بعد الجائحة .. مكاتب نيويورك تتحول إلى شقق

على مدى ربع القرن الماضي، طور ناثان بيرمان مهارة تجارية مميزة في تطوير العقارات في مدينة نيويورك، تحويل مباني المكاتب عتيقة الطراز إلى أبراج سكنية.
هاجر بيرمان، البالغ من العمر 63 عاما، هو طفل لناجين من محرقة الحرب العالمية الثانية، مع عائلته من أوكرانيا عندما كان في الـ14 من عمره، وسلك طريقا متعرجا نحو العقارات. عمل لأعوام تاجرا فنيا، وتخصص في أعمال المهاجرين الروس، قبل الانخراط في العقارات في التسعينيات.
ما أثار اهتمامه بشأن تحويل العقارات كان إدراكه أنه يمكن أن يمنح حياة جديدة لعمل فني يتلاشى. يقول "إن المشاريع الـ18 التي أكملها منذ ذلك الحين هي وسيلة لتكريم مهارة الحرفيين السابقين وفنهم وجهدهم المحض".
هذه الأيام، أصبحت عمليات التحويل حديث مطوري العقارات في المدينة، وأصبح بيرمان حديث الساعة غير المتوقع بالنسبة إليهم. يسعى زملاؤه من المطورين والمقرضين والمخططين الحضريين جميعا للحصول على خبرته، في الوقت الذي يواجهون فيه قائمة متزايدة من أبراج المكاتب في مدينة نيويورك التي أصبحت مهجورة، بسبب ظهور العمل عن بعد.
قال مارتي برجر، الرئيس التنفيذي لشركة سيلفرشتاين بروبرتيز، التي تمتلك مركز التجارة العالمي، من بين مبان أخرى، "هذا كل ما يفعله. وكأنه ألف كتابا حول هذا الموضوع". في العام الماضي، دخلت شركة سيلفرشتاين في شراكة مع شركة مترو لوفت التي يمتلكها بيرمان، لشراء 55 برود ستريت وتحويله، وهو برج مكاتب مكون من 30 طابقا في الحي المالي. الشركة تجمع الآن مبلغ 1.5 مليار دولار لمتابعة عمليات تحويل أخرى.
يقول دان شانون، الشريك الإداري في شركة مداس أركتيكس "في هذه اللحظة، أراهنك أن أمام كل مطور كبير ملف دراسة جدوى على مكتبه حول التحويل السكني"، مضيفا "أشك بجدية في أن المرحلة التالية لمبنى كرايسلر ستكون كمبنى مكاتب، على الأقل ليس الجزء العلوي".
بالنسبة إلى مسؤولي المدينة، تبعث عمليات التحويل التفاؤل في التخلص من النقص المزمن في المساكن في جزيرة شديدة التنظيم، حيث يعد البناء الجديد مهمة بطيئة ومكلفة. نما النقص بشكل حاد لدرجة أن متوسط الإيجار الشهري لشقة في مانهاتن ارتفع في كانون الثاني (يناير) 15 في المائة عن العام السابق ليصل إلى مستوى قياسي بلغ 4097 دولارا. يلقى باللوم في تكلفة الإسكان الباهظة في المدينة على نطاق واسع على أزمة التشرد المرتبطة بها.
حددت لجنة عينها العمدة إريك آدامز العام الماضي لتصور مدينة نيويورك "الجديدة" عمليات التحويل كأولوية قصوى، وأوصت بحوافز ضريبية وإجراء تغييرات على تقسيم المناطق، لتسريعه عمليات التحويل.
قال آدامز في اجتماع لقادة المجتمع في يناير "إن الحاجة إلى الإسكان ماسة، والفرصة التي توفرها المساحات المكتبية غير المستغلة واضحة. إننا نعرف ما يتعين علينا فعله". كما أعلن العمدة عن مقترحات منفصلة لتسهيل بناء المساكن في نيويورك وتسريعها.
حتى بعض أعضاء اللجنة يشككون في أن عمليات التحويل ستوجد كثيرا من المساكن ميسورة التكلفة، إن أوجدتها، بدون دعم حكومي سخي. على أي حال، هناك أسباب لا تعد ولا تحصى -من الهندسة المعمارية إلى الاقتصادات- لندرة عمليات التحويل، ولماذا وجد معظم مطوري مدينة نيويورك طرقا أسهل لكسب المال.
