لماذا أحدث «سيتي سكيب» نقلة في المعارض العقارية السعودية بينما لم تُحِدث معارضنا أي حراك؟

رغم أنها سجلت انكماشا نسبيا في حركة النمو منذ نهاية العام الماضي وحتى الربع الأول من العام الحالي إثر انكشاف قطاع العقار في دبي .. عاودت حركة الاستثمارات في صناعة الأسواق والمراكز التجارية في السعودية نشاطها بشكل ملحوظ بعد أن كشفت البنوك السعودية عن أوضاعها المالية المتميزة والتي لم تتأثر كثيرا بالأوضاع العالمية والإقليمية المحيطة بها.
وتعزز تزايد طلبات إنشاء المراكز التجارية في أمانات المدن الرئيسة مثل الرياض وجدة والخبر وغيرها من المدن الرئيسة تعزز من متانة صناعة العقار السعودي. وذلك من خلال رغبة كثير من المستثمرين وأصحاب الأموال ضخ مبالغ كبيرة في إنشاء أسواق ومراكز تجارية جديدة وتكشف معلومات حصلت عليها ''الاقتصادية'' أن على طاولات أمانات المدن الرئيسة في السعودية طلبات استثمارات تزيد على خمسة مليارات ريال تنتظر حصولها على موافقات الإنشاء.
يصف مستثمرون سعوديون في صناعة العقار أن مستقبل الاستثمار في المراكز التجارية هو الأفضل وسيظل واعدا جراء الطفرة التي تشهدها السعودية، مشددين على أن السوق في حاجة إلى تطبيق الأفكار الحديثة والتي ستجلب المتسوقين.
وفي جدة تشهد صناعة الأسواق والمراكز التجاريـة حراكا كبيرا انعكس على ارتفاع أسعار التأجير في المراكز التجارية والأسواق، الأمر الذي شجع مستثمرين لشراء مساحات كبيرة استعدادا لإطلاق أسواق بانورامية تتنافس على جذب جمهور المتسوقين، ومعلوم أن مدينة جدة تشهد نموا كبيرا في التعداد السكاني. إذ يقدر عدد السكان حاليا بنحو 3.5 مليون نسمة ويتوقع أن يصل عام 2020 إلى أكثر من 15 مليون نسمة، حيث يصل معدل النمو السكاني حاليا 4.5 في المائة وهذه أكبر العوامل المشجعة للاستثمار في صناعة الأسواق إذ يعزز النمو الاقتصادي وقوة الشراء احتياج المدينة إلى مراكز وأسواق تجارية أخرى.
''الاقتصادية'' تفتح ملف صناعة الأسواق والمراكز التجارية مع واحد من أكبر المستثمرين في هذه الصناعة رجل الأعمال المهندس أنس بن صالح صيرفي رئيس مركز صيرفي التجاري وعضو مجلس شركة جبل عمر، الذي أعلن ضخ ملياري ريال في واحد من أكبر المراكز التجارية في جدة إلى تفاصيل الحوار:

بداية كيف ترى اليوم الاستثمار في صناعة الأسواق والمراكز التجاريـة؟
دعني أعبر عن سروري في البداية لاستخدامك مصطلح ''صناعة'' لأنه بالفعل المصطلح الصحيح الذي يجب أن يطلق على هذا النشاط من التجارة، بالتأكيد الاستثمار في مجال الأسواق التجارية أصبح يمثل صناعة لها كل العناصر والمقومات الصناعية وحاضنة للفرص الاستثمارية، وكل المراحل التي تتبع هذا النشاط من دراسات جدوى ودراسات تصاميم وأعمال مقاولات وتسويق فيما بعد لشغل الأماكن وإدارة النشاط، تعد صناعة بكل ما تعنيه الكلمة من معنى، وكذلك تحدياتها إذا صح التعبير إذ إنه ينطبق عليها ما ينطبق على الصناعات الأخرى نفسها من مبدأ المنافسة، ولذلك تجد أن هناك المنتج الجيد وآخر رديئا، أما من ناحية التشبع قد تكون هناك مساحات كبيرة تصل لمرحلة التشبع إذا ما قورنت بالنسبة لأعداد السكان، ولكن علينا التنبه بأن هذا الأمر هو من ناحية الكم فقط، أما من ناحية الكيف فأعتقد أننا لم نصل بعد لمرحلة التشبع بل بالعكس رأينا أمثلة كثيرة على مستوى المملكة في جدة، الشرقية، والرياض، تظهر فيها مراكز تسوق تعتبر مراكز جذب ذات حلول متكاملة، وفي رأيي أن هذه المراكز هي التي تقام لتبقى وتستمر لمدة زمنية طويلة، أما المراكز الأخرى أو (الغث) منها التي تنشأ كمعارض فقط على امتداد شوارع تجارية وعلى محاور عدة في المدينة لتخدم الأغراض التجارية فقط ولا تخدم الأهداف الأخرى التي تجعل منها متنفسا للمدينة ككل.

