خلال وقت تلوح فيه الزيادات في الأفق.. تصرف بسرعة

يزيد ارتفاع أسعار فائدة الرهن العقاري من الضغط على الملايين من مالكي المنازل في المملكة المتحدة، في وقت تؤدي فيه فواتير الطاقة، والغذاء والوقود المرتفعة، إلى إحداث فجوات في ميزانيات الأسر في أنحاء البلد كافة.
من المنتظر أن تزداد الخيارات التي تواجه مقترضي الرهن العقاري سوءا، حيث من المتوقع على نطاق واسع أن يرفع بنك إنجلترا سعر الفائدة الرئيس للمرة السابعة منذ كانون الأول (ديسمبر).
سيكون معظم المقترضين قد حموا أنفسهم من الأثر المباشر لأي قرار عن طريق اختيار صفقة رهن عقاري ذات سعر فائدة ثابت. لكن أولئك الذين حددوا السعر عندما كانت أسعار الفائدة منخفضة للغاية قد يتعرضون لصدمة عندما يعيدون التمويل، حيث يصل متوسط الفائدة الثانية لمدة عامين الآن إلى أكثر من 4 في المائة.
يقول ديفيد هولينجورث، مدير في شركة سمسرة الرهن العقاري إل أند سي، "التغييرات في أسعار الفائدة الأساسية تأتي بكثافة وسرعة. أولئك الذين يشعرون بالضرر من جميع الجوانب يحتاجون إلى الحصول عليها، وإذا لم يفعلوا أي شيء بشأن مراجعة أسعار فائدة الرهن العقاري فينبغي أن يكون القيام بذلك أولوية".
إن التأكد من حصولك على أفضل الصفقات المتاحة هي إحدى الخطوات التي يمكن للمقترضين اتخاذها لتخفيف آلام ارتفاعات أسعار الفائدة. تستكشف "فاينانشيال تايمز موني" بعض الخيارات لأولئك الذين يواجهون أزمة في القروض العقارية.
تصرف سريعا
تظهر أسعار الفائدة المتغيرة القياسية للمقرضين، التي تميل إلى تتبع تغييرات أسعار الفائدة الأساسية لبنك إنجلترا، مدى تأثير تغيرات أسعار الفائدة في ميزانيات الأسر.
في أوائل ديسمبر 2021، عندما كان سعر الفائدة الرئيس لبنك إنجلترا عند 0.1 في المائة، كانت أسعار الفائدة القياسية المتغيرة لدى كبار المقرضين مثل مؤسسة نيشنوايد وشركة هاليفاكس، نحو 3.59 في المائة. منذ ذلك الحين، أدت ست زيادات متتالية إلى رفع أسعار الفائدة الأساسية إلى 1.75 في المائة - وارتفعت أسعار الفائدة القياسية المتغيرة إلى 5.24 في المائة، وفقا لشركة إل أند سي.
في ديسمبر، كان الشخص الذي لديه رهن عقاري بقيمة 300 ألف جنيه استرليني بأسعار الفائدة القياسية المتغيرة يدفع 1،516 جنيها استرلينيا شهريا على شكل فوائد. عند أسعار الفائدة الحالية، فإنهم يدفعون مبلغا إضافيا قدره 280 جنيها استرلينيا شهريا. لكن إذا بلغ المعدل الأساس 2.25 في المائة، فقد يصل هذا الرقم الشهري الإضافي إلى 370 جنيها استرلينيا، وفقا لتقديرات شركة إل أند سي.
يعرف معظم المقترضين بالفعل كيفية تجنب أسعار الفائدة القياسية المتغيرة، وهي عادة أغلى أشكال اقتراض الرهن العقاري في ترسانة المقرض، على الرغم من أن هولينجورث يشير إلى أن كثيرين انجرفوا نحو هذه الأسعار في وقت كان فيه الفرق بين أسعار الفائدة القياسية المتغيرة والخيارات الأخرى أقل أهمية. وبالتالي، أصبحت الصفقات ذات الأسعار الثابتة، على نحو متزايد، الخيار الوحيد المتاح.
من بين المشترين الجدد، يحصل 19 من أصل 20 "95.5 في المائة" على رهن عقاري بسعر فائدة ثابت، وفقا لسلطة السلوك المالي، في حين أن 17 من أصل 20 من أصحاب المنازل المرهونة قد حددوا أسعار الفائدة الخاصة بهم. يقول لورانس بولز، مدير الأبحاث في وكالة سافيلز العقارية، "يأخذ مزيد من مشتري المساكن قروضا عقارية بأسعار فائدة ثابتة أكثر من أي وقت مضى".