يصف بيرمان عمله الشاق بأنه "يشبه الجراحة إلى حد ما". يبدو مرتبكا من الضجيج المفاجئ المحيط به. "قبل خمسة أعوام، كان الناس ينظرون إلي كما لو كان لدي رأسان. عمليات التحويل لم تكن سائدة. لكن حان وقتها الآن"، كما يلاحظ.
المنطق السليم لإعادة الاستخدام
كانت الجائحة السبب في تقديم عمليات التحويل. قبل ثلاثة أعوام تقريبا، أغلقت الجائحة مدينة نيويورك ومزقت أنماطا دامت عقودا في طريقة عمل الناس وعيشهم التي لم تقدم الدعم للمكاتب وأصحابها فحسب، بل نظمت المدينة نفسها. كانت جيوش من المتنقلين تركب وسائل النقل العام إلى المناطق التجارية المركزية مثل ميدتاون ومانهاتن الجنوبية في الصباح ثم تغادرها في المساء.
لبعض الوقت، كان المطورون يواسون أنفسهم بأن العمال سيعودون في النهاية إلى المكتب خمسة أيام في الأسبوع، وأن الحياة ستستأنف كالمعتاد. لكن الأغلبية تسلم الآن بأن أيام ما قبل كوفيد قد ولت وأن العمل عن بعد سيستمر.
يقر سكوت ريشلر، الرئيس التنفيذي لشركة آر إكس آر، إحدى الشركات المطورة الرائدة في المدينة، قائلا "لقد خرج المارد من القمقم".
في هذه الحقبة الناشئة، لا تزال المباني الجديدة والأكثر حداثة تجلب إيجارات قياسية. لكن كثيرا من منافساتها القديمة ومتوسطة العمر تفقد المستأجرين بسرعة وتنهار في القيمة. من خلال التقدير التقريبي لبيرمان، يمكن أن تغطي تلك الطبقة الأدنى نحو 20 في المائة من مساحة المكاتب في نيويورك البالغة 460 مليون قدم مربعة.
إذن الخيارات أمام المالكين هي، إما إنفاق الأموال لتجديد المكاتب على أمل أن تصبح قادرة على المنافسة، أو تحويلها إلى شقق سكنية، أو تسليمها إلى المقرضين.
بالنسبة إلى المستثمرين، فإن التحويلات السكنية لها منطق سليم، وفقا لما قاله ماكس هيرزوج، المدير الإداري الأول في شركة جيه إل إل للخدمات العقارية. في حين إن قيمة مباني المكاتب تتدهور، فإن ما يسمى بالإسكان متعدد الوحدات -بصفة أساسية، شقق الإيجار- أصبح ذا قيمة لدى المستثمرين حيث تجاوزت إيجارات مدينة نيويورك مستويات ما قبل الجائحة.
يقول هيرزوج "إن السوق مهيئة للغاية لهذه التحويلات. من الصعب جدا إنشاء معروض جديد من الوحدات السكنية في هذه المدينة. في الحقيقة، تتمثل إحدى الطرق الوحيدة لجلب معروض جديد إلى المدينة في تحويل هذه المباني".
إذا نجحت، فقد تترك هذه البادرة بصمة دائمة على المدينة، وفقا لما ذكره فيشان تشاكرابارتي، مهندس معماري مرموق وعضو في لجنة العمدة آدمز. لديها القدرة على زرع بذور الحياة السكنية في معاقل الشركات مثل ميدتاون مانهاتن.
المثال الذي يشير إليه تشاكرابارتي وآخرون هو مانهاتن الجنوبية. مع إعادة بناء نيويورك بعد هجمات 11 أيلول (سبتمبر) الإرهابية، أعطت السلطات الأولوية لتحويل مباني المكاتب -بمساعدة الحوافز المالية الفيدرالية- جذبت في النهاية عشرات الآلاف من السكان إلى الحي. المنطقة التي كان يحل عليها الظلام في السابق بعد الخامسة مساء أصبحت الآن تعج بالعاملين في المكاتب وعربات الأطفال والمدارس والمطاعم.