وسط التنافس الكبير، هناك من يرى وجود ضعف في الإدارة الاحترافية للأسواق، في رأيك هل لدينا الكوادر المؤهلة لإدارة الأسواق؟
دون شك ما زلنا في حاجة كبيرة إلى الكوادر المؤهلة والمحترفة، وهذا الأمر يعد جزءاً من تطوير الصناعة وعملية التطوير والتدريب مع الأسف الشديد تطبق في الأسواق الخليجية والأجنبية وتغيب عن أسواق المملكة، دبي مثلاً نراها بشكل رسمي وسنوي تعقد ندوات وتطوير هذه الصناعة وتأهيل منسوبيها سواء في المركز العالمي للأسواق التجارية، أو من خلال المعرض السنوي للتجزئة وتبحث فيها وتطرح كل التحديات التي تواجه هذا النشاط والفرص الاستثمارية، المناهج الجديدة للتسويق، وتتلاقى الأفكار من مختلف أنحاء العالم يلتقي المتخصصون والمحترفون لتقديم عصارة خبراتهم حيث يستفيد منها أصحاب الأسواق التجارية المحلية.

من واقع خبرتك الطويلة في هذا المجال، ما المشكلات والتحديات التي تواجه صناعة الأسواق التجارية في السعودية؟
أعتقد أن المشكلة الكبرى البارزة في الوقت الراهن تتشكل في التقليد بغض النظر عمّا إذا كنت تملك المقومات أو المساحات نفسها لتقليد الشيء الذي تحاول استنساخه، ومع الأسف الشديد أن كثيرين لا يلتزمون بالمسائل المهنية المطلوبة والأخذ بأسباب النجاح أثناء التنفيذ، هناك كثير من المشاريع يفتقر إلى الأسلوب الصحيح في بناء المراكز التجارية، بدءا من اختيار الموقع، حسن التصميم، حسن توزيع الأنشطة، تأمين جميع الاحتياجات تحت سقف واحد، ومواقف السيارات وغيرها، ربما يحاول البعض تنفيذ فكرة أعجب بها داخل البلاد أو خارجها لكن على نطاق ضيق، وبالتالي لا يصل إلى الهدف المرسوم والإخلال بعنصر واحد من أسس التصميم قد يكون سببا في فشل المشروع بالكامل، ورأينا مشاريع مماثلة قامت وحكم عليها بالفشل قبل افتتاحها نتيجة إخلالها بالأسس والشروط الواجب توافرها لإنجاح أي مشروع.

هذا يقودني لسؤال يطرح دائماً، وهو لماذا تفتقر صناعة الأسواق لدينا إلى المرجعية، سواء كانت لجنة أو هيئة تدير شؤونها؟
يبدو لي أن الغرفة التجارية يجب أن تكون الحاضن الأساسي لمثل هذا الأمر، والمنظمات أو الهيئات التي تسأل عنها موجودة، جميعنا رأينا معرض سيتي سكيب العقاري وما الفرق الذي أحدثه في السعودية، نعلم أن هناك معارض عقارية سنوية تعقد من قبل، لكن عندما أتى هذا المعرض استطاع إحداث فرق، إذاً المنظمات موجودة والمعارض تقام فلماذا لا تستقطب ويكون لها وجود في المملكة، خاصة أن لنا وجودا في هذه المعارض في الخارج أكثر من غيرنا، وأقصد هنا المعارض المتخصصة في مجال الأسواق التجارية وإدارة شؤونها.