عبر اختيار الرهون العقارية ذات السعر الثابت، يسعى المقترضون إلى تثبيت أسعار الفائدة في انتظار مزيد من الارتفاعات لاحقا. لكن تكاليف هذا النوع من الصفقات آخذة في الارتفاع بسرعة أيضا. سيواجه المقترضون الذين يبحثون الآن عن عرض آخر مع اقتراب انتهاء الفترة المحددة لهم شروطا أكثر تكلفة. إذ تضاعف متوسط أسعار الفائدة المحددة لمدة عامين تقريبا من 2.24 في المائة قبل عام إلى 4.24 في المائة هذا الأسبوع، وفقا لموقع التمويل موني فاكتس.
ليس هذا فحسب، بل إن البنوك وجمعيات البناء تعمل على تقليص عدد قروض المنازل التي تقدمها بوتيرة سريعة. وجد موقع موني فاكتس أنه تم سحب أكثر من 500 صفقة من السوق في الشهر حتى أيلول (سبتمبر). يوجد الآن عدد أقل من الصفقات المتاحة بما يصل إلى 1،425 صفقة مقارنة ببداية ديسمبر 2021.
غالبا ما يكافح المقرضون لمواكبة الطلب إذا كانت صفقاتهم تتصدر مراتب "أفضل الخيارات" في السوق ووجدوا أنفسهم يجتذبون طوفانا من العملاء. قد يكون هذا محبطا بالنسبة إلى المقترضين الذين يحددون صفقة، فقط ليجدوا أنها مسحوبة بحلول الوقت الذي يقدمون فيه الطلب.
في الأسبوع الماضي، مثلا، سحب بنك باركليز ستة من منتجات الرهن العقاري بعد يوم واحد فقط من تقديمها، مشيرا إلى التحديات التي يواجهها المقرضون "عند موازنة الخدمة مع توافر المنتج". وفي هذا الأسبوع رفع أسعار الفائدة على 20 من صفقاته بـ0.4 نقطة مئوية.
النتيجة النهائية بالنسبة إلى المقترضين هي أنه ينبغي أن يكونوا مستعدين للحصول على سعر فائدة بمجرد أن يبدو مناسبا تماما لمتطلباتهم. يقول آرون ستروت، المدير الفني في شركة سمسرة الرهن العقاري ترينيتي فاينانشال، "تدوم معظم الرهون العقارية أكثر من يوم واحد، لكن في كثير من الحالات قد تكون متاحة فقط لمدة ثلاثة أو أربعة أيام، حيث يرسل كثير من المقرضين عدة رسائل بريد إلكتروني لتغيير أسعار الفائدة كل أسبوع".
أضاف، "إذا وجدت سعر فائدة يناسبك، فإن الأمر يستحق تأمينه بسرعة لأنه لن يكون متاحا لفترة طويلة".
استبق الموعد النهائي
في هذا الخريف والعام المقبل، موجة من مالكي المنازل في المملكة المتحدة سيصلون إلى نهاية صفقات الرهن العقاري الثابتة التي تم تأمينها خلال الأوقات الجيدة التي شهدت أسعار فائدة منخفضة للغاية. تقدر الهيئة التجارية البريطانية للتمويل، أن 1.8 مليون شخص ستنتهي فترة سعر الفائدة المحدد لهم بحلول 2023.
ارتفعت تكاليف الرهن العقاري هذا العام لكن من المتوقع أن ترتفع أكثر، حتى مع انخفاض أرقام التضخم لآب (أغسطس) هذا الأسبوع عن المتوقع، مع استقرار مؤشر الأسعار الاستهلاكية عند 9.9 في المائة سنويا.
الخبر السار بالنسبة إلى المقترضين الذين سيواجهون أزمة إعادة التمويل العام المقبل هو أن كثيرا من المقرضين سيسمحون لهم بتأمين صفقة بسعر فائدة ثابت قبل نهاية التحديد الحالي الخاص بهم بوقت طويل. عادة ما يكون عرض الرهن العقاري ساريا لمدة تصل إلى ستة أشهر، لذلك يمكن للمقترضين تحديد سعر فائدة أقل بهدف استكماله عند انتهاء صفقتهم الحالية.
