270 مليار ريال استثمارات متوقعة لإنشاء ضاحية الرياض الشمالية

أقرت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض المخططات الهيكلية والسياسات والضوابط التخطيطية لكل من الضاحيتين الشمالية والشرقية اللتين تعتزم إنشاءهما بمشاركة القطاع الخاص بمساحة إجمالية تبلغ 419 كيلومترا مربعا، وذلك لاستيعاب الزيادة المتوقعة في أعداد سكان العاصمة مستقبلاً، وإيجاد مناطق جديدة ذات أنماط تخطيطية مميّزة تتمتع بالاستقلالية في التنمية الحضرية، وتحظى بإطار تنفيذي يتميز بالمرونة في استيعاب مستجدات التنمية المستقبلية.
وفي الوقت الذي تركز فيه الضاحية الشمالية على نشاط رئيسي مهم، وهو تخصيص منطقة لأنشطة الصناعات العلمية والتقنية وقطاع الأبحاث والمرافق المساندة، وتعدُّ المشاركة في تطوير الضاحية، إحدى الفرص الاقتصادية الكبرى المتاحة على مستوى المملكة، حيث يقدّر حجم الاستثمارات المطلوبة للضاحية الواحدة بنحو 270 مليار ريال، فيما تعد المخططات الهيكلية والسياسات والضوابط التخطيطية للضاحيتين بمنزلة الوثائق المرجعية التي يستند إليها في جميع الأعمال المستقبلية التي يجري تنفيذها في تلك الضواحي، والتي في ضوئها ستتحقق - بمشيئة الله - الأهداف المرجوة من إنشائها.

أنماط تخطيطية جديدة

تماشياً مع الزيادة المتوقعة في أعداد سكان مدينة الرياض مستقبلاً، وصولاً إلى إيجاد مناطق جديدة ذات أنماط تخطيطية مميزة، أقرت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض، إنشاء ضواحٍ جديدة تتمتع بالاستقلالية في التنمية الحضرية، وتحظى بإطار تنفيذي يتميز بالمرونة في استيعاب مستجدات التنمية المستقبلية.
ويحقق إقامة الضاحيتين في مدينة الرياض تكوين بيئة عمرانية مستدامة تتمتع بمستوى عالٍ من الخدمات والإسكان والمرافق العامة، وتنعم بنوع من الاستقلالية في جوانب تطبيق نظم غير مركزية في التنمية الحضرية، إلى جانب تخفيف العبء عن المدينة، وتوفير فرص العمل، وزيادة مساهمة القطاع الخاص في عمليات التنمية.
وامتداداً للنظرة التكاملية للهيئة مع القطاع الخاص في سبيل تطوير المدينة، وتهيئة المناخ الملائم لتشجيع الاستثمار في قطاعاتها المختلفة، وإسناد أدوار رئيسية للقطاع الخاص في خطط التطوير، عمدت الهيئة إلى إسناد تمويل تكاليف توفير المرافق العامة في الضاحيتين وربطها بأقرب مصدر لشبكات المرافق العامة إلى القطاع الخاص الذي سيكون بمثابة (المالك أو المطور) إضافة إلى تطوير مباني الخدمات العامة من خلال "نظام البناء والتأجير ثم نقل الملكية" وتبني مبدأ "تطوير المشاريع المتكاملة المرافق داخل تلك الضواحي".

مخططات هيكلية وسياسات تخطيطية
وفي اجتماعها الثالث لعام 1428هـ، أقرت الهيئة المخططات الهيكلية والسياسات والضوابط التخطيطية للضاحيتين بوصفها الوثائق المرجعية التي يستند إليها في جميع الأعمال المستقبلية التي يجري تنفيذها في تلك الضواحي، والتي في ضوئها ستتحقق - بمشيئة الله - الأهداف المرجوة من إنشاء هاتين الضاحيتين. وتتمثل هذه الأهداف فيما يلي:
تحقيق نوع من الاستقلالية للضاحيتين عن مدينة الرياض من خلال تطبيق غير المركزية في التنمية الحضرية لتخفيف العبء الحالي عن المدينة.
تكوين بيئة عمرانية مستدامة تتمتع بمستوى عالٍ من الخدمات والمرافق والإسكان.
توفير الفرص الاقتصادية والاعتماد الذاتي للضواحي من خلال النشاطات الاقتصادية التي ستوفرها.
تحقيق التوازن في توزيع الاستعمالات الرئيسية بحسب الاحتياجات الحضرية للمنطقة.
توفير إطار تنفيذي يتميّز بالمرونة في استيعاب مستجدات التنمية المستقبلية.
توفير الفرص اللازمة لمشاركة القطاع الخاص في تطوير الضواحي الجديدة، وإنشاء المشاريع متكاملة المرافق.

