صندوق «الخبير ريت» سيوسع آفاق الاستثمار ويقدم فرصا مستدامة

تشهد السوق العقارية السعودية الطرح الأولي لوحدات صندوق "الخبير ريت" الذي سيوسع آفاق الاستثمار، ويقدم فرصا مستدامة. ومن هذا المنطلق، كان لنا هذا اللقاء مع أحمد سعود غوث، الرئيس التنفيذي لشركة الخبير المالية، الذي أطلعنا على ميزات هذا الصندوق ورؤيته لسوق الاستثمارات العقارية السعودية بشكل عام.


 حدثنا عن الميزات التنافسية لصندوق الخبير ريت التي سيكون من شأنها استقطاب المستثمرين؟

يتميز الصندوق باستهدافه تحقيق عوائد تتجاوز 9 في المائة سنويا التي تُعد من أعلى عوائد الصناديق العقارية المتداولة المدرجة في السوق المالية السعودية "تداول" التي سيتم توزيعها بشكل ربع سنوي. كما يستثمر صندوق الخبير ريت في سبعة أصول عقارية متنوعة مُدِرة للدخل موزعة في مواقع متميزة في كل من الرياض وجدة وتبوك.
ويتميز صندوق الخبير ريت عن الصناديق المطروحة في السوق السعودية بأربعة عناصر أساسية؛ أولا: كون الخبير ريت الصندوق الأول على مستوى المملكة الذي يتسم بتطابق كامل لمصالح كل من مدير الصندوق والمستثمرين فيما يخص كفاءة تحصيل الإيجارات. ففي كل الصناديق المطروحة، يقوم مدير الصندوق باقتطاع رسوم الإدارة بناء على حجم الصندوق بغض النظر عن كفاءة التحصيل. أما في "الخبير ريت" فنقوم باقتطاع رسوم الإدارة من الإيجارات المحصلة، وبهذا يُعد "الخبير ريت" الصندوق الوحيد في المملكة الذي لا يشترط مديره أي أتعاب إدارية، إلا عند تحصيل الإيجارات، وهذه الميزة تعد قفزة نوعية فيما يتعلق بكفاءة هيكلة الصناديق في السوق السعودية. ثانيا: نوعية الأصول، فكما أسلفنا، يتميز "الخبير ريت" بتنوع الأصول التي يستثمر فيها، وكفاءتها العالية. ثالثا: العقود الملزمة بمتوسط فترة إيجارية مقدارها عشر سنوات المدعومة بضمانات قوية.
لقد وضعنا في اعتبارنا معطيات السوق والفرص المستقبلية، ورغبة كافة المستثمرين بمختلف فئاتهم في تحقيق عوائد مجزية من استثماراتهم. وهكذا، قمنا بهيكلة الصندوق بشكل يستهدف توفير العوائد المجزية التي تتماشى مع طبيعة المخاطر المترتبة في القطاع العقاري، كما قمنا بإعفاء المشتركين من رسوم الاشتراك. إضافة إلى ذلك، تسهيل عملية الاشتراك في الصندوق وذلك بإتاحة الاكتتاب من خلال 22 قناة عبر ست مؤسسات مالية "جهات مستلمة".

 ما السبب الذي جعلكم تتخذون القرار بطرح صندوق الخبير ريت العام سيما أنه سبقتكم عديد من الشركات في المملكة؟ وهل تعتقدون أن التوقيت مناسب حاليا للطرح نظرا إلى الظروف الاقتصادية الحالية؟
بشكل عام، التشريعات الخاصة بالصناديق العقارية المتداولة صدرت في عام 2016م، وهي فترة ليست بالطويلة في صناعة الاستثمار، ومع ذلك شهدنا الشركات الاستثمارية تتسابق نحو هذا النوع من الصناديق، وبالفعل تم طرح عديد من صناديق الريت في السوق السعودية بنجاح كبير. نحن في "الخبير المالية"، قمنا بإطلاق صندوق الخبير ريت بميزات متفردة تجعله يتميز عن صناديق الريت الأخرى المطروحة في السوق، مستندين في ذلك إلى خبراتنا الطويلة في صناعة الاستثمارات البديلة، ومعرفتنا العميقة بالسوق.
لقد قمنا خلال تطويرنا للصندوق بالتركيز على عنصرين أساسيين هما؛ نوعية الأصول، والقيمة المضافة التي ستقدمها "الخبير المالية" للمستثمرين. وهكذا، وصلنا إلى العائد 9 ي المائة الذي يتطلع إليه المستثمرون مقابل هذا النوع من المخاطر. طُرحت الصناديق السابقة بعوائد راوحت بين 6 و7 في المائة، وقد أثبتت السوق فيما بعد أن هذه العوائد لا تتماشى مع طبيعة المخاطر من وجهة نظر المستثمرين، ونتيجة لذلك نرى اليوم تلك الصناديق تتداول دون أسعار الطرح، إلى أن ارتفعت نسبة العوائد لتصل إلى العائد المطلوب، وعليه فقد حرصت "الخبير" على أن يكون العائد المستهدف بالمستوى الذي يحمي الصندوق من جميع تلك التقلبات، ونحن على يقين أن "الخبير ريت" سيسهم بفاعلية في تلبية تطلعات المستثمرين.