يقول هولينجويرث إن هذا يفيدهم بطريقتين. "إنه يسبق أي زيادات أخرى في الأسعار الثابتة التي قد تتزايد - وهذا لا يزال حاليا الاتجاه العام. ثانيا، يستفيدون من المتبقي من أي سعر فائدة أقل يتمتعون به حاليا".
يقول سايمون جامون، الشريك الإداري في شركة نايت فرانك فاينانس للسمسرة، إنه ينبغي حتى للمقترضين التفكير في بدء العملية قبل فترة العرض البالغة ستة أشهر، نظرا إلى أن بعض المقرضين، مثل شركة نيشينوايد، سيحترمون سعر الفائدة الذي يقدمون طلبهم على أساسه للحصول على الرهن العقاري.
يقول، "لديك ما يصل إلى ثلاثة أشهر للحصول على الموافقة على عرض الرهن العقاري بسعر الفائدة هذا. وبمجرد الموافقة عليه، يكون أمامك ستة أشهر لسحبه".
قد يعد بعض المقترضين أن "الانفصال الكامل" هو الأفضل، عبر الخروج من سعرهم المحدد الحالي مبكرا - على الرغم من تحمل رسوم السداد المبكر - والانتقال إلى صفقة أخرى، ربما تكون طويلة الأجل، على الفور. لكن السماسرة يقولون إن عليهم توخي الحذر قبل التخلي عن صفقة حالية جذابة.
يقول هولينجويرث، "لن تعرف حتى تحصل على رفاهية الإدراك المتأخر فيما إذا كان ذلك قرارا جيدا أم لا - لأنك لا تعرف كيف ستتطور أسعار الفائدة من هنا. وسيكون لديك رسوم سداد ضخمة للتعامل معها في معظم الحالات".
يجب أن يقرر المقترضون الذين يسعون إلى إعادة التمويل ما إذا كانوا سيبقون مع المقرض الحالي - خيار يعرف باسم "تحويل المنتج" - أو إعادة التمويل في مكان آخر. في الأشهر الأخيرة، حسن المقرضون أسعار فائدة تحويل المنتجات للحفاظ على ولاء العملاء. لكن لا يمكن إقفال صفقات التحويل هذه إلا في غضون ثلاثة إلى أربعة أشهر قبل انتهاء صلاحية سعر الفائدة الحالي، كما يشير كريس سايكس، المدير الفني في شركة السمسرة برايفت فاينانس.
في وقت تتغير فيه أسعار الفائدة بسرعة، يجب على المقترضين مقايضة إمكانية تأمين صفقة جذابة الآن مع مقرض جديد مقابل سعر فائدة "ولاء" مخفض من المقرض الحالي الذي يقترب من لحظة انتهاء الصلاحية.
يقول سايكس، "إن أفضل نصيحة هي عادة تأمين تغيير صفقة الرهن العقاري في أقرب وقت ممكن ثم إعادة النظر مرة أخرى عند اقتراب وقت تجديد المنتج، ومن المحتمل بعد ذلك إجراء تبديل المنتج بدلا من ذلك".
السداد أو إعادة الهيكلة
أحد أسباب التمسك بسعر الفائدة المحدد الحالي حتى نهايته هو أنه يمنح المقترضين خيار الدفع الزائد في حين يكون سعر الفائدة الفعلي منخفضا، ما يقلل الحجم الإجمالي لرهنهم العقاري ويحتمل أن يمنحهم إمكانية الوصول إلى أسعار أفضل في المستقبل.
بالنسبة إلى أولئك المحظوظين بما يكفي ليكونوا قادرين على القيام بذلك، يسمح معظم المقرضين بمدفوعات زائدة تصل إلى 10 في المائة سنويا. مع ارتفاع الفواتير المنزلية الأخرى بشكل حاد، فإن القيام بذلك على المدى الطويل يعني أنه سيتعين عليك تخصيص قدر أقل من ميزانيتك الإجمالية لدفع مقابل الرهن العقاري.
لكن هناك طرقا أخرى، أكثر جذرية، لتقليل حجم دفعاتك الشهرية. أولا، إذا كنت تعتقد أنك لن تكون قادرا على سداد أقساطك وتخشى أن تتأخر في سداد الديون، فقد يسمح لك المقرض الخاص بك بالانتقال مؤقتا إلى ترتيب الفائدة فقط، ما يقلل التزاماتك الشهرية بشكل كبير. وعادة ما يسمحون بذلك فقط عندما يكون لدى المقترضين حد أدنى معين من حقوق الملكية في المنزل ومستويات قيمة القرض نحو الطرف الأدنى من المقياس.