بدائل لإدارة الضواحي

وقد بدأ إعداد المخططات الهيكلية لهذه الضواحي، بمراجعة خطط التنمية الوطنية والإقليمية، ومراجعة وتحليل الوضع الراهن وتحديد قضاياه الرئيسية، ووضع البدائل المناسبة لنمو الضاحيتين، والخروج ببديل مناسب لكل ضاحية يمثل "المخطط الهيكلي" ويتضمن توزيع الأنشطة الرئيسية لاستعمالات الأراضي وشبكة الطرق المستقبلية والخدمات والمرافق والمناطق المفتوحة ومناطق التوظيف الرئيسية.
تم بعد ذلك تحديد البدائل المناسبة لإدارة تلك الضواحي، من خلال وضع آليات لتنفيذ وتمويل هذه المخططات، وآليات للمراقبة والمراجعة، إضافة إلى وضع الضوابط والسياسات المتعلقة بتخطيط الأراضي الواقعة ضمن هاتين الضاحيتين بمشاركة ممثلين من الجهات ذات العلاقة.

الضاحية الشمالية

تقع الضاحية الشمالية إلى الشمال من مدينة الرياض على مسافة 20 كيلو مترا تقريباً من تقاطع طريق الملك فهد مع الطريق الدائري الشمالي، وتبلغ مساحتها نحو 205 كم2، ويحدها من الشمال حدود حماية التنمية، ومن الشرق مطار الملك خالد الدولي، ومن الجنوب مسار طريق رئيسي مقترح ضمن شبكة الطرق المستقبلية للمدينة، والذي يقع مباشرة شمال قوات الأمن الخاصة، ويحدها من الغرب طريق الملك خالد (صلبوخ سابقاً).

معالم رئيسية في الضاحية

تحتضن الضاحية الشمالية عدداً من المعالم الرئيسية في المدينة، من أبرزها: مدينة الأمير سلطان بن عبد العزيز للخدمات الإنسانية الواقعة في قلب الضاحية، وقرية بنبان الواقعة شرق الضاحية، وقرية سلطانة الواقعة شمال غرب الضاحية، إضافة إلى الموقع المخصص لمتنزه بنبان الذي يجري تطويره حالياً، كما توجد بعض الاستراحات القائمة في شمال الضاحية.
وتمثل المناطق المطورة نحو 2.44 في المائة من مساحة الضاحية، وتم تخطيط ما نسبته 24 في المائة متضمنة مخططات لشبكة من الطرق والشوارع، والمخططات السكنية، ومخططات الاستراحات، فيما تمثل الأراضي البيضاء غير المخططة داخل الضاحية ما نسبته 73.54 في المائة.

ملامح المخطط الهيكلي

تتمثل أبرز الملامح الرئيسية للمخطط الهيكلي للضاحية الشمالية في تخصيصه منطقة لأنشطة الصناعات التقنية في الجزء الجنوبي الشرقي من الضاحية، بحيث تشتمل على الأنشطة المتعلقة بقطاع العلوم والتقنية وقطاع الأبحاث والمرافق المساندة، وتبنّي نمط تخطيطي متميز للأحياء السكنية بالضاحية من حيث التنوع في الكثافات، إضافة إلى إيجاد تسلسل هرمي واضح لتوزيع المراكز التي تخدم سكان الضاحية وتتوفر ضمنها مستويات مختلفة من الخدمات، وتوفير شبكة طرق للضاحية ذات تسلسل هرمي، وتطوير نظام نقل عام فعّال، وإيجاد نظام متكامل للمناطق المفتوحة بالضاحية.

قطب اقتصادي في التقنية

يتمثل الدور الوظيفي للضاحية الشمالية في جعلها - بمشيئة الله - قطباً اقتصادياً رئيسياً في مجالات تقنية المعلومات والاتصالات، يخدم إلى جانب مدينة الرياض، المراكز الإقليمية القريبة منها، وذلك نظراً لموقع الضاحية الاستراتيجي ضمن نطاق المحور الشمالي لمدينة الرياض، وقربها من مطار الملك خالد الدولي، والمسار المخصص لخط سكة الحديد المزمع إنشاؤه ليربط بين شمال المملكة ووسطها، فضلاً عن مراكز التنمية الإقليمية الشمالية في منطقة الرياض.

