رأس المال الخاص يخفف الضغط على جيل الإيجار

أتخيل أني أنظر من نوافذ الطابق العلوي من قصري المصمم على طراز الحقبة الجورجية في 2035، متأملا ثورة سوق الإسكان في المملكة المتحدة التي أتت بي إلى هنا. لقد بدأ الأمر بتسوية قوانين تخطيط البناء عقب فوز حزب العمال التاريخي في انتخابات 2024. وانتهى بإكمال مدينة ستارمرفيل، المدينة الجديدة الصاخبة التي استأجرت فيها منزلي من صندوق تقاعد أطباء الأسنان في مانيتوبا.
قال معترضون على ذلك إن الحكومة تفتقر إلى التمويل اللازم لبناء 1.5 مليون سقيفة في فناء المنازل، فضلا عن الـ1.5 مليون منزل جديد التي وعدت المعارضة ببنائها. لم يحسبوا حساب الغرائز التقدمية للمؤسسات الاستثمارية. لقد ساعدت هذه المؤسسات على تحقيق رؤية رئيس الوزراء من خلال قطاع البناء المعد للإيجار المزدهر.
حسنا، كما يشير تنبؤي بالمستقبل، فإن الفقرات السابقة ليست جذابة مثل رواية آلة الزمن لـهربرت جورج ويلز. لكن من المشوق أن نتصور أن أزمة الإسكان في المملكة المتحدة تبرر إعطاء دور أكبر للبناء المعد للإيجار. وهنا، يعمل كبار المستثمرين على تمويل مشاريع الإسكان مقابل تدفق مطول من دخل الإيجارات.
إن قطاع العقارات المستأجرة في أزمة. ويلقي هذا بثقله على "جيل الإيجار" - الشباب الذين لا يستطيعون شراء منازل ملكا لهم. بدأ أصحاب العقارات الذين يشترونها من أجل تأجيرها مغادرة هذا القطاع منذ إلغاء الخصم الضريبي الكامل لمدفوعات الفائدة قبل بضعة أعوام. تحدث زعيم المعارضة السير كير ستارمر بحماس عن غاية لتوسيع ملكية المنازل لجذب الناخبين الشباب في مؤتمر حزب العمال الأسبوع الماضي. لكن خطابه شجع أيضا قطاع البناء المعد للإيجار.
تقود هذا التوجه في المملكة المتحدة شركة ليجال آند جينرال. بدأت شركة الادخار والتأمين في بناء العقارات المعدة للتأجير بجدية منذ ستة أعوام تقريبا. وقد خصصت نحو ثلاثة مليارات جنيه استرليني لهذا الغرض حتى الآن. صندوق بلاكستون الأمريكي العملاق لرأس المال الخاص نشط أيضا من خلال "سيج"، وهي شركة تابعة متخصصة في العقارات ذات الملكية المشتركة.
للبناء المعد للإيجار بعض الخصائص المفيدة للمستثمرين والمستأجرين، فهو يوفر للمستثمرين -صناديق التقاعد عادة- عوائد تراوح بين 7 و8 في المائة سنويا. يهدف الداعمون إلى تخصيص رأس المال للعقارات في المدى الطويل، بما يتناسب مع التزاماتهم. وفي المقابل، تصارع شركات بناء المنازل رغبة الاحتفاظ بالأراضي دون استغلالها، تطويرها فقط عندما يتوقع أن تحقق مبيعاتها عوائد مجزية.
لذا فإن البناء المعد للإيجار يمكن أن يزيد المعروض من المساكن، وليس فقط في الطرف الراقي من سوق الإيجار. تبدأ قيمة إيجارات مساكن "ليجال آند جينيرال" عادة من ألف جنيه استرليني شهريا، وفقا لدان باترتون الذي يرأس قسم البناء المعد للإيجار.
إن العيب الرئيس هو صغر حجم قطاع الإيجار الناشئ المملوك للمؤسسات في المملكة المتحدة. إذ تشير آنا مينتون، وهي أكاديمية ومؤلفة وخبيرة في شؤون الإسكان في المملكة المتحدة: "لقد تم الترويج له على أنه التوجه الكبير التالي لأعوام، ولم يصبح كذلك".
يمثل البناء المعد للإيجار نحو 2 في المائة فقط من مخزون العقارات المستأجرة المملوكة للقطاع الخاص الذي يبلغ نحو 4.6 مليون منزل. أتمت شركات التطوير نحو 90 ألف مسكن منذ بداية 2019، وفقا لشركة سافيلز. وهذا يقابله 35 ألفا من صافي مبيعات العقارات التي تم شراؤها بغرض تأجيرها في 2022 وحده، قدرتها شركة هامبتونز بالاعتماد على بيانات من شركة كانتري وايد. رغم ذلك، يتوقع الاتحاد العقاري البريطاني متفائلا أن المطورين الذين يشترون بغرض التأجير سيكونون قد زادوا مخزونهم من المساكن إلى 380 ألف مسكن في غضون عشرة أعوام. سيكون ذلك مفيدا إذا استمر انكماش قطاع شراء المساكن بغرض التأجير الذي يضم نحو مليوني وحدة.
إن التحديات تنتظرنا. لا يحظى ملاك العقارات بشعبية عالمية، أعلم ذلك لأني كنت منهم. لكن لا يمكن لمالك منفرد ومتهور للمساكن بغرض التأجير أن يصبح هدفا للغضب الجماعي كما يمكن أن تصبح مؤسسة كبيرة مالكة هدفا له. في 2019، أطلق المستأجرون في برلين حملة بعنوان "نزع ملكية شركة دويتشه وونين"، بعد أن رفعت المجموعة العقارية الإيجارات بطيش.
سيتعين على المطورين والمستثمرين مقاومة رغبة زيادة العوائد باستخدام حيل مخفية. من بين السوابق محاولة شركات بناء المنازل في المملكة المتحدة بيع عقود إيجار برسوم متصاعدة. عاقبت الحكومة الشركات بإلغاء أجرة الأرض للعقارات الجديدة.
هناك مشكلة أكثر واقعية تتمثل في أنه ربما يتوافر رأسمال قليل للغاية فقط لتمويل توسع كبير في البناء المعد للإيجار. يأتي قدر كبير من الاستثمارات الحالية من المجموعة المتضائلة من برامج التقاعد ذات المزايا المحددة. تستثمر بعض برامج تقاعد المساهمة المحددة الآن في هذا القطاع. لكن من السابق لأوانه أن نرى ما إذا كانت ستستثمر على نطاق مجد.
سيكون استبدال مالك خاص صغير بمؤسسة كبيرة مالكة بالنسبة إلى عديد من المستأجرين بمنزلة "الكارافان نفسها، في ساحة مواقف مختلفة". لكن بالنسبة إلى المستثمرين، يمثل البناء المعد للإيجار في المملكة المتحدة وجهة لرأس المال الدائم الذي يتنافس بقوة مع سندات الشركات. كما أنه يمنحهم فرصة لمعالجة حاجة اجتماعية، والاعتراض المبرر لتسمية أي مدينة جديدة ستارمرفيل.