طريقة الصندوق .. غلط؟

كلنا نسعى إلى المزيد من المال والخير والنعمة، نسعى إلى الحصول على ما لذ وطاب في هذه الحياة من سكن ومأكل ومشرب وغيرها مما أباحه الله. كلنا نتمنى الخير لنا ولأولادنا من بعدنا وأولادهم من بعدهم. ولكن هذا شيء وتوافره وتحققه كما نتمنى شيء آخر. لنرجع إلى ماضي صندوق التنمية العقارية وكيف صارت الأمور حتى نفهم أين الغلط في طريقة الصندوق في الإقراض. تأسس الصندوق قبل نحو 40 عاما، برأسمال كبير، وكان قرض الصندوق يعطى في بحر أسابيع أو شهور خلال سنوات تأسيسه الأولى.
ما الذي حصل مع مرور السنين؟
صارت موارد الصندوق المتاحة للإقراض غير كافية لمقابلة الطلب المتزايد على القروض، وأصبحت الفجوة بين تاريخ تقديم الطلب والاستجابة له تزداد اتساعا، مع مرور السنين. هناك مئات الآلاف الذين ينتظرون دورهم، وهو عدد يزيد كل عام. وكان هذا أحد أسباب ما نعانيه الآن في موضوع السكن.
لجأ كثيرون إلى المصارف التجارية بدلا من انتظار 15 أو 20 عاما.
لماذا حصل هذا؟ أي لماذا أصبحت قروض الصندوق غير قادرة على تلبية الطلبات في وقتها وباستمرار، وهو ما نسمية :الرسوخ.
قبل الإجابة من المهم شرح معنى الرسوخ. أن يتوافر قرض الصندوق لمن يطلبه وتتوافر الشروط فيه بصورة مستمرة دون حاجة إلى انتظار طويل.
مثال لتوضيح المعنى. لنفترض أن عدد المتقدمين المقبولة طلباتهم هذا العام 150 ألفا، وأن العدد يزيد كل سنة بنسبة 3 في المائة تبعا لزيادة السكان. رسوخ قدرة الصندوق على الإقراض يعني توافر ثلاث صفات 1- توافر مال لإقراض هؤلاء الـ150 ألفا دون حاجة إلى انتظار يزيد على شهور 2- الإقراض في أي سنة لا يقلل المال المتاح ولا يتسبب في تأخير إقراض المتقدمين في سنة تالية. 3- زيادة موارد الصندوق كل سنة بنفس نسبة تزايد عدد المتقدمين للصندوق، أي 3 في المائة. وهناك نقطة أخرى. إذا زيد حجم القرض، فيجب زيادة حجم موارد الصندوق المالية بنفس نسبة زيادة حجم القرض حتى لا تتأثر قدرته على تلبية الطلبات في وقتها، طبعا التي تنطبق عليها الشروط.
وعودة إلى السؤال، هناك أربعة أسباب أرى أنها منعت الرسوخ، وهي تفهم من الشرح السابق:
1. الإعفاءات ونسبة التخلف العالية نسبيا في السداد جعلت أموال الصندوق في تناقص.
2. نسبة الزيادات في أموال الصندوق أقل من نسبة تزايد السكان.
3. طول مدة سداد القرض مقارنة بإمكاناته.
4. لا يملك الصندوق عوائد استثمارية ذات اعتبار تغذيه باستمرار بمعزل عن أوضاع ميزانية الدولة.
5. حجم القرض مقارنة بإمكانات الصندوق وأعداد المتقدمين.
ماذا يعني ذلك؟ لابد من معالجة تحقق الرسوخ في قروض الصندوق. كيف؟ لنرجع إلى المثال السابق.
لنفرض أن لدينا 150 ألف متقدم مقبولة طلباتهم هذا العام ولنفترض قرضا للواحد حسب سياسة الصندوق. هذا يعني وجوب توافر قرابة 50 إلى 60 مليار ريال لإقراض هؤلاء دون انتظار طويل. ويجب أن يتوافر هذا المبلغ كل سنة بل ويزيد بنسبة 3 في المائة تبعا لزيادة السكان. ويجب ألا يزيد حجم القرض مستقبلا على نصف مليون ريال للواحد، وألا يعطى من المبلغ السابق غير أولئك المتقدمين. أي يعطى المطورون والمستثمرون من غيره.
الحل الأسرع توفير المبلغ السابق كل سنة ولمدة طويلة، حتى تتوافر مبالغ سداد كل سنة لا تقل عن المبلغ لإعادة إقراضها للمتقدمين الجدد في كل سنة، ويجب أن تزيد مع الوقت بنسبة زيادة السكان. لكن هذا الحل صعب جدا بل أقرب إلى الاستحالة. وأهم سبب أن ظروف الدولة الاقتصادية والمالية لا تسمح بتوفيره. لو كانت الأموال أصلا متاحة لما وجدت مشكلة الطوابير التي يبحث لها عن حل.
هل من حلول عملية بديلة؟
لابد من تغيير سياسات الصندوق في الإقراض، بما يؤمن الرسوخ في منح القروض.
السؤال كيف؟
الرأي كما أراه وباختصار شديد في أربعة مقترحات:
1. تخصيص استثمارات كبيرة جدا أو إنشاء شركة استثمارية برأسمال كبير جدا بحيث تدر عوائد سنوية كبيرة تحول إلى الصندوق مع بقاء الأصول ولا تمس.
2. يدرس الصندوق ويقرر مقدار القرض الشخصي "الذي قد يختلف عما هو قائم"، أخذا بعين النظر أنه يصرف للمتقدم دون حاجة إلى انتظار لمدة طويلة. ويعتمد إصدار هذا القرار على عدة حيثيات أهمها "توقع" ما يلي: 1- المتوسط السنوي لعوائد استثمارات الصندوق في المقترح السابق. 2- المتوسط السنوي لتحصيل القروض "السداد". 3- متوسط عدد المتقدمين السنوي على مدى سنوات طويلة 4- مدة السداد. وللتوضيح، فإن الفقراء، أعني الذين لا يستطيعون سداد كل أو جزء من أقساط الصندوق، غير معنيين بهذا الاقتراح بل ينبغي أن تكون لهم ترتيبات خاصة، وهم أحق من غيرهم بالحصول على الدعم.
3. ترتيب وزارة الإسكان مع المصارف وبالتعاون مع وزارة المالية ومؤسسة النقد بحيث تكون فوائد أو أرباح المصارف على الناس إلى أدنى حد ممكن.
4. تأسيس مشروع ادخاري للإسكان، بحيث يسهم مع قرض الصندوق في تغطية جزء معتبر من تكلفة المسكن.
وكل مقترح يحتاج إلى تفصيلات لا يتيح المقام الدخول فيها. وتتطلب مسبقا وقبل إقرارها شفافية وتوضيحات ومشاركة بالرأي وعقد ندوات وورش عمل كثيرة في كل المناطق.