تأخير فسح المخططات .. تأثير سلبي في التمويل

تواصل ''الاقتصادية'' في الحلقة الرابعة من ملفها «ضرر تأخير فسح المخططات» على السوق العقارية المحلية، استطلاع آراء العقاريين والمختصين، وفي هذه الحلقة قال عقاريون إن أمانات المناطق تختلف فيما بينها في إجراءات الفسح للمخططات، فبعض الأمانات متشددة وأخرى مرنة، مطالبين بقوانين وإجراءات محددة يتم اتباعها في جميع الأمانات، وبين بعضهم أن تحديد النطاق العمراني أسهم في نقص تطوير المخططات، في حين رأى بعضهم في تحديده تنظيماً يقضي على العشوائية في التمدد العمراني.

وألمحوا إلى أن القطاع العقاري متضرر من إيقاف بعض الصكوك ومن عدم موافقة الأمانة على إفراغ صكوك بعض المخططات المطورة لمدة تزيد على عام بعد بيعه، لأسباب ترتبط أحيانا بعدم التزام المطور بإدخال جميع الخدمات إلى المخطط ولأسباب غير منطقية في أحيان أخرى، وطالبوا من الأمانات التعجيل في إدخال الخدمات إلى أراضي المنح التي وصفوها بأنها مخططات على الورق، لكنها في الواقع أراض خام لا يمكن الاستفادة منها دون تطويرها.

#2#

من ناحيته، يرى عبدالعزيز السمحان مدير عام مجموعة السمحان للتنمية العقارية، أن الفسح مرتبط بجزء كبير منه بالنطاق العمراني وحدوده، التي لا تتوافق مع حاجة السوق الفعلية في ظل النمو السكاني والطلب الحالي، مشيراً إلى أن معدلات البناء المرتفعة في المخططات الجديدة التي يتم الانتهاء من تطويرها تؤكد حاجة السوق للأراضي المخدومة.

وأشار إلى أن مخططات المنح لا يتم البناء فيها لعدم وجود خدمات، ما يعني ضرورة تطويرها أو الفسح للمخططات الأهلية والدفع بعجلة التطوير لتغطية العجز الحالي من الوحدات السكنية المخدومة.

وتابع: في المنطقة الشرقية لم تفسح الأمانة للمخططات الواقعة على طريق المطار رغم أهميته كونه شريان رئيسي يمتد من مطار الملك فهد الدولي، حتى مدينة الخبر، مشيراً إلى أنه بسبب ذلك واجهت الأمانة خسائر نتيجة الرمال المتحركة، ما دفعها إلى إزالة الرصيف في وسط الطريق المؤدي للمطار بسبب تجمع الرمال، وزاد: لو تم فسح الأراضي الواقعة على طريق المطار، فإنه سيتم تطوير نحو 80 مليون متر مربع، ستؤدي إلى خفض الأسعار، وإيجاد بدائل للمواطنين للحصول على أراض بأسعار مناسبة.

وبين مدير عام مجموعة السمحان للتنمية والتطوير أن كثيرا من المطورين الذين سمح لهم بتطوير المخطط ثم بعد ذلك لا يتم السماح لهم بإفراغ الصكوك للأراضي المباعة يعود في كثير من الأحيان إلى أن بعض المطورين لا يؤدون أعمال التطوير، وفقاً للمواصفات والشروط المطلوبة، بينما بعض المطورين يتم تعطيل إفراغ صكوكهم لأسباب لا علاقة للمطور بها.

ويرى أن أمانات المناطق تختلف فيما بينها في إجراءات الفسح للمخططات، مطالباً بضرورة أن يتم توحيد الإجراءات، وأن يتم التعامل مع المطورين في جميع مناطق المملكة بإجراءات وآليات مماثلة.

#4#

من جانبه، طالب الدكتور إبراهيم بن سعيد القحطاني الرئيس التنفيذي لشركة سمو العقارية بضرورة تسريع الآلية الجديدة لتسجيل العقار، التى أقرت سابقا، وبدا تطبيقها بشكل محدود، وأن تكون المسؤولية موكلة إلى إدارة مرتبطة بأمانات المناطق بالتنسيق مع كتابات العدل، وكذلك العمل على آلية لجعل معلومات السجل العقاري ( الصكوك ) متاحة للجميع بمقابل خدمة رمزية يتحملها طالب الخدمة.