#2#

هل استفدتم من الوجود في المعارض الخارجية المتخصصة في مجال الأسواق التجارية؟
بالتأكيد استفدنا كثيرا، ماذا تتوقع من حضورك لمعرض يضم مئات المتخصصين والخبراء في نشاط المراكز التجارية والتسويق ونقل تجارب الدول المتقدمة في هذا المجال، الاستفادة في رأيي حتمية وربما تتفاوت بقدر ملاءمة تطبيقها وسرعته لكل بلد وفقا لاحتياجاته وظروفه.

إذاً لماذا لا توجد مظلة أو هيئة تحاول نقل احتياجات السوق السعودية في مجال المراكز التجارية؟
للأسف الأمر غير واضح حتى الآن بالنسبة لنا، الغرفة التجارية الصناعية في جدة كانت تحتضن لجنة تحت مسمى قطاع التجزئة فقط مع أنه كان يفترض أن تشمل المراكز التجارية، ما نحتاج إليه اليوم بالفعل هو لجنة خاصة بالمراكز التجارية، لأن قطاع التجزئة يركز على التحديات التي تواجه أصحاب الوكالات والمحال التجارية وعملية التوظيف والسعودة وغيرها. ولا يشمل نشاط المراكز وأساليب التسويق والإدارة الذي نحن في أمس الحاجة إلى تطويرها والعناية بها.

أنت كمستثمر في هذا النشاط، هل فكرتم في عمل تكتل خاص يتحدث باسم الجميع؟
في الحقيقة كان يفترض ذلك، لكننا لم نفكر في الأمر، وربما يعود سبب ذلك إلى أن معظمنا منتسب إلى مجلس الشرق الأوسط للأسواق التجارية ومقره دبي ورئيسه المنتخب لعدة سنوات ماضية هو الزميل محمد إقبال مدير سوق ردسي مول حالياً وسوق حراء سابقاً، ولك أن تتخيل المفارقة في أن رئيس هذا المجلس في دبي شخص سعودي دون أن يحظى هذا القطاع بمن يقوم بتمثيله ورعاية شؤونه محليا.
هل ترى أن الغرف التجارية لم تخدم صناعة الأسواق التجارية رغم احتوائها على استثمارات كبيرة؟
لا شك أن صناعة الأسواق التجارية تحوي استثمارات كبيرة وضخمة وفي المقابل تواجه تحديات كبيرة تؤثر في مستقبل هذا النشاط ومدى نجاحه ودوره كمحرك رئيس للتنمية في البلاد، وأعتقد أن تشغيل هذه المراكز والاهتمام بها أمر مطلوب تبنيه، ولذلك فإن تبني لجنة أو هيئة خاصة بالمراكز التجارية في الغرفة التجارية ومنها قد ينشأ تحالف أو تكون النواة لتشكيل أفرع أخرى في مختلف مناطق السعودية.

هل تعتبر المراكز التجارية أكبر حاضن للفرص الوظيفية للسعوديين ولا سيما مجالي البيع والحراسات الأمنية؟
نعم صحيح. فهي تضم آلاف الشباب السعودي المؤهل والكفء وتسهم في توظيف المزيد، وهناك اتجاه كما علمنا أخيراً لتوظيف الفتيات بشكل أكبر في المراكز التجارية عن طريق العمل كبائعات بعد أن نجحت الفكرة وتقبلها المجتمع بل طالب بتعميمها، وتدريجياُ سنرى المراكز التجارية تلعب دوراً محورياً ومهما في امتصاص ولو جزء من البطالة الموجودة حالياً بين الشباب السعودي.

من وجهة نظرك كيف يمكن الحفاظ على ولاء المستهلكين في المراكز التجارية، في ظل وجود التغيرات المحيطة؟
في البداية يجب الاهتمام بعملية اختيار المكان الذي يكون فيه المركز التجاري، حيث يتضمن القرب من المناطق السكنية والتجمعات السكانية وبالتالي يكون المركز الأقرب لاختيارهم، بعد ذلك يأتي دور الحفاظ على العملاء، وتقديم خدمة للمجتمع وأن تكون هذه من الأولويات وأن تترجم إلى فعاليات توعوية ومهرجانات، كذلك يجب أن يحوي المركز علامات تجارية شهيرة ومتنوعة، وتوفر خدمات متكاملة وترفيهية لكامل أفراد الأسرة، وتأمين العدد الكافي من مواقف السيارات، إلى جانب تأمين الحراسات الأمنية لحماية الأمن وعدم تعرض العائلات للمضايقات. كل هذه العوامل تشكل وسائل جيدة للحفاظ على ولاء المستهلكين في المراكز التجارية.