يقول راي بولجر، كبير المديرين الفنيين للرهن العقاري في شركة جون تشاركول للسمسرة، إن أحد الاستراتيجيات تتمثل في التحول إلى الفائدة فقط لخفض دفعاتك الشهرية، وبعد ذلك - إذا كان يمكنك تحمل ذلك - دفع ما يصل إلى 10 في المائة من إجمالي الدين دون تحمل رسم السداد.
"لديك التزام أقل بكثير، لكنك تفي بالتزاماتك بموجب العقد. وبعد ذلك، إذا اخترت دفع المزيد، فلا بأس بذلك. بينما إذا كان عليك الاحتفاظ بالرهن العقاري وقمت ببساطة بالدفع بأقل من اللازم، على الرغم من أنك تدفع جميع الفوائد، فسيتم اعتبارك متأخرا وستحصل بعد ذلك على تصنيف ائتماني سيئ".
يعد الاحتفاظ بسجل ائتماني نظيف واحدا من الاعتبارات الرئيسة. قد يؤدي الدخول في حالات تأخر عن السداد إلى زيادة صعوبة الحصول على رهن عقاري آخر، حتى لو تمكنت من ذلك، فمن المرجح أن يفرض عليك المقرضون سعر فائدة أعلى، ما يضاعف من مشكلات السداد المحتملة. يضيف بولجر أن أي شخص يفكر في التبديل قصير الأجل أو الدائم إلى الفائدة فقط يحتاج إلى التدقيق في الشروط مع البنك. "إذا كنت ستغير شروط الرهن العقاري الخاصة بك، فاطلب دائما من المقرض أن يؤكد أن ذلك لن يؤثر سلبا في تصنيفك الائتماني".
تتمثل الطريقة الثانية لخفض أقساطك الشهرية في تمديد فترة رهنك العقاري، بحيث لا يتم سداده بعد 25 عاما، على سبيل المثال، لكن 30 أو 40 عاما. لن يكون هذا ممكنا دائما، نظرا إلى قواعد المقرضين المتعلقة بالسن الذي يجب أن تسدد فيه القرض، لكن بعضها سيكون أكثر مرونة من البعض الآخر.
يقول بولجر، "لن يكون لها تأثير كبير مثل التحول إلى الفائدة فقط، لكنها قد تظل كافية لتساعدك على تجاوز أي مشكلات تمويل قصيرة الأجل". مع ذلك، يحذر من أن أخذ وقت أطول لسداد قرضك العقاري يعني أنك ستدفع فائدة أكبر على مدى مدة القرض، ما يرفع التكاليف على المدى الطويل، إن لم يكن على المدى القصير.
قلل طموحاتك
كان هذا العام عاما من ارتفاع الطلب بين مشتري المساكن ونقص العرض لدى وكلاء العقارات، ما أدى إلى ارتفاع أسعار العقارات وتشجيع المشترين على إنفاق ما لا يتحملون تكلفته للتفوق على عروض المنافسين. لكن هناك دلائل على أن المشترين يخففون من تطلعاتهم.
بدأ ارتفاع أسعار الفائدة وتكلفة المعيشة في التأثير في ميزانيات المشترين، وفقا لمسح أجرته شركة سافيلز هذا الأسبوع. إذ قال نحو ثلث ألف مشتر "29 في المائة" محتمل تم استطلاع آرائهم في أواخر أغسطس، إنهم خفضوا ميزانياتهم بسبب هذه العوامل. وكانت النسبة أعلى بالنسبة إلى أولئك الذين لديهم قروض عقارية، قال نحو 44 في المائة ممن يتطلعون إلى الانتقال إلى منازل جديدة إنهم خفضوا ميزانيتهم.
يقول فرانسيس ماكدونالد، محلل الأبحاث لدى سافيلز، "على الرغم من استمرار قوة المعاملات خلال أشهر الصيف، إلا أنه من المؤكد الآن أن هناك استعجالا أقل في السوق، مع ارتفاع تكاليف الديون التي تؤثر في ميزانيات أولئك الذين يعتمدون على الرهون العقارية. كما أن زيادة تكاليف المعيشة تجعل المشترين أكثر حذرا بكثير عندما يتعلق الأمر بالمبالغ التي يرغبون في إنفاقها".