وأردف: إن الاتجاه الحالي إلى وضع نظام للسجل العقاري، سيضبط عملية فسح المخططات ويقضي على إشكالات الصكوك.

وبين الرئيس التنفيذي لشركة سمو العقارية أنه لا بد من إيجاد آلية فاعلة وواضحة وذات مصداقية وشفافية تتولى عملية تسجيل الصكوك، مشيراً إلى أن بقاء هذا الإجراء مرتبط بين وزارتي الشؤون البلدية والقروية والعدل سيؤثر في فسح المخططات، وسيحدث إشكالات في الصكوك.

وطالب بضرورة أن تكون المرجعية واحدة لمنع حدوث أية إشكالات في الصكوك تؤثر في الفسح، كما ينبغي على شركة أرامكوا أن توضح أن الأراضي التي تملكها لجميع المستثمرين، لا يمكن فسحها.

وشدد القحطاني على ضرورة أن تكون آلية تسجيل العقار واضحة جدا، حتى يصل القطاع العقاري إلى درجة عالية من الوضوح والسرعة في الإنجاز، وأننا نحتاج إلى زيادة أعداد الموظفين المتخصصين في تسجيل العقار، متسائلاً: لماذا لا يتم الاستعانة بمحامين سعوديين مؤهلين ذوي خلفية شرعية لتسجيل العقار؟

ولفت إلى أن تأخير الحصول على اعتمادات تطوير (مخططات المنح ) يؤثر في فسحها منادياً بضرورة تفعيل دور القطاع الخاص مع القطاع العام في تطوير مخططات المنح، وتمكين المواطنين من الحصول على أراض مخدومة، بحيث تسند مهمة التطوير إلى شركات تطوير عقاري مؤهلة تقوم بتطويرها مقابل مبالغ مالية، أو مقابل جزء من الأرض، أو مقابل أن يدفع المواطن مبلغا من المال لإيصال الخدمات إلى أرضه ليبدأ بالبناء، موضحاً أن هذه المقترحات هي أفضل من أن يتم إيصال الخدمات بعد سنوات طويلة من حصوله على المنحة.

ونادى الرئيس التنفيذي لشركة سمو العقارية بضرورة أن تكون هناك مصداقية في القطاع العقاري، مشيراً إلى أن تأخير فسح المخططات يفقد السوق مصداقيتها لدى المستثمرين المحليين والخارجين، إلى جانب تأثيرها أيضا في قطاعات أخرى مرتبطة كالتمويل.

وتوقع أن أحد أسباب تحفظ البنوك عن تمويل المطورين العقاريين لقضايا مرتبطة بمشكلات في صك الأرض أو لتكرار قضايا تأخير الفسح.

وتابع القحطاني: حتى نصل إلى مرحلة تكوين هيئة للقطاع العقاري نحتاج إلى بناء الثقة، مؤكدا أن القطاع العقاري يحتاج في هذه الفترة إلى بناء الثقة لتحفيز الاستثمار، خاصة أن العقار يمثل نسبة كبيرة من ثروات المستثمرين والمواطنين، وله تأثير كبير في الاقتصاد السعودي.

واقترح إيجاد آلية تنسيق أفضل مع الجهات ذات العلاقة بالمخططات بحيث يكون هناك ترابط ما بين الجهات المعنية بإدخال الخدمات للمخططات مثل الكهرباء، والماء، وشبكات الهاتف، بحيث تقوم مكاتب بإنهاء جميع الإجراءات من خلال شبكة تتصل بكل القطاعات، مبينا أن هذا الأمر متبع في دول خليجية.

#6#

من ناحيته، قال إبراهيم الشتوي عضو اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في الرياض إن تضييق النطاق العمراني قلل فسح المخططات.

وتابع: أيضا إيقاف المساهمات العقارية أسهم في تقليل فرص تطوير مخططات جديدة إلى جانب بعض الأنظمة التي صدرت من قبل خمس سنوات تقريباً، التي تجبر بناء 25 في المائة من المخطط قبل السماح بفسح المخطط.