ما أبرز العيوب التي وقعت فيها معظم المراكز التجارية؟
الكثير من المراكز التجارية يعاب عليها التشعب من ناحية التصميم وعدم التركيز على محور حركي واحد، وحتى في حال تعددت المداخل والمخارج في المركز يجب أن تصب جميعها في محور حركي واحد، للأسف وقع كثيرون في مسألة التشعب، فتدخل المركز وتضيع ولا تعلم من أين بدأت ولا إلى أين انتهيت، وهذه أكبر العيوب التي وقعت فيها حتى بعض المجمعات ذات الصيت والشهرة، وهي مسألة عدم الاستدلال بسهولة للمكان المراد الذهاب أو العودة إليه.

هناك نقطة خلاف الشباب السعودي وإدارة الأسواق في السعودية، ما طبيعة المشكلة التي تواجههم، نرى أن الشاب السعودي ملتزم في الأسواق الخارجية، والعكس يحدث في الداخل، في رأيك ما الدوافع لمثل هذه التصرفات؟
في رأيي أن الأمر لا يتعدى كونه ردة فعل من الشباب عندما يشعر الشاب أنه منبوذ أو ممنوع من دخول المراكز التجارية، تتولد لديه ردة فعل ونعرف جميعا الطاقة التي يتمتع بها الشباب ولهذا يدخلون في مثل هذا الصراع، وسيجد أكثر من 60 وسيلة لاختراق أي حواجز توضع في طريقه. لكن في الحقيقة يؤسفني أن الشباب السعودي ملتزم بأدبيات التسوق في الخارج وهنا البعض يخرج عن الآداب العامة.

إذاً كيف يمكن تنمية علاقة الشباب بالمراكز وجعله يتصرف بشكل سليم سواء دخل فيها أو خرج منها؟

لابد من إيجاد البديل أولا للشباب عن طريق تخصيص أماكن كنواد خاصة بالشباب كما هو معمل به في مركز صيرفي ميجا مول بوجود مدينة ''إن تن سو'' الترفيهية للشباب على مساحة 8500 مترمربع، وإذا ما تم السماح للشباب بدخول المراكز فأعتقد أنه لابد من تطبيق مبدأ الرقابة والعقاب وهذين الأمرين كفيلين بحل الأمر لأن من أمن العقاب أساء الأدب. وكذلك لابد من العمل على التوعية والتوجيه في المدارس الثانوية والجامعات وطرح القضية للنقاش بين الطلاب والمعلمين والموجهين، حيث تناقش بسلاسة ويعطى فرصة أكبر للشباب لطرح وجهات نظرهم خاصة أن المؤسسات التعليمية فرصة لطرح قضايا الشباب ونقاشها أمام أكبر تجمع للطلاب والطالبات على حد سواء.

هل تحتاجون إلى مراكز أمنية خاصة بالمراكز التجارية تعاقب فوراً؟
نعم، هذا ما نراه ونلاحظ أن هناك حاجة ملحة إليه، حالياً الكاميرات منتشرة في الأسواق الأجنبية والشوارع العامة، وأي ملاحظة تصدر أو تصرف سيئ يصدر من أي شخص يتم إيقافه ومعاقبته على الفور، حيث تحدث ردة فعل إيجابية لدى الآخرين بعدم تكرار المخالفة أو التصرف المسيء للآخرين.

هل هذا الأمر موجود لديكم؟
موجود، لكن للأسف الإجراءات التي تتبع هذه العملية ضعيفة جداً ولا تحكمها جزاءات محددة ويكتنفها الاجتهاد مما تكثر معه تلك التجاوزات، ولا يمكن التحكم فيها وبالتالي لا ينال المخالف العقاب الفوري وقد يتم التساهل معه، وإذا لم يوجد هذا الرادع فلن نسلم من السلوكيات السيئة.

