ضوابط لعمليات بيع زوائد المنح والتخطيط والتنظيم

سنَّت وزارة الشؤون البلدية والقروية عدداً من الضوابط المنظمة لعمليات بيع زوائد المنح وزوائد التخطيط والتنظيم. وكشف عن تلك الضوابط في تعميم أصدره الأمير الدكتور منصور بن متعب بن عبد العزيز وزير الشؤون البلـدية والقروية للأمانات والبلديات كافة. وطالب التعميم في حال بيع زوائد المنح بأن يتم إعداد تقرير فني من الجهة المختصة في الأمانة أو البلدية يوضح فيه رقم القطعة أو القطع السكنية المقترح تطبيق أمر المنح عليها ورقم المخطط والمساحة المحددة بأمر المنح ومساحة كل قطعة والمساحة الإجمالية والمساحة الزائدة عن أمر المنح بالمتر المربع، ويتم التوقيع عليه وتصديقه بالختم الرسمي، كما يجب ألا تتجاوز نسبة الزيادة في المساحة الكلية للقطعة أو القطع المقترحة لتنفيذ أمر المنح 25 في المئة من المساحة الإجمالية المحددة في الأمر، وأن يتم تقدير قيمة المتر المربع لهذه الزيادة حسب السعر السائد في السوق وقت البيع من قبل لجنة التقدير في الأمانة أو البلدية.

في مايلي مزيد من التفاصيل:

سنَّت وزارة الشؤون البلدية والقروية عدداً من الضوابط المنظمة لعمليات بيع زوائد المنح وزوائد التخطيط والتنظيم. وأعلن عن تلك الضوابط في تعميم أصدره الأمير الدكتور منصور بن متعب بن عبد العزيز وزير الشؤون البلـدية والقروية للأمانات والبلديات كافة.
وطالب التعميم في حال بيع زوائد المنح بأن يتم إعداد تقرير فني من الجهة المختصة في الأمانة أو البلدية يوضح فيه رقم القطعة أو القطع السكنية المقترح تطبيق أمر المنح عليها ورقم المخطط والمساحة المحددة بأمر المنح ومساحة كل قطعة والمساحة الإجمالية والمساحة الزائدة عن أمر المنح بالمتر المربع، ويتم التوقيع عليه وتصديقه بالختم الرسمي، كما يجب ألا تتجاوز نسبة الزيادة في المساحة الكلية للقطعة أو القطع المقترحة لتنفيذ أمر المنح 25 في المائة من المساحة الإجمالية المحددة في الأمر، وأن يتم تقدير قيمة المتر المربع لهذه الزيادة حسب السعر السائد في السوق وقت البيع من قبل لجنة التقدير في الأمانة أو البلدية المعتمدة من وزير الشؤون البلدية والقروية، وأن يتم سداد قيمة - المساحة الزائدة - من قبل المستفيد ومن ثم يتم إصدار القرار اللازم من قبل الأمين وفقاً للأنظمة واللوائح والتعليمات، وأخيراً تزويد كتابة العدل بصورة من القرار لإتمام عملية الإفراغ للمستفيد.
وفي زوائد التنظيم قال التعميم: في حال الموافقة على اعتماد المخطط والتنظيمي الإرشادي لمنطقة ما أو لمسار أي طريق أو شارع، سواءً لمسار جديد مطلوب فتحه أو مسار قائم على الطبيعة ومطلوب توسعته، فإنه يتعين على الأمانة أو البلدية دراسة زوائد التنظيم "السكنية" والأراضي الحكومية على جانبي الشارع وفقاً لما يلي:
أولاً: إعداد مخطط تفصيلي بمقياس رقم مناسب لكامل مسار كل شارع يكون متوافقاً في خطوط تنظيمية مع خطوط التنظيم المعتمدة في المخطط الأساسي من قبل الأمانة أو البلدية المعنية يحدد فيه العقارات والملكيات القائمة ضمن مسار الشارع وعلى جانبيه وأبعادها ومساحاتها والأجزاء الواقعة ضمن خط التنظيم والأجزاء المتبقية خارج خط التنظيم، ويحدد فيه أيضاً الأجزاء المستملكة - من قبل الأمانة أو البلدية - من تلك العقارات المتبقية خارج خط التنظيم، التي تعتبر زوائد تنظيمية وكذلك الأراضي الحكومية الواقعة على الشارع نفسه، إضافة إلى دراسة الزوائد التنظيمية كافة على مسار الشارع وتحديد الزوائد التي تصلح للمرافق العامة وتحديد استعمالها وتحديد وترقيم الزوائد التي يمكن بيعها بصورة منفردة لإمكانية البناء عليها حسب نظام البناء للشارع أو المنطقة.