وبين أن الأمانة تتحمل جزءاً من المشكلة ومن التأخير، لكنها لا تتحمل وحدها كامل المشكلة.

وأضاف: إن إيقاف المساهمات العقارية أدى إلى قلة التطوير العمراني في مدينة الرياض، خاصة أن الصناديق العقارية التي كان ينتظر أن تكون بديلاً للمساهمات لم تؤد الدور المأمول منها.

وقال إن حل مشكلة أراضي قيران سيفسح المجال إلى فسح المخططات في تلك المنطقة، وسيؤدي دوراً في تمدد الرياض من جهة الشمال في السنوات القادمة.

#3#

من ناحيته، يرى عادل بن يعقوب المدالله رئيس مجلس إدارة مجموعة عادل المدالله العقارية أن جدولة النطاق العمراني أسهمت في التخفيف من حدة فسح المخططات، مشيراً إلى أن ذلك مفيد فهو ينظم تمدد المدن، لأن فتح النطاق العمراني سيحدث خللاً أمنياً وخدمياً.

وقال إن البلديات فرضت على من أراد التطوير في أطراف المدن بإنشاء ضاحية سكنية متكاملة الخدمات، وإنشاء مدن كاملة لها تهدف إلى تنمية ونهضة عمرانية، وتحقق نجاحاً اقتصاديا لمنفذيها، وتستوعب الآلاف من المواطنين في بيئات سكنية مريحة تحول المدن السعودية من مدن تقليدية إلى مدن حديثة سكنياً، مشيراً إلى أنها تقضي على العشوائية في التخطيط والفسح والبناء.

ولفت المدالله إلى أن ضوابط فسح المخططات خاضعة إلى موافقة الجهات ذات العلاقة بإيصال الخدمات من كهرباء، وماء، وهاتف، وقال إن الفسح للجميع بالمخططات سيضغط على الشركات الموصلة للخدمات، وبالتالي ستكون عاجزة عن إيصالها إلى جميع المطورين، منوهاً إلى أن تلك القطاعات تربط خطط إيصال الخدمات بالنطاق العمراني.

وأوضح أن مشكلة إيقاف الصكوك تؤرق الكثير من العقاريين، خاصة فيما يتعلق بمحجوزات أرامكوا.

#5#

من ناحيته قال محمد بن سعد آل معمر رئيس مجلس إدارة شركة أساس وأرباح العقارية، إن تأخير فسح المخططات الحكومية المعروفة بمخططات المنح، يؤثر في معدل الأراضي المسموحة بالبناء.

وأرجع هذا التأخير إلى أن الأمانات لا تقوم بإدخال جميع الخدمات الأساسية إلى تلك المخططات، ما يعني صعوبة فسحها والسماح للمواطنين بالبناء على مخططات خام لم يتم تطويرها بعد، مشيراً إلى أنها مخططات منح على الورق، لكنها على الطبيعة أراض خام، لا يمكن الاستفادة منها بأية حال من الأحوال دون إرساء عقود البنية التحتية فيها إلى مقاولين يتولون إدخال خدمات أساسية وضرورية مثل الكهرباء، والسفلتة، والصرف الصحي، والماء، والهاتف.

ووصف آل معمر هذا التأخير بالمؤثر في خطط التنمية العمرانية، وأنه يسهم في أن تكون مئات الآلاف من الأراضي سلعة للمضاربة غير مستغلة وغير منتفع بها عمرانياً وتنموياً، مشيراً إلى أن الأمانات تتحمل ارتفاع الأسعار جراء ذلك.

وأكد رئيس مجلس إدارة شركة أساس وأرباح العقارية أن اللجان العقارية في الغرف التجارية عليها أن تقوم بدورٍ مهم في هذا الجانب، لخدمة المواطنين والمستثمرين بالرفع للأمانات بضرورة التعجيل في تطوير مخططات المنح، وفسح البناء بها كي تسهم في تعديل أسعار الأراضي السكنية، إلى جانب ضرورة عدم تعطيل فسح المخططات السكنية، وإفراغ الصكوك، حتى لا تتأثر البيئة الاستثمارية في القطاع العقاري من هروب الأموال إلى استثمارات في قطاعات أخرى بسبب بعض الإجراءات المرتبطة بالجهات ذات العلاقة.