تراجع أسعار المساكن مع ارتفاع تكلفة الاقتراض

توقعات بمزيد من الاستقرار في أسواق العقارات حال تباطؤ أو توقف حملة رفع أسعار الفائدة التي أطلقتها البنوك المركزية لترويض التضخم، فيما تشهد أسواق المساكن العالمية تراجعا في الوقت الحالي بعد أعوام من المكاسب المستمرة. وتشير اإحصاءات البيانية أخيرا إلى تراجع واسع النطاق في أسعار المساكن المعدلة لاستبعاد أثر التضخم في ثلثي الدول التي صدرت بياناتها أخيرا عن منظمة التعاون والتنمية في الميدان الاقتصادي.
وتؤكد هذه التحركات تكيف أسعار المساكن مع تزايد أسعار الفائدة، في الوقت الذي تسعى فيه البنوك المركزية إلى احتواء التضخم. فقد ارتفعت أسعار الفائدة الأساسية بمقدار أربع نقاط مئوية في المتوسط عبر الاقتصادات الكبرى لتصل إلى المستويات السائدة قبل الأزمة المالية العالمية.
وفي الولايات المتحدة، على سبيل المثال، رفع "الاحتياطي الفيدرالي" سعر الفائدة المستهدف إلى 5.5 في المائة ـ 4.75 في المائة مقابل صفر تقريبا في العام السابق، وهو معدل الارتفاع الأسرع على الإطلاق الذي سجلته أسعار الفائدة خلال عقدين. وأدى ذلك بدوره إلى ارتفاع حاد في متوسط أسعار الفائدة الثابتة على القروض العقارية ذات أجل 30 عاما، ليصل إلى أعلى مستوياته خلال عقدين مسجلا 7.1 في المائة في نهاية العام الماضي.
ولأسعار الفائدة دور حيوي في تحديد أسعار المساكن، إلى جانب مستويات الدخل والنمو السكاني على جانب الطلب ومجموعة من العوامل المتنوعة على جانب العرض، مثل تكاليف البناء والقواعد التنظيمية. وتتضح من الشواهد القطرية المقارنة قاعدة أساسية، حيث يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة الحقيقية بنقطة مئوية واحدة، إلى إبطاء معدل نمو أسعار المساكن بنحو نقطتين مئويتين.
وقبل دورة التشديد الأخيرة، شهدت أسعار الفائدة اتجاها تنازيلا. وأدى تراجع أسعار الفائدة بالطبع إلى زيادة الطلب على المساكن من خلال خفض تكلفة الاقتراض لتمويل شراء مساكن جديدة أو توسعة مساكن قائمة. أما الآن فقد تبدل الحال، وأصبحت كل نقطة مئوية إضافية في أسعار الفائدة على القروض العقارية تضيف 100 دولار إلى الفائدة التي يدفعها المواطن الأمريكي العادي كل شهر، وربما تكون التداعيات أكثر حدة بالنسبة إلى المشترين في الدول التي يشيع فيها تطبيق أسعار فائدة متغيرة على القروض العقارية.
ويتوقف مدى استمرارية تراجع أسعار المساكن على ما إذا كان رفع أسعار الفائدة من جانب البنوك المركزية قد نجح بالفعل في كبح الضغوط التضخمية. وحسب تقرير مستجدات آفاق الاقتصاد العالمي، الصادر عن صندوق النقد الدولي أخيرا، يتوقع تراجع التضخم هذا العام عن مستواه السابق في 2022 في نحو 85 في المائة من الدول. كذلك تشير التوقعات إلى تباطؤ التضخم العالمي من 9 في المائة تقريبا العام الماضي إلى نحو 6.5 في المائة هذا العام مع استمرار التراجع في العام التالي، نتيجة رفع أسعار الفائدة الذي أثر بالفعل في انفراج الاختناقات في سلاسل الإمداد. وهكذا يتوقع زيادة استقرار أسعار المساكن حال تباطؤ أو توقف زيادات أسعار الفائدة من قبل البنوك المركزية.