عقارات العملات المشفرة .. صناعة ناشئة مندفعة رغم الاضطراب

ربما بدا بيع العقار الأول في البرتغال بالعملة المشفرة أمرا عاديا، لكن ذلك لم يكن شعور الذين عملوا منذ ما يقارب عاما لتحقيق ذلك.
في الرابع من أيار (مايو)، في مكتب في مدينة براجا الشمالية، سحب رجلان كرسيين أمام أجهزة كمبيوتر أبل المحمولة. أرسل جواو ماركيز، البائع، رقم حساب محفظته الرقمية إلى المشتري، الذي أجرى حوالة، وأصبح المالك الجديد لشقة في المدينة قيمتها 110 آلاف يورو - أقل بقليل من ثلاثة بيتكوينات في ذلك الوقت. راقب العملية خورخي سيلفا رئيس مجلس كتاب العدل البرتغاليين، إلى جانب كارلوس سانتوس، كبير مسؤولي التكنولوجيا في شركة زوم العقارية البرتغالية، التي توسطت في البيع.
استغرقت العملية برمتها بضع دقائق فقط، لكنها كانت ثمرة عدة أشهر من المناقشات بين السلطات الضريبية والمالية والموثقة البرتغالية، للاتفاق على كيفية السماح بإجراء المعاملات العقارية بالعملة المشفرة تماما.
لقد كانت البرتغال، التي لا تفرض ضرائب على أرباح رأس المال للعملات المشفرة، ملاذا لمستثمري العملات المشفرة. في منتصف أبريل، أصدر مكتب سيلفا إرشادات حول كيفية تعامل كتاب العدل مع المعاملات بالعملات المشفرة دون الحاجة إلى التحويل إلى اليورو، قبل أن تصبح العملية قانونية. يقول سيلفا "إن هذه الخطوة تعكس رغبة واضحة من جانب المشترين، إن العملات المشفرة حقيقة واقعة، والآن يمكنك إجراء عمليات بيع بالعملات المشفرة بطريقة قانونية مع الشفافية، والامتثال لكل شيء".
إن البرتغال غير عادية في هذا الصدد. في معظم الدول، يعني غياب الموارد لتقييم الآثار والمخاطر الضريبية المرتبطة بها، إضافة إلى خطر غسل الأموال، أن التحويل إلى العملات الورقية لا يزال ضروريا في مرحلة ما من العملية.
عدم اليقين هذا لم يثن شركات مثل "زوم" التي التزمت بالبيع، وتلك التي تحاول تحديد الشكل الذي ستبدو عليه سوق العقارات المشفرة الأكثر رسوخا. بدأت "زوم" في البحث في إمكانية إجراء معاملات بالعملات المشفرة في الصيف الماضي، كما يقول سانتوس، الذي يرى إمكانية الاستفادة من قاعدة عملاء جديدة "إذا قدمنا لمستثمري العملات المشفرة طريقة مريحة، بلغتهم، للسماح لهم بالقيام بأعمال عقارية تجارية في البرتغال، سنجذب هؤلاء الشباب إلينا".
إن مجموع المشترين المحتملين يتنامى. يوجد الآن عشرات الآلاف من المشاركين في شبكة بيتكوين الذين يمتلكون ما يعادل أكثر من مليون دولار في محافظهم الرقمية. وجدت دراسة استقصائية لمشتري المنازل في الولايات المتحدة بتكليف من شركة ريدفن العقارية في ديسمبر من العام الماضي أن 12 في المائة من المشترين لأول مرة خططوا لتصفية الأصول الرقمية من أجل الدفعة المقدمة، ارتفاعا من 5 في المائة في الربع الثالث من 2019.
مع ارتفاع تداول العملات المشفرة خلال الجائحة، حقق بعض المستثمرين نجاحا كبيرا ووجدوا أنفسهم يمتلكون الأموال الكافية لشراء العقارات لأول مرة. أولئك الذين لديهم ثروة ثابتة أضافوا أيضا العملات المشفرة إلى محافظهم الاستثمارية. وجد تقرير نايت فرانك ويلث ريبورت لـ2022، وهو مسح عالمي شمل أكثر من 600 شركة في إدارة الثروات التي تدير محافظ للأفراد تزيد قيمتها على 30 مليون دولار، أن واحدا من كل خمسة عملاء يستثمر الآن في العملات المشفرة والرموز والعملات الرقمية.