ثانياً: إعداد المخطط التفصيلي وفق الأصول الفنية وبموجب دليل إعداد المخططات ورفع نسختين منه مستكملتين للإجراءات والبيانات كافة، والتوقيع عليها من المختصين بالأمانة أو البلدية المعنية وتصديقهما بالختم الرسمي ليتم الموافقة على اعتماده من صاحب الصلاحية.
ثالثاً: بعد اعتماد المخطط التفصيلي يصار إلى استكمال الإجراءات النظامية للتصرف بالزوائد بموجبه.
وفي زوائد التخطيط قال التعميم الذي أصدره وزير الشؤون البلدية والقروية: إنه بعد اعتماد المخططات التنظيمية لإعادة تخطيط منطقة قائمة أو تعديل مخطط معتمد سابق فإنه يتم دراسة وضع الزوائد التخطيطية "السكنية" والأراضي الحكومية لكامل المنطقة وفقاً لما يلي:
أولاً: إعداد مخطط تفصيلي بمقياس رسم مناسب لكامل المنطقة يكون متوافقاً في خطوط تنظيمه مع خطوط التنظيم المعتمدة في المخطط الأساسي من قبل الأمانة أو البلدية المعنية يحدد فيه العقارات والملكيات القائمة كافة ضمن المنطقة المطلوب إعادة تخطيطها وأبعادها ومساحاتها والأجزاء الواقعة ضمن شبكة الشوارع المقترحة والأجزاء المتبقية منها، كما يحدد فيه الأجزاء المستملكة - من قبل الأمانة أو البلدية - من العقارات المتبقية خارج خطوط التنظيم والتي تعتبر زوائد تخطيطية وكذلك الأراضي الحكومية التي تقع ضمن المنطقة، إضافة إلى دراسة الزوائد التخطيطية كافة ضمن المنطقة وتحديد التي تصلح للمرافق العامة وتحديد استعمالها وتحديد وترقيم الزوائد التي يمكن بيعها بصورة منفردة لإمكانية البناء عليها حسب نظام البناء في المخطط المعتمد أو في المنطقة.
ثانياً: إعداد المخطط التفصيلي وفق الأصول الفنية وبموجب دليل إعداد المخططات ورفع نسختين منه مستكملتين للإجراءات والبيانات كافة، والتوقيع عليهما من المختصين في الأمانة أو البلدية المعنية وتصديقهما بالختم الرسمي ليتم الموافقة على اعتماده من صاحب الصلاحية.
ثالثاً: بعد اعتماد المخطط التفصيلي يصار إلى استكمال الإجراءات النظامية للتصرف بالزوائد بموجبه.
وفي حال زوائد التنظيم أو التخطيط "السكنية" التي لا تسمح أنظمة البناء بإقامة مبانٍ مستقلة عليها، طالبت التنظيمات مالك العقار المجاور للزائدة أن يتقدم بطلب شرائها من البلدية مرفقاً به صورة مصدقة من صك تملكه للعقار المجاور لتلك الزائدة، رفع مساحي بمقياس رسم مناسب يوضح فيه عقار المشتري والزائدة المطلوب شراؤها والتوقيع عليه من قبل المختصين بالأمانة أو البلدية وتصديقه بالختم الرسمي، بعد تأكد الأمانة أو البلدية المعنية من عدم وجود مجاورين آخرين لتلك الزائدة - يمكن بيعها عليهم - يتم تقدير قيمتها وفقاً لأسعار السوق وقت البيع من لجنة التقدير في الأمانة أو البلدية المعتمدة من وزير الشؤون البلدية والقروية.