 من وجهة نظرك ما أهمية صناديق الريت بالنسبة إلى الاقتصاد السعودي؟
يعد تدني نسب الادخار أحد التحديات التي تواجه الخطط والمبادرات المتعلقة بتطوير القطاع المالي، حيث تشير الدراسات إلى أن المملكة سجلت نسبة ادخار تقارب 4.2 في المائة من الدخل السنوي المتاح، بينما يصل المعدل العالمي إلى 10 في المائة.
ومن هذا المنطلق، تدعم صناديق الريت، ومنها "الخبير ريت"، أهداف مبادرة الريادة المالية التي من أهدافها تشجيع الأفراد لتنمية مدخراتهم من خلال استثمارها في قنوات ادخارية متنوعة تؤمن لهم دخلا إضافيا مستداما فضلا عن النمو في المدخرات.
وبما أن الهدف من الاستثمار في هذا النوع من الصناديق هو تحقيق دخل دوري مستدام مع تنمية المدخرات، فمن المفترض ألا تتعرض هذه الصناديق للتخارج والدخول والمضاربة في سعر سهمها ولا يكون الهدف الأساسي منها هو تحقيق الربح الرأسمالي بل لا بد أن تكون نظرة المستثمر فيها وأهدافه طويلة الأمد، فهو صندوق دخل يحقق عوائد ثابتة ومستدامة للمستثمر كما ينمي حافز الادخار لديه.


 يتم تداول 16 صندوقا استثماريا عقاريا "ريت" في السوق السعودية حاليا، حدثنا عن حجم التداول الحالي لقطاع الريت في السوق المالية السعودية؟ وهل يكفي عدد الصناديق الحالية لتغطية طلب المستثمرين؟
السوق السعودية حجمها كبير، وبطبيعة الحال فإن 16 صندوقا لا يمكنها تلبية تطلعات كافة الراغبين في الاستثمار في هذا النوع من الصناديق خصوصا أن حجم تلك الصناديق مجتمعة لا يتجاوز 12.1 مليار ريال سعودي. فمتوسط حجم صناديق الريت السعودية في مؤشر تداول لا يتجاوز نسبة 0.6 في المائة، وهو يعد مستوى منخفضا مقارنة بالنسب العالمية التي تصل إلى 2.1 في المائة.
وفي اعتقادي، ينبغي ضخ ضعف هذا العدد في السوق لكي تتحقق تلك التطلعات، فالعرض الآن لا يزال محدودا، كما يجب على تلك الصناديق زيادة حجم الأصول التابعة لها إضافة إلى الاستثمارات التي تدعم حافز الادخار لديه. وبالتالي، أعتقد أن عدد الصناديق سيشهد تزايدا خلال الفترة المقبلة، فنحن ما زلنا في البدايات بالنسبة إلى هذا النوع من الصناديق، لكن الأهم هو التركيز على النوعية والميزات المقدمة للمستثمرين.


 متى بدأت عملية طرح صندوق الخبير ريت للاكتتاب العام في السوق السعودية؟
بدأت عملية الطرح والحمد لله في 11 نوفمبر 2018 وستستمر بمشيئة الله إلى 29 نوفمبر 2018، وذلك عبر ست مؤسسات مالية "جهات مستلمة"؛ هي: البنك الأهلي التجاري، بنك الرياض، مصرف الراجحي، البنك العربي الوطني، البنك السعودي الفرنسي، وشركة الجزيرة كابيتال "مدير الطرح وجهة مستلمة".




