفاتيح نجاح الاستثمار هو إيجاد طريقة توازن بين المخاطر والأرباح في محفظتك الاستثمارية.
وبما أن مستوى المخاطر يختلف باختلاف الاستثمارات، فإن أفضل طريقة لحماية المستثمر من هذه المخاطر هي تنويع استثمارات بتوزيعها على فئات مختلفة من المنتجات الاستثمارية، مثل الأسهم، والصكوك، والعقارات، كذلك ينبغي توزيع الاستثمارات على شركات مختلفة من كل فئة، والهدف من ذلك هو التخفيف من المخاطر وحماية المستثمر في حالة هبوط السوق.
ولدى بعض المستثمرين الاستعداد لتحمل المخاطر أكثر من الآخرين، ويتأثر مدى تحمل المستثمر للمخاطر بشكل عام بعدة عوامل مثل السن والوضع المالي والوضع الوظيفي وشخصية المستثمر. فعلى سبيل المثال بعض المستثمرين يتحملون كثيرا من المخاطر، ولديهم القدرة على التعامل مع الخسائر في استثماراتهم، فيكون لديهم الاستعداد للاستثمار في الشركات ذات المخاطر العالية، حيث يمكن أن تكون فرصة لأرباح عالية.
أما المستثمرون المتحفظون فيميلون إلى الاستثمارات، التي لا تنطوي على مخاطر، ولكن مردودها أقل من تلك الاستثمارات، التي تنطوي على مخاطر عالية.
الأهداف الاستثمارية
الأهداف الاستثمارية على المدى الطويل هي الأهداف المستقبلية، التي سيتم تحقيقها على مدى يزيد على عشرة أعوام، وبالنسبة إلى معظم الناس، فإن الهدف الأساسي الطويل الأجل من هذه الاستثمارات هو تأمين متطلبات الحياة بعد الوصول إلى سن التقاعد، ويقع ضمن هذه الفئة أيضا ضمان مستقبل الأبناء أو الرغبة في ممارسة عمل تجاري.
ويسعى كثير من الأشخاص إلى الحصول على مشورة مهنية عند تنفيذ أو وضع أي خطة مالية. وأحد مزايا العمل مع جهة مهنية متخصصة هو أنها تعطيك حافزا إضافيا لبدء الاستثمار والتركيز على خطتك. وقبل الاستثمار، على الأفراد الاحتفاظ بدخل ثلاثة إلى ستة أشهر في البنك للحالات الطارئة وتغطية أي مصاريف غير متوقعة.
وهناك عدة عوامل يجب أخذها في الحسبان عند القيام بالبحث عن أي شركة مدرجة لغرض الاستثمار بها. فالبعض ينظر إلى عائد السهم، الذي يقصد به أرباح الشركة بعد استقطاع المصاريف، ومن الصعب إجراء مقارنة بين شركتين مختلفتي الحجم من ناحية الأرباح فقط، إلا أنه يمكنك استخدام عائد السهم كمؤشر في اتخاذ قرارك الاستثماري. ويتم حساب عائد السهم بتقسيم صافي أرباح الشركة على عدد الأسهم المصدرة أو المتداولة، وتوضح لك النتيجة ربح السهم الواحد.
البعض الآخر يولي أهمية كبيرة إلى السعر الحالي للسهم، حيث يعد السعر الحالي للسهم مهما للغاية لأن البعض قد لا يكون مستعدا لشراء أسهم عندما تكون أسعارها مرتفعة جدا، وإذا كانت الأسهم مرتفعة القيمة فيمكن الانتظار حتى يهبط السعر إلى المبلغ الذي تستطيع دفعه.
معلوم أن معيار السعر للعائد "مكرر الربح" هو أحد أهم المعايير المستخدمة لقياس مدى ارتفاع/ انخفاض سعر سهم أي شركة في السوق بحيث يكون دافعا للناس نحو الاستثمار فيها على أمل تحقيق أرباح.