لقد عكس ذلك ذروة السوق. هذا العام، أدى الانهيار في أسعار العملات المشفرة الناجم عن ارتفاع أسعار الفائدة إلى فزع المستثمرين ومحو نحو تريليوني دولار من قيمة جميع العملات المشفرة. مع ذلك، لا يزال هناك حماس لصفقات العقارات بالعملات المشفرة - وليس فقط بين المشترين الذين يتطلعون إلى تحويل أصولهم المتقلبة بشكل متزايد إلى استثمارات أكثر أمانا.

آمنة كالمنازل

بينما انخرط بعض المستثمرين المحنكين في ويب 3 "الجيل الثالث من الإنترنت" في شراء عقارات افتراضية في الميتافيرس باستخدام أموالهم المشفرة، يفضل كثيرون أن تنعكس ثرواتهم الرقمية على حياتهم المادية.
يقول دانيال براون، أحد كبار الشركاء العقاريين في شركة كينجسلي نابلي البريطانية للمحاماة، "إنه لاحظ اهتماما بشراء العقارات باستخدام العملات المشفرة في الفترة التي سبقت ذروة بيتكوين فينوفمبر الماضي. الآن، بعد شهور من اضطراب السوق، أصبح من الصعب تجاهل الحجة الداعية إلى اللجوء إلى الأصول الأكثر أمانا... كان الناس ربما ينظرون إلى إمكانية الخروج من شيء يعرف بتقلبه ومن ثم استثمار الأموال في شيء أكثر شهرة، كالعقارات".
إن كثيرا من عملاء براون هم من صغار السن الذين يشترون لأول مرة والذين "حققوا أرباحا مشروعة عبر المخاطرة، وأعتقد أن بعض الحظ قد ساعدهم أيضا. هم الآن يغامرون في شيء آخر".
هناك أيضا اهتمام من المشترين الدوليين الذين يبحثون عن منازل ثانية في الخارج. هذا هو أحد الأسباب التي جعلت شركة لا هوس العقارية الكولومبية، التي تحظى بدعم من جيف بيزوس، تجري تجربة لبيع عقارات بعملة بيتكوين في المواقع السياحية الشهيرة مثل تولوم والمكسيك وساحل البحر الكاريبي في كولومبيا. إن الأحجام المعنية صغيرة نسبيا. منذ أول صفقة لها في يناير، باعت الشركة أربعة عقارات بلغ مجموع قيمتها 800 ألف دولار.
إن إجراء الصفقات بالكامل بالعملة المشفرة يعني أن المشترين الدوليين لن يخسروا في أسعار الصرف ورسوم تحويل عملة إلى أخرى، ما يجعل إجراء المعاملة أكثر سلاسة عبر الحدود. تقول "زوم"، "إنها باعت أربعة عقارات برتغالية في الشهرين الماضيين لمشترين من هولندا وكندا والبرتغال وهناك تسع صفقات أخرى قيد التنفيذ".
تسعر كل من شركتي لا هوس وزوم المنازل بالعملة التي تصدرها حكومة دولة ما، ثم تتشارك مع بورصة للعملات المشفرة لتحويل السعر إلى العملات المشفرة ذات الصلة كل دقيقة، ما يعكس التقلبات الشديدة أحيانا في أسعار العملات الرقمية. على مدار يونيو مثلا، راوح سعر منزل واحد في لوس أنجلوس بقيمة تسعة ملايين دولار من 287 بيتكوينا إلى 452 بيتكوينا.
يمكن للبائعين اختيار إذا ما كانوا سيقبلون العملات الورقية أو العملات المشفرة كوسيلة للدفع. قبل ماركيز، بائع براجا، الدفع بعملة بيتكوين. بصفته رائد أعمال يدير شركة تصميم وشركة تسويق واتصالات، يتاجر ماركيز بالمنازل وباع أخيرا سلسلة من المخابز في بودابست. لقد بدأ ماركيز الاستثمار في العملات المشفرة منذ خمسة أعوام تقريبا. في هذه الأيام، يدير حسابات العملات المشفرة الخاصة به من خلال تقسيمها إلى قسمين، أحدهما لممارسة الأعمال التجارية والآخر للاحتفاظ بها في المدى الطويل.
لم تثن ماركيز الاضطرابات في أسواق العملات المشفرة هذا العام. يقول سانتوس "إن لديه كثيرا من العملاء يشعرون بالشيء نفسه. سألنا الأوائل: من يريد بيع منزل يمكن أن يساوي ضعف العملة المشفرة في ثلاثة أشهر؟ "كانت الإجابة، كما يقول، موحدة إلى حد ما. أخبره العملاء بأنهم اعتادوا على التقلبات الشديدة في الأسعار ولم ينزعجوا منها.. إن هذه الاستثمارات لمدة ثلاثة إلى أربعة أعوام مقبلة، وليست لمدة ثلاثة أو أربعة أيام".