استيعاب 675 ألف نسمة

وعلى صعيد السعة السكانية التي من المؤمل أن تحتضنها الضاحية، كشفت دراسات الهيئة أن الضاحية الشمالية يُقدّر لها استيعاب عدد من السكان يقدر بنحو 675 ألف نسمة حتى عام 1450هـ. كما يُقدّر عدد الوحدات السكنية التي ستستوعبها الضاحية بنحو 123 ألف وحدة سكنية حتى عام 1450هـ.

133 ألف فرصة عمل

واستناداً إلى القاعدة الاقتصادية للضاحية الشمالية، والتي تتمثل في إيجاد بيئة جديدة جاذبة لمختلف القطاعات، وبشكل خاص قطاعات: الصناعات التقنية العالية، وخدمات الإمداد والتموين، ومرافق التعليم العالي والتدريب، من المتوقع أن يوفر مخطط الضاحية الشمالية نحو 133 ألف فرصة عمل ضمن قطاعات متنوعة تشمل: قطاع الصناعات التقنية والخدمات اللوجستية، والخدمات العامة، والأنشطة التجارية، والخدمات التعليمية والطبية والترفيهية، والخدمات المساندة.

ربط بين الضاحية والمركز الفرعي

تتميّز فكرة مخطط الضاحية الشمالية، بمراعاتها للجوانب الطبوغرافية، وسهولة الربط بين مركز الضاحية والمراكز الخمسة المقترحة لخدمة المناطق السكنية، في الضاحية، وتوفير التدرج في كثافة المناطق السكنية مما يدعم نجاح تطبيق النقل العام في محيط الضاحية.
وقد تضمن المخطط: تحديد استعمالات الأراضي الرئيسية في الضاحية، وأماكن الأنشطة الرئيسية والتوظيف فيها، ومواقع الخدمات العامة الرئيسية وشبكات الطرق والمرافق العامة والمناطق المفتوحة. ومن أبرز ملامح مخطط الضاحية الهيكلي:
1- منطقة الصناعات التقنية: حيث تم تخصيص منطقة لأنشطة الصناعات التقنية في الجزء الجنوبي الشرقي من الضاحية القريب من مطار الملك خالد الدولي، بحيث تشتمل على الأنشطة المتعلقة بقطاع العلوم والتقنية وقطاع الأبحاث والمرافق اللوجستية، والتي ستساهم في توفير بيئة جاذبة للشركات ونقل الأنشطة المبنية على التقنية إلى المملكة، وتبلغ مساحة هذه المنطقة نحو 9.43 كلم2.
2- منطقة الاستخدامات المختلطة: وتعني الاستخدامات التجارية والسكنية، وتقع في وسط الضاحية، وهي ذات استعمالات مختلطة عالية الكثافة، وتتكون هذه المنطقة من: مركز الضاحية والمباني المميزة في المنطقة المركزية، واستعمالات سكنية تضم أنشطة متنوعة، مثل: تجارة التجزئة، ومركز المعارض والمكاتب والفنادق ومراكز الترفيه، ومحطة رئيسية للنقل العام.
وتتركز في منطقة الاستخدامات المختلطة الوظائف وخدمات تجارة التجزئة. وسيوفر مركز الضاحية مساكن عالية الكثافة على مستوى المدينة، وضمن مسافة سير بالأقدام من الخدمات وفرص العمل.