يقول جامون من شركة نايت فرانك فاينانس، إن التحول في الحالة المزاجية في أوساط المشترين الذين يسعون إلى الحصول على تمويل عقاري كان ملموسا خلال الشهر الماضي، حيث تتلاشى "سوق البائعين" التي كانت سائدة في العامين الماضيين. "إننا نرى أولئك الذين يتطلعون لشراء عقار يبدأون في التوقف ويقولون - في الواقع، لقد أعدت حساب الأرقام ولم يعد بإمكاني تحمل رهن عقاري بهذا الحجم بعد الآن. ويقولون إنه سيتعين عليهم مراجعة زوجاتهم أو أزواجهم حول ما هو واقعي، لأن هذا قد تحول فجأة من سعر معقول للغاية إلى مبالغة حقيقية".
يغير أصحاب الدخل المرتفع أيضا سلوكهم عندما يتعلق الأمر بتكاليف الديون. تصف ليزا باركس، وهي مصرفية خاصة في بنك إنفستيك الاستثماري، عميلا بريطانيا قديما لديه تسهيلات رهن عقاري بقيمة ثلاثة ملايين جنيه استرليني على منزل تبلغ قيمته خمسة ملايين جنيه استرليني. يسمح له هذا "الرهن العقاري الدوار" بسحب الأموال من أجل الاستثمار أو شراء منزل ثان متى شاء، أو لسداده دون فرض غرامات عليه.
تقول، "إنه يقدر المرونة في الوصول إلى النقود دائما". والآن، على الرغم من ذلك، فإن تكلفة الحفاظ على هذا التسهيل الائتماني أعادته إلى نموذج رهن عقاري أكثر شيوعا. "فنحن نتطلع إلى قرض بـ70 في المائة إلى قيمة العقار على أساس ثابت لمدة خمسة أعوم (...) ولم يكن فارق السعر هذا مصدر قلق له في الماضي، لكنه الآن كذلك".
"إنه أمر غير مسبوق حقا" مشيرة إلى مخاوف مشابهة بين عملاء آخرين.
أصبحت الصفقة الثابتة لمدة خمسة أعوام هي الخيار الأول. فعند فائدة تبلغ 4.33 في المائة لمتوسط صفقة مدتها خمسة أعوام، مقارنة بـ4.24 لعامين، تشير بيانات شركة موني فاكتس إلى أنه لا يوجد كثير للاختيار من بينها عندما يتعلق الأمر بأسعار الفائدة.
يقول جامون إن أقل من نصف الصفقات التي تمت من خلال الوسطاء قبل عام كان من الممكن أن يتم تثبيتها لمدة خمسة أعوام أو أكثر. "والآن، فإن ثلثي الصفقات التي نجريها هي بأسعار ثابتة طويلة الأجل".
قد يرى القراء الذين عاشوا في حقب سابقة ضوائق الرهن العقاري، أن المخاوف الحالية بشأن الزيادات المحتملة في أسعار الفائدة مبالغ فيها، ففي 1989، وعلى الرغم من كل شيء، بلغت أسعار الفائدة الأساسية 14 في المائة وبلغت 17 في المائة في 1979. لكن العودة إلى الأسعار الأساسية "العادية" سيكون لها تأثير أكثر خطورة في الموارد المالية للمقترضين في الوقت الراهن، كما يقول نيل هدسون، مدير أبحاث السوق في شركة ريزيدينشال أناليستس للبحوث.
"إن الرهون العقارية الآن بمضاعفات أعلى بكثير من مضاعفات الدخل (...) ومعظمها على أساس السداد. وهذا يترك المقترضين الحاليين معرضين بشدة لأسعار أعلى قليلا، فضلا عن تلك التي تزيد على 4 في المائة".
أوضح هدسون الفرق عبر حساب ما ينبغي أن تكون عليه أسعار فوائد الرهن العقاري اليوم لتطابق نسب سداد الرهن العقاري للأعوام السابقة. كانت النتائج واقعية، فالمدفوعات بموجب سعر فائدة 14 في المائة لـ1980 تعادل السداد اليوم بسعر 3 في المائة.
نظرا إلى أنه من المرجح أن ترتفع أسعار الفائدة الأشهر المقبلة، سيكون من الحكمة للمقترضين إعادة النظر في افتراضاتهم وطموحاتهم المالية.