الإسكان مفتاح التوجه التالي للاحتياطي الفيدرالي

المستثمرون في أمس الحاجة إلى إشارات بشأن الوجهة التي سيتخذها الاحتياطي الفيدرالي. قد يكون الإسكان في الولايات المتحدة أهم من التضخم والبطالة عندما يتعلق الأمر بإجبار الاحتياطي الفيدرالي على تخفيف سياسته.
على مدى القرن الماضي، ساعد الإسكان في تحديد تقلبات الدورة الاقتصادية، كونه يشكل دافعا رئيسيا للاستثمار، والتوظيف، والاستهلاك (ولا سيما البضائع الكهربائية). وحسب تعبير ورقة بحثية حديثة. "الإسكان هو دورة الأعمال".
ساعدت السياسة المالية والنقدية الميسرة، بعد الجائحة، في زيادة تضخم أسعار المنازل في الولايات المتحدة بنسبة 20 في المائة ـ التضخم الأسرع منذ كانون الأول (ديسمبر) 1946.
تضخم أسعار المنازل على مدى ثلاثة أعوام بنسبة 46 في المائة من حيث القيمة الاسمية و28 في المائة من حيث القيمة الحقيقية، لم يشابه سوى فقاعات أوائل ثمانينيات القرن الماضي ومنتصف العقد الأول من القرن الـ21. وعلى الرغم من ذلك، يبدو أن هذه "الأوقات الجيدة" للإسكان في الولايات المتحدة ستنتهي لأن العقارات تواجه عاصفة مثالية تتمثل في تكاليف تمويل آخذة في الارتفاع، وطلب شحيح، وزيادة في المعروض.
غالبا ما يركز المستثمرون على معدلات الرهن العقاري ونشاط إعادة التمويل باعتبارهما المحركين الرئيسين للطلب على الإسكان، لكن الاتجاهات في الدخل الحقيقي تميل للعب الدور الأكبر. يتم الضغط على هذا الدخل عبر ارتفاع تضخم مؤشر الأسعار الاستهلاكية. الآن بلغت نسبة أسعار المنازل في الولايات المتحدة إلى الدخل ارتفاعا مشابها لمرحلة ما بعد الحرب عند 4.8 ضعف. ومع ارتفاع تكاليف التمويل أصبحت القدرة على تحمل التكاليف عند أدنى مستوى لها منذ ما قبل أزمة الرهن العقاري مباشرة. ثقة المستهلك في أن هذا هو "الوقت المناسب لشراء منزل" الآن أقل من أي وقت مضى منذ عام 1980. لكن كما يتم تحدي الطلب، فإن العرض المحتمل (المنازل التي بدأ بناؤها لكن لم تكتمل) عند مستويات قياسية.
عواقب هذا الاختلال في العرض والطلب بدأت في الظهور. مبيعات المنازل الجديدة التي بلغت 511 ألف منزل في يوليو انخفضت 50 في المائة تقريبا، مقارنة بعددها قبل عامين. في الوقت ذاته، انخفض مؤشر الجمعية الوطنية لبناة المنازل هذا العام بوتيرة أسرع من أي وقت آخر، عدا بداية الجائحة.
تكمن أهمية الاقتصاد الحقيقي في أن مبيعات المنازل الجديدة تؤدي إلى إنشاء الإسكان. إذا تراجعت المبيعات بواقع 600 ألف منزل في الـ12 شهرا المقبلة وانخفضت إلى أقل من مليون منزل (كما تشير نماذجنا)، فقد يؤدي هذا إلى خفض نحو 1.5 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي في الولايات المتحدة.
أدى تباطؤ مبيعات المنازل الجديدة إلى دفع نسبة المخزون إلى المبيعات إلى 10.9 شهر من العرض في يوليو. عادة ما تؤدي المخزونات هذه إلى البطالة، ما يشير إلى أن معدل البطالة قد يكون أكثر من 5 في المائة في غضون 18 شهرا – وهذا بالتأكيد ليس "الهبوط الناعم" الذي كان يأمل كثير من المستثمرين فيه.
نسمع نقيضين رئيسين لهذه النظرية: الأول، انخفاض عرض المنازل القائمة يقيد العرض الحالي. والآخر، الميزانيات الاستهلاكية الصحية تحد من أي مخاطر للطلب.
في حين أن مخزون المنازل القائمة منخفض حاليا، عند عرض ثلاثة أشهر فقط، فإن التغييرات في مخزونات المنازل الجديدة متقدمة على مخزون المنازل القائمة بمقدار ثلاثة أشهر، ما يشير إلى أن مخزون المنازل القائمة يمكن أن يزيد بسرعة بحلول نهاية عام 2022.
في حين أن الميزانيات الأسرية لا تزال قوية، إلا أن هذا تاريخيا لم يمثل حماية ضد الركود. فكثيرا ما شوهدت ميزانيات قوية قبل فترات الركود السابقة. كما أن ثقة المستهلك بشأن وضعه المالي أسوأ من أي وقت آخر، باستثناء خلال الأزمة المالية العالمية. والواقع يقول إن الجزء الأكبر من هذه الثروة مملوك من قبل أقلية من الأسر ذات الدخل المرتفع.
إن العواقب الاستثمارية لتراجع الإسكان كثيرة: تعاني الأسهم مع ارتفاع مخزونات المنازل الجديدة، ويتباطأ الاقتصاد، وترتفع معدلات البطالة، وتعكس الأرباح اتجاهها. كما أن الأسهم والسلع المتعلقة بالإسكان تعاني.
لكن من المرجح أن تكمن مخاطر السوق الرئيسة من دورة الإسكان هذه عند مقرضي الرهن العقاري غير المصرفيين الذين كانوا أساسيين في تمويل طفرة الإسكان التي أعقبت الأزمة. مع ذلك، ستتضاعف المخاطر إذا امتد التباطؤ في أسعار المنازل إلى العقارات التجارية (كما كان يميل للحدوث في الأعوام الـ70 الماضية)، ما يحتمل أن يشكل مخاطر أوسع على الأوضاع المالية والأصول "البديلة" في الولايات المتحدة.
في الختام، يعد الإسكان في الولايات المتحدة أمرا محوريا لكل من الاقتصاد الحقيقي والأسواق المالية، ما يجعله بالغ الأهمية بالنسبة إلى توقيت أي تحول من جانب الاحتياطي الفيدرالي (ربما أكثر من كل من التضخم أو البطالة). تاريخيا، عادة ما تتحول دورات أسعار الفائدة في الولايات المتحدة فقط عندما يضطر الاحتياطي الفيدرالي إلى التخفيف بسبب أزمة مالية. من غير المحتمل أن تكون هذه المرة مختلفة.
ونظرا إلى أهمية الإسكان بالنسبة إلى الاقتصاد والأسواق الأمريكية، ربما حان الوقت لبنك الاحتياطي الفيدرالي وغيره من البنوك المركزية لاتباع خطى الاحتياطي النيوزيلندي، وإضافة الإسكان بشكل صريح إلى المكونات الخاصة بسياساتهم. في النهاية، الإسكان هو دورة الأعمال.

* المؤسس المشارك وكبير استراتيجي الاستثمار في شركة أبسوليوت استراتيجي ريسيرش