ارتفاعات عالية في مركز الضاحية

تتميّز الضاحية الشمالية بوجود تسلسل هرمي واضح لتوزيع المراكز التي تخدم سكان الضاحية، وتتوافر ضمنها مستويات مختلفة من الخدمات، وهي على النحو التالي:
مركز الضاحية: يتكون من مركز الضاحية والمباني المميزة ذات الارتفاعات العالية المحددة في المنطقة المركزية، ومناطق سكنية، ومرافق تشمل: ساحة الضاحية، ومراكز تسوق، والمركز الثقافي، والخدمات الأمنية، ومبانٍ إدارية، ومصلى عيد مركزي.
المنطقة السكنية: تتكون من مركز إداري، ومركز تسوق، وقاعة رئيسية، ومكتبة عامة، ومركز ثقافي، وخدمات أمنية ودينية، ومدرسة فنية، وتخدم عدد سكان يقدر بنحو 135 ألف نسمة.
مركز حي: يتكون من متنزه، ومركز تسوق، وقاعة الحي، وفرع مكتبة عامة، ويستوعب كل حي سكني نحو 30 ألف نسمة.
مركز حارة سكنية: يتكون من ساحات ومنطقة تسوق محلية، ومدرسة ابتدائية، ورياض أطفال، وتستوعب كل حارة سكنية نحو خمسة آلاف نسمة.

تنوّع في الكثافات

تم تبنّي نمط تخطيطي متميّز للأحياء السكنية في الضاحية من حيث التنوع في الكثافات، مع الاستفادة من المناطق المفتوحة، وحصر النمو العمراني وَفْق حدود واضحة. وتشمل الأحياء السكنية أنواعاً مختلفة من المساكن، مثل: الشقق، والدبلوكسات، والفلل بأحجام مختلفة.
ويتوزع التطوير السكني وَفْقاً للكثافات المختلفة، حيث تبدأ الكثافات بنسبة 5 في المائة في التطوير عالي الكثافة المرتبط بتطوير منطقة مركز الضاحية، وترتفع نسبة الكثافة إلى 15 في المائة في المناطق متوسطة الكثافة، وصولاً إلى نسبة 65 في المائة في المناطق منخفضة الكثافة، و10 في المائة في المناطق ذات الكثافة المنخفضة جداً أو المجمعات الترفيهية (الاستراحات)، وتشكل نسبة المناطق السكنية 55 في المائة من إجمالي التطوير في الضاحية.

مستويات مختلفة للخدمات

وفي جانب الخدمات العامة، تم تحديد مواقع للخدمات العامة الرئيسية في الضاحية بحيث تضم: مدينة طبية، وجامعة، ومدينة رياضية، إضافة إلى خدمات محلية داخل المناطق السكنية في الضاحية.
وقد تم تقدير الاحتياجات من الخدمات داخل الضاحية ضمن مستويات مختلفة شملت: الخدمات المحلية على مستوى الأحياء، وخدمات مراكز المناطق السكنية، والخدمات العامة على مستوى الضاحية، والخدمات ضمن مركز الضاحية.

مناطق مفتوحة متكاملة

كما تم إيجاد نظام متكامل للمناطق المفتوحة في الضاحية الشمالية يستفيد من طبوغرافية الموقع المتمثلة في مسارات الأودية الطبيعية.
وتقوم فكرة المناطق المفتوحة على محور ترفيهي يربط منطقة وادي حنيفة مع طريق الثمامة، وتشمل: متنزه الضاحية المقترح وسط الضاحية، إضافة إلى المناطق المفتوحة على مستوى المناطق السكنية، وعلى المستوى المحلي كالحدائق والملاعب.

تسلسل هرمي للطرق

وتضمّن المخطط الهيكلي للضاحية توفير شبكة طرق ذات تسلسل هرمي تعتمد بشكل رئيسي على طريق القصيم وطريق صلبوخ، مع وضع محور رئيسي للحركة بشكل دائري حول المنطقة المركزية يمثل المسار الرئيسي لخطوط النقل العام، وتتفرع منه طرق مجمعة تربط مركز الضاحية بمراكز المناطق السكنية.

مسارات للنقل العام

اشتمل مخطط الضاحية على تطوير نظام نقل عام فعّال يتضمن: مسارات لخطوط النقل العام (القطار الكهربائي والحافلات)، مع تخصيص موقع لمحطة نقل مركزية في وسط الضاحية بشكل يتكامل مع خط السكة الحديد المقترح (شمال - وجنوب) الذي يمر بمحاذاة حدود الضاحية من الجهة الشرقية.

مرونة في تنظيمات البناء

تم إعداد الأنظمة والضوابط الخاصة باستعمال وتطوير الأراضي داخل الضاحية الشمالية بشكل يتصف بالمرونة والقابلية لاستيعاب المبادرات المستقبلية ذات العلاقة بتنمية الضاحية الشمالية. وقد تضمنت هذه الأنظمة والضوابط تحديد الاستعمالات المسموح بها ضمن كل منطقة والضوابط العامة للبناء (الكثافات السكنية، ومعامل البناء، ونسب التغطية للمباني)، إضافة إلى الضوابط الإرشادية للتطوير.