ويشير أسلوب الاستثمار إلى الاستراتيجية أو الطريقة، التي يستخدمها مدير الصندوق في اختيار الاستثمارات، فبعض مديري الصناديق يركزون على احتمال النمو ويشترون أسهما يتوقعون ارتفاع قيمتها بشكل كبير حتى لو كان سعر السهم مرتفعا، وبمكرر ربح عال، بينما يركز آخرون من مديري الصناديق على القيمة ويختارون أسهما منخفضة السعر بغض النظر عن توقعات النمو.
قياس أداء المحفظة
تسمى الأسهم، التي تمنح أرباحا بشكل دوري للمستثمرين "أسهم عوائد"، ويقابلها "أسهم النمو"، التي تمنح أرباحا قليلة أو لا تمنح أرباحا البتة، إنما تعمد إلى إعادة استثمار أرباحها المتراكمة. ومن سمات الاستثمار في الأسهم أنها تتيح للمستثمر تحديد واختيار نوعية الأسهم، التي تتناسب واستراتيجيته وأهدافه الاستثمارية.
ويجدر بالمستثمر بعد بناء محفظة مناسبة، أن يكون حذرا مع مرور الوقت، فعلى المستثمر الفرد التأكد من أداء استثماراته، وأنها تعمل كما كان متوقعا منها بشكل معقول، وأن يكون جاهزا لإجراء تعديلات على محفظته لتحقيق الأهداف المرجوة منها. فعلى سبيل المثال، قد يقرر المستثمر بيع أسهم تبين أنها تنطوي على مخاطر أكثر مما توقع.
ومن الأفضل مراجعة المحفظة مرة في العام أو أكثر لتقييم كل الاستثمارات وإجراء أي تعديلات على توزيع الأصول، وإحدى الطرق المتبعة لإعادة التوازن لمحفظة المستثمر يتمثل في بيع بعض الأصول الأكثر نموا واستخدام عائداتها لشراء مزيد من الاستثمارات البطيئة النمو، التي سيتم شراؤها بسعر منخفض.
الاحتفاظ بالسهم لفترة طويلة
تقود متابعة أداء المحفظة من فترة إلى أخرى إلى زيادة قوة أدائها من خلال بيع الاستثمارات ذات الأداء الضعيف، في حين يؤدي الاحتفاظ بالأسهم، التي تحقق خسائر أو ذات العائد المتدني إلى تقليص أرباح المستثمر السنوية، لذلك من الضروري متابعة المحفظة وتقييمها بشكل دوري لمعرفة أداء أصولها ومكوناتها.
وعلى الرغم من أن تخصيص كثير من محفظة المستثمر لسهم واحد أو صناعة واحدة قد يبدو استثمارا ممتازا، إلا أن وضع جميع أموال المستثمر في سلة واحدة ليست بالفكرة الجيدة، لأن هناك دائما احتمالا أن تواجه أي شركة أو قطاع مشكلات بغض النظر عن قوة هذه الشركة أو القطاع.
توعية المستثمر الفرد
من أجل المساهمة في زيادة توعية المستثمر الفرد، استندت وحدة التقارير الاقتصادية في الصحيفة إلى برنامج "ثمين"، الذي ترعاه السوق المالية والمتوافر عبر موقعها الإلكتروني، الذي تم تصميمه بغرض رفع وتعزيز مستوى الوعي بنظام السوق المالية ولوائحه التنفيذية، ورفع مستوى الثقافة المالية والاستثمارية، ليسهم في زيادة مستويات الثقة والحصيلة المعرفية والمهارية اللازمة لإدارة الأدوات الاستثمارية، وجعل الفرد أكثر قدرة على الاستفادة من الفرص المتاحة للاستثمار وتنمية استثماراته وضخ الأموال والمدخرات في الشركات بما ينعكس إيجابا على أداء الاقتصاد الوطني.
وحدة التقارير الاقتصادية