يأمل تشاكرابارتي في أن تجدد عمليات التحويل حيا مثل ميدتاون، حيث انهارت الأعمال المحلية بسبب قلة المتنقلين، ما أدى إلى واجهات متاجر خالية وغيرها من علامات التدهور. سيساعد المقيمون الجدد في الحفاظ على هذه الأعمال، وبالتالي تعزيز جاذبية الحي للمستأجرين الجدد من الشركات ومتاجر التجزئة. وسيبررون أخيرا الاستثمار في الحدائق العامة، والأرصفة الأوسع وغيرها من التحسينات.
"لقد غيرت أحداث 11 سبتمبر مانهاتن الجنوبية بطرق أساسية، وأعتقد جازما أن كوفيد سيغير ميدتاون بطرق ما زلنا لا نفهمها بالكامل"، كما يقول تشاكرابارتي، الذي أدار مكتب مانهاتن لتخطيط المدن في عهد مايكل بلومبيرج العمدة السابق.
مع ذلك، على غرار بيرمان، يعترف بأن التحويلات يمكن أن تكون شاقة، قائلا "أعتقد أننا بحاجة إلى قدر معين من الشجاعة والعزم لأنها مخاطرة كبيرة".
يريد الناس نوافذ
يشبه مطور متزن الضجة المفاجئة حول التحويلات بالحماس الشديد العام الماضي لتحويل مباني المكاتب إلى مختبرات لعلوم الحياة لخدمة صناعة التكنولوجيا الحيوية، إلى أن اكتشف المطورون التعقيدات.
قد يحدث ذلك مرة أخرى. كثير من مباني المكاتب ببساطة غير صالحة للتحويل. تتطلب مدينة نيويورك في المبنى السكني نوافذ يمكن فتحها وغلقها وحدا أدنى من الضوء الطبيعي والتهوية في كل غرفة صالحة للسكن. قد يصل عمق البرج السكني العادي إلى 30 قدما على جانبي مركز مبنى يضم مصعدا.
على النقيض من ذلك، تفتقر كثير من مباني المكاتب الحديثة إلى نوافذ يمكن فتحها وغلقها وتميل المساحات إلى أن تكون أكبر بكثير لتلائم الشركات المستأجرة. قد يصل العمق من الحافة إلى المركز إلى 45 قدما أو أكثر. إذن، التحدي الحاسم بالنسبة إلى المصممين هو ما يجب فعله بكل تلك المساحة الداخلية الخالية من النوافذ؟
يتمثل أحد الحلول في إنشاء غرفة داخلية وتسميتها "مكتب منزلي"، وبالتالي تجنب مطلب النافذة. "اختارت بعض التحويلات مكتبين منزليين". لكنها ليست الطريقة المثلى، كما يقول شانون "يريد الناس نوافذ".
كما تمثل المصاعد مشكلة. عادة ما يكون هناك كثير منها في مباني المكاتب لاستيعاب الازدحام عليها في الصباح والمساء. أما بالنسبة إلى مبنى سكني، فسيكون ذلك مبالغا فيه.
تطول القائمة وتصبح فنية أكثر من أي وقت مضى -من نسبة الألواح القائمة والنائمة على السلالم إلى مقدار المساحة المفتوحة التي يجب تركها خلف مبنى سكني. يختلف أيضا مقياس حيوي يسمى نسبة المساحة الأرضية- الذي يحد من حجم كل طابق بالنسبة لحجم قطعة الأرض، ويسمح بكثافة أكبر بكثير لمباني المكاتب مقارنة بالمباني السكنية.
تقول جلوريا جلاس، مهندسة معمارية أرجنتينية المولد في شركة إس إل سي إي، التي أمضت حياتها المهنية في إتقان قوانين البناء البيزنطية -المتناقضة في بعض الأحيان- للمدينة التي تعيش فيها، "ليس بالأمر السهل. وأحيانا تكون المباني قديمة وتحتاج إلى إصلاح".
يمكن للمطورين تقديم التماس للحصول على إعفاءات لكن هذا يستغرق وقتا وغالبا ما يتطلب منهم تقديم تنازلات أخرى للحصول على الموافقة. في تطوير العقارات، الوقت حقا من ذهب.
