عقد السلم ودوره في الوحدات السكنية
عقد السلم يعتبر إحدى الأدوات الاستثمارية والتمويلية التي يمكن أن يستفاد منها في المؤسسات المالية التي تقدم أدوات مالية متوافقة مع الشريعة الإسلامية. ويتلخص معنى عقد السلم في أنه عبارة عن عقد بيع بين طرفين على أساس أن الطرف الأول يعطي الثمن عند التعاقد، والطرف الآخر يسلم السلعة مؤجلا حسب الاتفاق بينهما، وهذا العقد قد دل على جوازه ما رواه البخاري ومسلم عن النبي صلى الله عليه وسلم أنه قال: "من أسلف في شيء فليسلم في كيل معلوم ووزن معلوم إلى أجل معلوم".
والسلم هو من العقود التي تتناسب بشكل عام في تمويل الشركات التي ترغب في الاستثمار في الإسكان، حيث إن شركة البناء من الممكن أن تتفق مع المصرف على أساس أن المصرف يمول بناء مثلا ألف وحدة سكنية على مدى عشر سنوات كل سنة يتسلم فيها المصرف 100 وحدة سكنية. وهذا التمويل يراعى فيه أن تكلفة الوحدة السكنية ستكون أقل من السعر السوقي لها ذلك لأن المصرف سيتسلم الوحدات السكنية مؤجلا ومن الممكن أن تستفيد الشركة من التمويل في إنشاء أكثر من ألف وحدة سكنية، وبيعها في السوق لأن لديها سيولة تفوق حاجتها لبناء 100 وحدة سكنية في العام الأول. فلو أن سعر الوحدة السكنية في السوق مليون ريال، فمن الممكن أن تكون تكلفتها في هذه الحالة 800 ألف ريال على الممول، وذلك لأن الشركة من الممكن أن تستفيد من المبلغ في استثمارات أخرى.
وبعد تسلم المصرف للوحدات السكنية فبإمكانه عرضها في السوق وبيعها بطريق النقد، أو من الممكن أن يبيعها بالتقسيط فيحقق عائدين، وذلك من شركة البناء، ومن عملائه، وهذا من شانه أن يوازن بين العرض والطلب حيث إن المصارف اليوم تمول الكثير من الأفراد لشراء الوحدات السكنية، لكننا نجد تمويلا أقل لشركات البناء مما يسهم في زيادة الطلب مع قلة المعروض، وهذا غير صحي للسوق. إذ إن هذا يسهم في زيادة أسعار المنازل، وعدم قدرة الكثيرين على التملك، ومن لديه القدرة فهذا سيزيد من أعبائه نتيجة لزيادة حجم الدين الذي عليه، مع العلم بأن حجم الطلب على المساكن في السوق المحلية سيشهد نموا كبيرا في الخطط التنموية المقبلة، وكما هو معلوم أن نسبة تملك المواطنين للواحدات السكنية تعتبر نوعا ما منخفضة إذا ما قورنت بدول الخليج.
يبقى هنا إشكال وهو كيف يمكن للمؤسسة المالية الحصول على الضمانات فيما يتعلق بالتمويل الذي ستقدمه إلى شركات البناء، وهذا سؤال مهم بالنسبة للجهة التمويلية. من الممكن أن يكون هناك رهن للأرض التي تريد الشركة العقارية إقامة المشروع عليها، حيث إنه من خلال بعض التقارير تبين أن قيمة الأرض قد تصل تكلفتها إلى 40 في المائة من القيمة الإجمالية للوحدة السكنية، وبناء عليه من الممكن أن تجعل الجهة الممولة تسليم المبالغ على مراحل كثلاث سنوات مثلا، وكل مرحلة يتم فيها إنجاز وتسليم جزء من المشروع.
ومثل هذا النوع من العقود كما نرى سيكون له أثر إيجابي كما سبق في التوازن بين العرض والطلب بالنسبة للوحدات السكنية، كما أنه سيتيح للمؤسسات المالية إيجاد فرصة للربح مرتين، الأولى من شركات البناء، والفرصة الثانية هي من عملائها الذين لديهم الرغبة في التمويل لشراء الوحدات السكنية.
د. صلاح بن فهد الشلهوب
متخصص في التمويل الإسلامي
جامعة الملك فهد للبترول والمعادن