قد يكون الاستمرار على هذه العقلية أكثر صعوبة. تقلبات بيتكوين أكبر وأشد من أكثر العملات الورقية غير المستقرة. في يونيو، هوت أسعارها إلى أقل من 20 ألف دولار "من ذروة 68 ألف دولار في نوفمبر الماضي"، ما تسبب في إيقاف باينانس، وهي أكبر بورصة للعملات المشفرة، عمليات سحب بيتكوين لعدة ساعات. منذ ذلك الحين، حسبما يقول سانتوس، "لاحظ أن بعض المشترين يماطلون على أمل أن تتعافى بيتكوين قبل الشراء، لكن هذا لم يؤثر في تفاؤله".

بيع العملات المشفرة

ما زالت سوق بيع العقارات بالعملات المشفرة في الولايات المتحدة في مهدها. في النظام الأمريكي ميزات، مثل اشتراط فترة "الضمان"، التي يشترط فيها أن يحتفظ طرف ثالث محايد بالأموال المقومة بالدولار من كلا الطرفين، وهذا يعني أن المعاملات التي يتم إجراؤها بالعملات المشفرة بالكامل مستحيلة في الوقت الراهن.
تبنى المنظمون الأمريكيون أيضا نظرة أكثر تشددا في أسواق العملات المشفرة هذا العام، حيث تسببت سلسلة من حالات إفلاس بارزة لمقرضي العملات المشفرة وصناديق التحوط في تجميد أصول المستثمرين.
لكن ذلك لم يمنع من بذل جهود لإنشاء قطاع عقاري يستخدم العملات المشفرة. كانت كريستين كوين، سمسارة العقارات ونجمة مسلسل تلفزيون الواقع "سيلينج صن سيت" على منصة نيتفليكس، الذي تدور أحداثه في شركة سمسرة العقارات الفاخرة في لوس أنجلوس، من أوائل الذين تحركوا في ذلك الاتجاه. في أبريل، أسست كوين شركة ريل أوبن، التي تدرج العقارات ومعاملات السماسرة للمشترين المحتملين بالعملات المشفرة، بالشراكة مع زوجها كريستيان دومونتيت، رائد الأعمال في قطاع التكنولوجيا ومؤسس مشارك لشركة فودلر المختصة في خدمة التوصيل.
ترى كوين أن التقلبات كانت نعمة للقطاع، تقول "الناس مستعدون لتنويع محافظهم أكثر من أي وقت مضى بسبب شعورهم بعدم اليقين. إن عدم اليقين يؤدي في الواقع إلى إحداث ضجة ثم يقود إلى البيع". السرعة تعد مصدر قلق كبير بالنسبة إلى مستثمري العملات المشفرة، الذين يحرصون غالبا على الاحتفاظ بأصولهم في صيغة رقمية حتى آخر لحظة ممكنة، كما تقول. من الممكن أن تحدث المبيعات في العملات المشفرة بسرعة أكبر نظرا لأن المشترين لا يميلون إلى إشراك المقرضين وغالبا ما يكونون غير انتقائيين ولا تقلقهم التفاصيل.
من الإشارات الدالة على الخطر التي يخشاها كل البائعين هو المشتري الذي يملك سلة من الأصول التي يمكن أن تنهار خلال عملية البيع، الأمر الذي يضطرهم إلى الانسحاب قبل إتمام العملية. لمعالجة هذه المشكلة، أنشأ دومونتيت خدمة ريل سكور، وهي أنموذج لتقييم التقلب الذي يبحث في توزيع العملاء أصولهم من العملات المشفرة ويقدر مدى احتمالية انخفاض هذه الأصول إلى ما دون المستوى الذي قد يلغي عملية البيع.
يقول دومونتيت "إن أفضل المشترين هم الذين يملكون سلة واسعة من أصول العملات المشفرة". تعد بيتكوين وإيثيريم أكثر عملتين مشفرتين شيوعا عند إجراء المعاملات، على الرغم من أن بعض المشترين في شركة ريل أوبن يملكون عملات رقمية مربوطة بأصول أخرى أيضا. إجمالي قيمة العقارات المدرجة حصريا لدى "ريل أوبن"، عددها 16، تقل عن 160 مليون دولار بقليل، بما في ذلك المنزل الواقع في بيفرلي هيلز والمكون من أربع غرف نوم المملوك لسلاش من فرقة جنز آند روزز بقيمة ثمانية ملايين دولار "أي ما يعادل 375 بيتكوينا أو 4890 إيثيريما". امتنعت الشركة عن تحديد عدد العقارات التي باعتها منذ اطلاقها.