بالعودة لموضوع الاستثمار في الأسواق، كم تقدر حجم الاستثمارات في هذه الصناعة خلال السنوات العشر الأخيرة؟
لا يحضرني الرقم تحديداً في الوقت الحالي، لكن بالتأكيد مليارات الريالات، كما أن العائد فيها مرتفع يصل إلى 20 في المائة أحياناً، إذا أحسن الاستثمار والإدارة، ولا شك أن الاستثمار في المراكز التجارية آمن وإدارته بسيطة وسهلة بطبيعتها، وربما هناك مشكلات لكنها إدارية بحتة ولا تترتب عليها مسؤوليات كبرى، لهذا السبب تجد الكثير من المستثمرين اتجه نحوها.

ما أسباب قيام بعض المراكز بتقديم إيجارات مجانية في السنوات الأخرى، وتقديم مميزات أخرى؟
في الواقع هذه الظاهرة تحدث، وقد حصلت بالفعل في المراكز التي يكون الإقبال عليها ضعيفا وتحتاج إلى الإنعاش لتقوى وتستطيع البقاء أو أن يكون الغرض منها استثماريا بحتا، للعمل كمخرج لإشغال المركز بالكامل، وتقديم هذه المميزات في البداية لضمان عائد مغر للمركز في بداياته وإن كان على الورق فقط بغرض عرضه للبيع على أمل أن يشتريه مستثمر غير مطلع على الخلفية التي تم فيها إشغال المكان، ثم يفاجأ بعد الشراء أن عليه تقديم تضحيات وتنازلات إضافية للمحافظة على مركزه وربما لا يعطي الاستثمار العوائد المتوقعة، وبالتالي يبحث عن مخرج هو الآخر للتخلص منه في أسرع وقت.

بشأن استثماراتكم الخاصة، هل يمكننا الحديث عن اقتراب البدء في إقامة مركز صيرفي ميجا سيتي الثاني؟
رغم أن البداية تأخرت حيث كان من المفترض البدء منذ عامين، وكان ذلك بسبب تأخر إجراءات التصاريح اللازمة التي واجهنا فيها بعض العراقيل، لكننا حصلنا عليها أخيرا وهي عبارة عن سوق تجاري و ثلاثة أبراج ارتفاع 30 دورا بحجم استثمار ملياري ريال، ونتوقع البدء فيها مع بداية العام إن شاء الله.

كم كان الاستثمار في مركز صيرفي ميجا مول الحالي؟
كان حجم الاستثمار نحو 500 مليون ريال عدا قيمة الأرض.

ما تصوركم للمركز الجديد؟
المركز الجديد سيكون عبارة عن سوق تجارية مشابهة للمركز الأول لكن أكثر تكاملا، بإدخال النشاط الفندقي والسكني والمكتبي ومركزا للاحتفالات والمؤتمرات، والتوسع في بقية الأنشطة التجارية والترفيهية. ويضم الفندق نحو 300 غرفة، يستهدف خدمة العائلات من زوار جدة أيضا هناك مبنى سكنيا للشقق الفندقية موجها للراغبين في الإقامة الطويلة.

كم عدد المحال التجارية في السوق الجديدة؟
تبلغ المساحة الإجمالية للمشروع نحو 500 ألف متر مربع شاملة مبنى ''إيكيا'' الحالي مما يوفر ما يقارب من 200 ألف متر مربع المساحات التأجيرية الصافية، وسيكون الأكبر على مستوى جدة، وإذا ما قورن بالمركز الحالي فإن مساحته التأجيرية هي 60 ألف متر فقط.

كم المدة الزمنية لتنفيذ المشروع؟
مدة تنفيذ المشروع ستكون ثلاث سنوات بمشيئة الله.

هل تخططون لمشاريع أخرى في مكة مثلاً ومناطق أخرى؟
في الوقت الحاضر ننظر عن كثب للاستثمار في مكة المكرمة، لكن توجهنا في مكة المكرمة سيكون في المشاريع القائمة حول الحرم وعبر الدخول في استثمارات مثل جبل عمر وشركة مكة، أي من خلال الشركات القائمة على المشاريع الكبرى والريادية.