بعض المباني خارج الحدود المسموحة لأنها تعد معلما أو لأنها تقع في أحياء تحظر فيها المباني السكنية، وهذه الأحياء هي بقايا حقبة سابقة عندما أراد المخططون فصل الإسكان عن الضوضاء والتلوث الناتج عن التصنيع في مناطق مثل حي جارمنت. منذ ذلك الحين، غادر التصنيع إلى حد كبير والمثالية التي روج لها المطورون تكمن في حي مختلط "للعيش والعمل والترفيه".
ثم هناك مسألة الشغور. تضمنت بعض التحويلات الكبرى في الأعوام الأخيرة مباني المكاتب التي كانت شبه فارغة أو فارغة تماما. لكن إذا كان لا بد من إخراج المستأجرين أولا، فتلك محنة مكلفة.
يقول برجر "هناك مبان غير مجهزة جيدا ليتم تحويلها بناء على المساحة، وبناء على ارتفاع سقفها، وبناء على إذا ما كان يتعين عليك نقل المصاعد أم لا. ثم عليك أن تنظر إلى سوقك. وعليك أن تنظر فيما إذا كان يمكنك الحصول عليها بالسعر المناسب".
استخدمت شركة سيلفرشتاين الذكاء الاصطناعي لتصنيف جميع العقارات تحت شارع 96 في سلسلة من معايير التحويل. من بين 2500 مبنى أو نحو ذلك، حددت 323 مبنى مناسبا. ويقدر برجر أنه إذا تمكنت الشركة من تحويل جزء صغير منها على مدى الأعوام السبعة أو الثمانية المقبلة، فقد تصل إلى عشرة آلاف إلى 15 ألف وحدة سكنية جديدة. هذا جزء من 500 ألف وحدة جديدة تعهد العمدة آدمز ببنائها على مدى العقد المقبل.
كانت منطقة داون تاون أفضل المناطق لعمليات التحويل. يعود كثير من مبانيها إلى حقبة ما قبل تكييف الهواء، لذا تميل إلى أن تحتوي على مساحات أصغر ونوافذ يمكن فتحها وغلقها. العقارات الأساسية أقل تكلفة مما هي عليه في ميدتاون. من خلال تقسيم المناطق، سيصبح مزيد من المباني مؤهلا. يمكن تحويل المباني التي تم بناؤها قبل 1977 وفقا للقواعد الأكثر تساهلا. في ميدتاون، التاريخ المحدد للبناء هو 1961. ويقترح فريق عمل إعادة الاستخدام التحويلي في مكتب المدينة تاريخا جديدا شاملا وهو 1990، ويقدر أنه سيضيف 120 مليون قدم مربعة من المساحة المكتبية إلى مجموعة المباني المؤهلة.
إمكانات بثمن
يعود التاريخ بين بيرمان وداون تاون إلى زمن سابق. كانت تجربة المطور تتمثل في عمليات تحويل للأدوار العلوية في حي ترابيكا قبل التعامل مع أول تجربة في تحويل كامل لمبنى، 17 جون ستريت. كان المبنى الذي تبلغ مساحته 120 ألف قدم مربعة فارغا تقريبا بحلول منتصف التسعينيات، وهو الوقت الذي، كما يقول بيرمان، "إنه تم التخلي عن الحي".
دفع هو وشركاؤه 5.2 مليون دولار ثمنا للمبنى الذي تم بناؤه في 1926، ثم أنفقوا 14 مليون دولار على عملية تحويله. بعد عشرة أعوام، باعوه مقابل 85 مليون دولار. يتذكر بيرمان قائلا "في ذلك الوقت، كان مبنى ضخما بالنسبة إلي".
بحلول 2014 ارتقى إلى مبنى 180 ووتر ستريت. كان حجمه يقارب خمسة أضعاف المبنى السابق وتطلب إصلاحات مكثفة. لحل مشكلة العمق، قطع بيرمان وأفيناش مالهوترا مهندسه المعماري -"نطلق عليه ربان التحويلات"- مركزا بطول 30 قدما في 40 قدما من وسط المبنى. ويشرح "لقد كانت الطريقة الوحيدة لجلب الضوء والهواء إلى مساحة عميقة للغاية".