بدأ المشاركون الرئيسون في سوق الإسكان في الولايات المتحدة أيضا في دخول هذا الصناعة. في يونيو، بدأت شركة بي إم جي، وهي شركة وطنية للتطوير العقاري، قبول العملات المشفرة لجميع الوحدات السكنية المدرجة للبيع في الولايات المتحدة، من خلال شراكتها مع "إف تي إكس"، وهي بورصة للعملات المشفرة عمرها ثلاثة أعوام أسسها سام بانكمان فريد. منذ أول عملية إيداع للعملات المشفرة في أكتوبر العام الماضي، قبلت شركة بي إم جي ودائع قبل البدء في البناء لأكثر من 70 شقة سكنية بما في ذلك في مشروعها إيليفين هوتيل آند ريزيدنسيز ومشروع ولدورف أستوريا ريزيدنسيز في ميامي وفلوريدا، بقيمة إجمالية بلغت عشرات الملايين من الودائع بالعملات المشفرة.
"إذا كانت هناك سبيل لجلب مزيد من الدولارات إلى الولايات المتحدة، وشراء عقارات أمريكية، من لا يعجبه ذلك؟"، كما قال رايان شير، الشريك الإداري لشركة بي إم جي، وأضاف "هذا الأمر عظيم لأمريكا، وعظيم للاقتصاد، إنه رائع للوظائف في مجال العقارات الأمريكية".
أما بالنسبة إلى المشترين الذين يرغبون في الاحتفاظ بعملاتهم الرقمية، تقدم شركة ميلو الناشئة في فلوريدا قروضا بالدولار مضمونة بأصول مشفرة. قدمت الشركة نحو عشرة ملايين دولار في قروض عقارية مدعومة بحيازات عملائها من العملات المشفرة منذ أبريل، حيث يراوح كل قرض بين 150 ألف دولار وثلاثة ملايين دولار. في حال انخفضت قيمة ضمان العميل في أي وقت إلى أقل من 70 في المائة من قيمة القرض، فسيؤدي ذلك إلى طلب تغطية الهامش ويجب التعهد بمزيد من الضمانات.
لكن هذا التقلب يجعل بعض الناس يشعرون بالتوتر. يقول داريل فيرويذر، كبير الاقتصاديين في شركة ريدفن "عند تمويل الرهون العقارية التي تستند إلى ضمانات لأصول أخرى التي لست متأكدا بالفعل من أنها تحمل القيمة الحقيقية لذلك الأصل، يصبح الأمر خطيرا".
يحث المنظمون الأمريكيون على توخي الحذر. في مارس، وقع الرئيس الأمريكي جو بايدن أمرا تنفيذيا يوجه الوكالات الفيدرالية بموجبه إلى تقديم خطة بشأن تنظيم العملات المشفرة بحلول أوائل سبتمبر. فيما دعا جاري جينسلر، رئيس هيئة الأوراق المالية والبورصات، مرارا وتكرارا إلى زيادة الإشراف على الرموز الرقمية، مبرزا أهمية تطبيق القواعد الموجودة مسبقا في التمويل التقليدي على أسواق العملات المشفرة.

تتبع مصدر الأموال

لطالما كانت سوق العقارات العالمية أرضا خصبة لغسل الأموال، حيث يتيح حجم التحويلات المالية المرتبطة بها إعادة إدخال الأموال المشبوهة في الاقتصاد المشروع مع تقديم استثمار آمن لكل من يتوق إلى التخلص من أمواله غير المشروعة. طبق هذا المنطق على قطاع العملات المشفرة، حيث التنظيم فيها فضفاض ويمكن لمبالغ ضخمة أن تنتقل بسرعة بين المحافظ الرقمية دون أن يقرع جرس الخطر، وإمكانية حدوث المشكلات من ذلك واضحة.