6. ما الأسباب الرئيسية لحصول "الخبير ريت" على تمويل مباشر قبل بداية الطرح؟
في الحقيقة، كل صندوق استثماري يسعى لزيادة حجم الأصول التي يستثمر فيها، وذلك من خلال البحث عن ملاك العقارات، واستطلاع مدى رغبتهم في استثمار الأصول التي يملكونها. بعد ذلك، يبحث مديرو الصناديق عن تمويل إضافي للاستحواذ على مزيد من الأصول لطرحها في الصندوق.
وهكذا، يأتي حصولنا على التمويل من أجل تخفيف حجم الطرح والتسهيل على المكتتبين وعدم تحميل الطرح أي عبء إضافي. إضافة إلى ذلك، يسهم التمويل في هيكلة العوائد الخاصة بالصندوق عبر تحقيق عوائد تتجاوز العوائد المتداولة أو المتوافرة في الصناديق الحالية في السوق. وهكذا، ارتأت الشركة أن تتم الاستفادة من جودة المحفظة العقارية والثقة التي تتمتع بها مع مؤسسات التمويل للحصول على تمويل مصرفي بميزات تنافسية ما يوفر ميزات إضافية لصندوق الخبير ريت ليحظى بواحد من أعلى العوائد في السوق، بجانب المميزات الأخرى للصندوق.
من ناحية أخرى، من أهم الأهداف التي يسعى إليها مديرو صناديق الريت هو تنمية حجهما، ولتنمية حجمها، يجب أن تكون هذه الصناديق مدعومة من القطاع المصرفي. وقد قررنا في "الخبير المالية" أن نبدأ في بناء سجلنا الائتماني مع المصارف منذ بداية الصندوق، وهذا ما دعانا للحصول على التمويل، وبالتالي سيساعد الصندوق سجله الائتماني مع القطاعات التمويلية في دعم القطاع الاستثماري ككل، وذلك لتسهيل أي توسع مستقبلي. نحن خططنا لأن نبدأ السجل الائتماني للصندوق اعتبارا من أول أيام الاكتتاب.

7. حدثنا عن عقود إيجار عقارات الصندوق، هل عقود الإيجار الخاصة بأصول الصندوق مؤجرة لمستأجر واحد أم لمستأجرين متعددين لكل أصل؟ وهل جميع العقود التأجيرية عقود ملزمة أم سيواجه "الخبير ريت" أيا من مخاطر التشغيل؟
تشمل العقارات التي يستثمر فيها صندوق الخبير ريت عقود تأجير لعدد من المستأجرين ذوي الملاءة المالية العالية والخبرة في القطاع.
كذلك، فإن جميع العقود الموقعة مع المستأجرين ملزمة وعديد منها مدعم بسندات وضمانات قوية للغاية، علما بأن متوسط الفترة الإيجارية للعقارات عشر سنوات تقريبا.
وتتضمن عقود التأجير أربع عقارات بعقود ملزمة ومدعمة بسندات لأمر "منها ثلاثة مؤجرة لفترة 15 سنة". أحد العقارات مؤجر لواحدة من أكبر الشركات الإقليمية الكبرى لمدة 15 سنة بقيت منها 13 سنة. كذلك، هناك عقود تأجير موقعة مع جهات حكومية مرموقة تعمل في القطاع الصحي.
هناك قاعدة أساسية يتوجب الالتزام بها فيما يتعلق بعقود إيجار العقارات المدرجة في الصناديق الاستثمارية، وهي تكمن في أن مديري الصناديق ينبغي ألا يكونوا عرضة لمخاطر تشغيل الأصول، وبالتالي فإن الاعتماد على المستأجر المؤسسي الأحادي يعطي ضمانة بتأجير الأصل العقاري للجهة المستأجرة. كذلك، هناك المستأجر الحكومي. ومن خلال هذين النوعين من المستأجرين، تعمل "الخبير" على تجنيب المستثمرين مخاطر التشغيل. وذلك بتوفير ضمانات قوية من المستأجرين، حيث حصلنا على عدد كبير من سندات الأمر التي تدعم تغطية عقود الإيجار بمتوسط مدة قدره عشر سنوات. بهذا الترتيب، يمكننا ضمان شفافية وضمان عدم ضبابية أي شيء يتعلق بأصول الصندوق، إضافة إلى ضمان مستقبل عقود التأجير وسلامتها، والالتزام التام للوفاء بها.

8. هل توجد خطط معتمدة للصندوق للاستحواذ على عقارات جديدة مستقبلا؟
نتطلع خلال الفترة المقبلة بمشيئة الله لزيادة حجم صندوق الخبير ريت عبر إضافة عقارات تثري الصندوق ببعد إضافي خاصة من ناحية التنوع الجغرافي والقطاعي. ونحن ننظر حاليا في عدد من الفرص الاستثمارية لعقارات تخدم قطاعات متعددة تشمل التعليم والصحة والترفيه والخدمات اللوجيستية وغيرها. كذلك، تستهدف شركة الخبير إنشاء صندوق ريت متخصص في قطاع الضيافة الدينية خلال المستقبل القريب.
سنواصل العمل على جانبين رئيسيين. الأول: هو البحث عن أصول ذات كفاءة عالية بهدف زيادة رأسمال الصندوق. كذلك، سنعمل على إعادة فتح طروحات جديدة لصندوق الخبير ريت أو الحصول على تمويل مصرفي للاستحواذ على أصول جديدة.
وبالطبع، كل هذه الأصول يجب أن تكون مدعومة من قبل ملاك لديهم الرغبة في مواصلة استثمار أصولهم، وطرحها من خلال الصندوق. وهنا يظهر النطاق الكبير للخطة التوسعية التي أعددناها للصندوق، كما سنواصل تحسين العوائد والهيكلة المالية.