سياسات وضوابط التخطيط

وبموجب سياسات وضوابط التخطيط في الضاحية، تخضع الأراضي الواقعة داخل الضاحية لسياسات وضوابط النطاق العمراني المقرَّة من مجلس الوزراء بالقرار رقم 157 وتاريخ 11/5/1428هـ واللائحة التنفيذية، بحيث يسمح بتخطيط الأراضي البيضاء غير المخططة الواقعة في الضاحيتين الشمالية والشرقية، وَفْقاً للضوابط التالية:
يخضع الجزء الأول من الضاحية الشمالية الذي يقع ضمن حدود مرحلة التنمية العمرانية حتى عام 1435هـ، للضوابط المعتمدة في قرار مجلس الوزراء رقم 157، والتي تتضمن أن يقوم مالك الأرض الواقعة ضمن هذا الجزء عند رغبته في تخطيط أرضه بتمديد شبكات الكهرباء والمياه والهاتف والصرف الصحي وتصريف السيول، إضافة إلى سفلتة ورصف وإنارة الشوارع.
يخضع الجزء الثاني من الضاحية الشمالية الذي يقع بين حدود مرحلة التنمية العمرانية حتى عام 1435هـ وحدود مرحلة التنمية العمرانية بين عامي 1435 و1450هـ، للضوابط المعتمدة في قرار مجلس الوزراء رقم 157، والتي تتضمن أن يقوم مالك الأرض الواقعة ضمن هذا الجزء عند رغبته في تخطيط أرضه، إضافة إلى تنفيذ شبكات المرافق العامة كافة، أن يقوم بإنشاء الحد الأدنى من مباني المخطط وَفْقاً لأحد البديلين التاليين:
البديل الأول: تطوير ما لا يقل عن 75 في المائة من مساحة المخطط.
البديل الثاني: تطوير ما لا يقل عن 30 في المائة من مساحة المخطط، على أن لا تقل النسبة المقتطعة لصالح الشوارع والخدمات والمرافق العامة والاستخدام العام عن 50 في المائة من مساحة المخطط.

تحديث المخططات كل 5 سنوات

تجري عملية التحديث والتعديل لمخططات الضاحية كل خمس سنوات من قِبَل مكتب متابعة تخطيط وتطوير الضواحي، ويتضمن ذلك: إنشاء نظام إلكتروني لمراقبة التطوير والتنسيق المستمر مع الجهات ذات العلاقة، ووضع آليات لمشاركة سكان الضواحي في تنمية أحيائهم السكنية، مثل: المسوحات الميدانية، وورش العمل، والاجتماعات.
وينبغي للمُلاك والمطورين عند رغبتهم تخطيط أراضيهم الواقعة داخل الضاحيتين، تقديم طلباتهم إلى مكتب متابعة تخطيط وتطوير الضواحي ضمن أمانة منطقة الرياض مباشرة لاستكمال الإجراءات المطلوبة.

استقلالية إدارية للضاحية

وتمثل إدارة التنمية في الضاحية عنصراً مهماً ومؤثراً في نجاح تطبيق المخططات الهيكلية، وتعد الاستقلالية الإدارية للضاحية المتمثلة في تلافي المركزية في إدارة الضاحية وتقليص الإجراءات الإدارية الروتينية، من أبرز التوجهات الرئيسة في صياغة النموذج الخاص بإدارة الضواحي.
ويتكون الهيكل التنظيمي المعتمد لإدارة الضاحية من كل من:
الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض: التي تتولى مسؤولية التخطيط الشامل للضاحيتين الشمالية والشرقية وإقرار المخطط الهيكلي لكل ضاحية.
(لجنة الإشراف على الضواحي الجديدة) التي تتولى اعتماد المشاريع الرئيسة داخل الضاحيتين، وإقرار التعديلات اللازمة على المخططات الهيكلية والضوابط للضواحي المعتمدة من الهيئة.
(مكتب متابعة تخطيط وتطوير الضواحي) ويتولى ضمن أمانة منطقة الرياض، تخطيط الأراضي وإصدار التراخيص، ودراسة طلبات التطوير، والتنسيق مع الجهات ذات العلاقة.