وشددت التنظيمات على أن يتم إصدار قرار البيع من قبل صاحب الصلاحية حسب الأنظمة واللوائح والتعليمات، وأن تستوفي الأمانة أو البلدية كامل قيمة الزائدة قبل إحالة الموضوع - مع صورة من القرار - لكتابة العدل لإضافة مساحة الزائدة لصك الملكية.
في حالة وجود أكثر من مالك ملاصق للزائدة يمكن ضمها إليه تقوم الأمانة أو البلدية بتنظيم مزايدة مقتصرة على الملاك المستفيدين منها، وذلك بإعداد كراسة شروط ومواصفات المزايدة تتضمن بياناً بحدود ومساحة وأبعاد الزائدة المراد بيعها، القيمة التقديرية للزائدة "التقدير من قبل لجنة التقدير والتي تمثل الحد الأدنى لقيمة الزائدة ويحتفظ بهذا التقرير بشكل سري لدى الأمانة أو البلدية، تحديد مقدار الضمان البنكي المطلوب وهو ما يساوي 5% من قيمة العرض ساري المفعول حتى البت في البيع ودفع القيمة للأمانة أو البلدية، وأخيراً تحديد المستندات المطلوبة من الراغبين في دخول المزايدة.
وأشارت التنظيمات إلى أن الترسية يجب ان تتم وفقاً لإجراءات المنافسة العامة الموضحة في الفقرة رقم 4/7 من التعليمات التنفيذية للائحة التصرف في العقارات البلدية.
أما في زوائد التنظيم أو التخطيط "السكنية" التي تسمح أنظمة البناء بإقامة مبانٍ مستقلة عليها والتي يشكل بيعها ضرراً على مالك العقار المجاور لها، فقد طالبت التنظيمات مالك العقار المجاور للزائدة المتضرر من بيعها على غيره أن يتقدم بطلب شرائها، موضحاً فيه الضرر الحاصل عليه جراء بيعها على غيره ومرفقاً به صورة مصدقة من صك تملكه للعقار المجاور لتلك الزائدة، وأن تقوم اللجنة الفنية المختصة بالتحقق والتثبت من وجود ضرر على مالك العقار المجاور للزائدة وتعد محضراً بذلك.
وقالت التنظيمات: إنه إذا ثبت من واقع محضر اللجنة الفنية المشار إليها في الفقرة (2) وجود ضرر على مالك العقار المجاور للزائدة في حالة بيعها على غيره فيتم تقدير قيمتها وفقاً لأسعار السوق وقت البيع من قبل لجنة التقدير في الأمانة أو البلدية المعتمدة من وزير الشؤون البلدية والقروية، وأن يتم إصدار قرار بيع الزائدة التنظيمية أو التخطيطية من صاحب الصلاحية، على أن تستوفي الأمانة أو البلدية كامل قيمة الزائدة قبل إحالة الموضوع - مع صورة القرار - لكتابة العدل لإضافة مساحة الزائدة لصك الملكية.
وفي حال زوائد التنظيم والتخطيط "السكنية" التي تسمح أنظمة البناء بإقامة مبانٍ مستقلة عليها وليس هناك ضرر على مالك العقار المجاور لها من بيعها على غيره تطبق عليها إجراءات البيع الخاصة بالأراضي المخططة والمخصصة للسكن الموضحة في الفقرة (2/1/2) من التعليمات التنفيذية للائحة التصرف بالعقارات البلدية الصادرة بالقرار الوزاري.
أما في حال زوائد التنظيم والتخطيط الواقعة في المناطق التجارية أو على شوارع تجارية تعالج وفق ما يلي:
- إذا كان نظام البناء يسمح بإقامة مبانٍ مستقلة عليها يتم استثمارها من قبل البلدية المعنية ولا يسمح ببيعها.
- إذا كانت أنظمة البناء لا تسمح بإقامة مبانٍ مستقلة عليها يتم مقايضتها مع مالك العقار المجاور لها بحيث يقوم بتوفير أرض تجارية مساوية لها في القيمة في موقع آخر مقابل إضافة هذه الزائدة لعقاره، وإذا لم يرغب في ذلك تبقى بيد البلدية لاستثمارها بما يتناسب مع مساحتها.