تقول إيلاريا زافولي، المحاضرة في جامعة ليدز، التي تدرس غسل الأموال في سوق العقارات في المملكة المتحدة "إن سوق العقارات متعثرة في تنفيذ لوائح غسل الأموال حتى بدون استخدام العملات المشفرة. إذا زدت على ذلك التحديات الإضافية التي تجلبها العملات المشفرة، مثل عدم الكشف عن هوية الأشخاص، ومسألة عدم وجود وسطاء مثل البنوك، فإن ذلك يسبب عبئا إضافيا".
في حين يجب أن تكون جميع معاملات العملات المشفرة، من الناحية النظرية، شفافة ويمكن تتبعها على نظام بلوكتشاين، من المعروف أن المجرمين يستخدمون "خدمة خلط العملات المشفرة" اللامركزية من أجل إخفاء آثارهم. تشير زافولي إلى أنه في الوقت الحالي، لا توظف كثير من الوكالات العقارية "أشخاصا قادرين على فهم العملات المشفرة" أو لا تتوافر لديها أنظمة قادرة على إجراء عمليات الفحص المطلوبة. أيضا تقول "إن الجهات التنظيمية تحتاج إلى فهم ما يبدو عليه الأمر على أرض الواقع.. يجب أن تكون لديك نظرة عامة مناسبة عن النظام".
لكن بعض الخبراء يعترضون على ذلك قائلين "إن المعاملات بالعملات المشفرة ليست بالضرورة أكثر خطورة". يقول أوليكسي فيشينكو، المستشار في قسم الجرائم الإلكترونية وغسل الأموال في مكتب الأمم المتحدة للمخدرات والجريمة "إذا كانت هناك لوائح مناسبة، يمكن حينها احتواء المخاطر وإبقاؤها عند مستوى ليس أعلى من الأسواق العادية".
في الشهر الماضي أعلنت الإمارات شروطا جديدة للإبلاغ المالي، تستهدف المعاملات العقارية التي يتم فيها دفع ما يعادل 15 ألف دولار أو أكثر بالعملات المشفرة أو بأموال مشتقة منها. تعد الإمارات واحدة من أوائل الدول التي تستهدف العقارات على وجه التحديد في جهود مكافحة غسل الأموال المرتبطة بالأصول الرقمية.
تحسبا لمزيد من التنظيم، بدأت شركات الطرف الثالث في جميع أنحاء العالم في التحرك لتقديم خدمات التدقيق. خلال العام الماضي، ساعدت شركة كينجزلي نابلي البريطانية للمحاماة 70 عميلا تقريبا على شراء عقارات باستخدام إما العملات المشفرة أو مبالغ كبيرة من الأموال التي تمت تصفيتها من أصول العملات المشفرة بمساعدة شركة تتعقب تاريخ جميع المعاملات في محفظة العميل وتبلغ عن وجود أي ارتباطات فيها بعمليات احتيال معروفة أو مخترقين معروفين.
لكن زافولي تقول "إن هذه الشركات يجب أن تخضع للتدقيق لأن المعايير تختلف من دولة إلى أخرى. في المملكة المتحدة، مثلا، لا تزال كثير من شركات العملات المشفرة غير مرخصة من هيئة السلوك المالي على الرغم من انتهاء الموعد النهائي للتسجيل في مارس".
لكن حتى مع وجود الرقابة المناسبة، لا توجد ضمانات بأن هذه الصناعة الناشئة ستنجو من انهيار العملات المشفرة الطويل. لكن في الوقت الحالي، تقول "زوم"، "إن لديها سبعة بائعين في السجلات يقولون إنهم لن يقبلوا سوى مدفوعات بالعملات المشفرة و20 آخرين يفضلون تلقيها بالعملات الرقمية".
أما بالنسبة إلى ماركيز، بائع الشقة في مدينة براجا، فقد حول عوائد بيتكوين إلى عملة تيثر المربوطة بأصول أخرى بعد عشر دقائق من إتمام الصفقة في الرابع من مايو. بعد خمسة أيام، واستشعاره قرب حدوث مشكلة من خلال اطلاعه على المنتديات والمدونات المختصة بالعملات المشفرة، حول ما يملكه من عملة تيثر إلى اليورو. كان توقيته مناسبا، إذ كسرت تيثر ارتباطها بالدولار في 11 مايو، في إشارة مبكرة إلى الانهيار الذي كان من المتوقع أن يحدث في أسواق العملات المشفرة.
اعترف ماركيز بأنه كان "شخصا محظوظا"، لكن على الرغم من أنه يملك الآن من العملات الرقمية أقل بقليل مما كان يملكه من قبل، فإنه يقول "إنه قد يبيع في المستقبل عقارا بعملة بيتكوين".