سمحت لهم قواعد التقسيم بتعويض المساحة المفقودة بطوابق إضافية. عندما انتهوا، تحول مبنى مكاتب مؤلف من 25 طابقا من سبعينيات القرن الماضي إلى برج من 29 طابقا يضم 580 شقة للإيجار.
ستحاول "مترو لوفت" قريبا أن تتفوق على هذا الإنجاز من خلال تحويل 25 ووتر ستريت، مبنى تبلغ مساحته 1.1 مليون قدم مربعة، بالتعاون مع "جي بي إف"، شركة تطوير عائلية في نيويورك.
يقول بيرمان "ما تعلمناه بشكل أساسي من تجربتنا هو أن كل مبنى قابل للتحويل في مدينة نيويورك. الاختلاف هو مدى كفاءة ذلك وتكلفته".
إن العقارات المؤجرة في المدينة عادة ما يكون لها سقف أسعار ثابت. مثلا، قد يتم استئجار استوديو في وسط المدينة مقابل 3700 دولار شهريا، سواء أكانت مساحته 390 قدما مربعة أو 440 قدما مربعة. بالنسبة إلى بيرمان هذا الهامش مهم. يمكن أن يكون توفير 50 قدما مفيدا لعائد مستثمر ما.
إن موهبة بيرمان الخاصة هي حل لغز مخطط التحويل، وهو شيء يعدله كثيرا حتى اللحظة الأخيرة. هو يهتم بأمور مثل كيفية تخصيص مساحة خزانة أو إذا ما كان الحمام يجب أن يكون مشتركا أو داخليا. يقول "من هنا يأتي الفن. مع كل مساحة يكمن لغز. وأنت تبحث عن التصميم الأمثل".
بينما يحول بيرمان المكاتب إلى وحدات تأجير، يحاول هاري ماكلوي اتباع نهج مختلف فيما قد يكون أكبر تحويل لمكاتب في المدينة. أنفق 1.5 مليار دولار لتحويل مبنى ون وول ستريت، المصمم بالفن الزخرفي "آرت ديكو " الذي تم بناؤه لمصلحة مصرف إيرفنج ترست في 1928، إلى 566 وحدة سكنية فاخرة. لقد استغرق هذا العمل خمسة أعوام، وهي فترة من شأنها كسر كثير من المطورين الآخرين ماديا. يقول ماكلوي، صاحب الرؤية وراء متجر "المكعب الزجاجي" الخاص بشركة أبل في مانهاتن "لم أكن متهيبا من ذلك".
ماكلوي متفائل بشأن تحويلات المكاتب في مدينة "لم تعد فيها حواجز أمام الموقع" من حيث المكان الذي يرغب سكان نيويورك في العيش فيه كما يقول. لكنه قلق بشأن الأرقام.
منذ بداية الجائحة، كان المستثمرون ينتظرون بيع مباني المكاتب المتعثرة بسعر منخفض التي تبدو دائما قريبة منهم. "يقول الجميع دائما، إنه ركود. إنها فرصة شراء رائعة. ثم تذهب للبحث عن شيء لتشتريه فتجد أنه لا أحد يرغب في البيع بسعر معقول"، كما يقول برجر.
من ثم، فإن المطورين يطالبون بالحوافز. انتهى في العام الماضي التخفيض الضريبي 421 إيه الذي تم بدء العمل به في حقبة السبعينيات الذي كان الحافز الرئيس للمدينة لتشجيع بناء مساكن للإيجار. يشكو المعارضون من أنه أثرى المطورين الأثرياء أصلا دون توفير مساكن ميسورة التكلفة. تعهد عمدة المدينة آدمز وكاثي هوشول محافظة نيويورك بالضغط من أجل بدائل، رغم أن ذلك سيحتاج إلى دعم المجلس التشريعي للولاية.
في الوقت نفسه، لدى بيرمان كثير من الألغاز لحلها. يقول "إننا نتحدث إلى كثير من الناس، محاولين معرفة ما يمكن فعله بهذه المباني".