الضوابط والمعايير الصارمة للتثمين العقاري تحد من التلاعب وتضمن القيم العادلة

أوضح عدد من العقاريين والمختصين أن السوق العقارية السعودية أصبحت مهيأة وجاهزة لتطبيق نظام التثمين العقاري, خصوصا بعد أن أثبت القطاع قوته ومتانته بعد أن حقق نتائج مرتفعة في الفترة الأخيرة.
ووفقا لعقاريين في الشرقية فإن الثمين يسهم في توطين منظومة عمرانية وعقارية متكاملة، من خلال معرفة القيمة العادلة للأراضي والممتلكات، مؤكدين أن السوق العقارية عند تطبيق نظام الرهن العقاري ستشهد إقرار نظام للتثمين يواكب إقرار نظام الرهن, وهو ما سيقود السوق للاستقرار والتوازن وخلق بيئة استثمارية تجلب الرساميل الخارجية وتنظم السوق المحلية، وبينوا أن هناك عدة جهات ومراكز متخصصة قامت في تنظيم دورات خاصة عن التثمين العقاري وهو ما يتطلب منع أي شخص من مهنة التثمين إلا بعد اجتيازه الدورات والحصول على المؤهلات المناسبة والثقافة التجارية في المجال العقاري.

شركات عالمية

قال عبد الرحمن الراشد رئيس غرفة الشرقية إن هناك حاجة لسن تشريعات وأنظمة جديدة تخدم السوق العقاري وتسهم في تطبيق نظام التثمين العقاري بشكل صحيح بهدف الحد من عمليات الاحتيال والمبالغة في أسعار العقار التي وصلت إلى أرقام خيالية.
وأضاف الراشد أن صدور أي نظام جديد إيجابي سيخدم السوق العقارية التي أكد على متانتها عدم تأثرها عالميا في ظل تداعيات الأزمة المالية, مشيرا إلى دور الغرف التجارية في تثقيف التجار والمواطنين والتعريف بأهمية المثمن العقاري الذي أصبح وجوده ضرورة مهمة لضبط السوق, لافتا إلى أنه عند تطبيق نظام التثمين العقاري ستقوم غرفة الشرقية بالتنسيق مع المراكز المتخصصة بتنظيم دورات تثقيفية للمواطن للاستفادة المثلى من النظام. وأضاف الراشد أن الشركات والبنوك تعد من أكثر الجهات المستفيدة من تطبيق هذا النظام من أجل الحفاظ على حقوقها.
وتوقع الراشد دخول شركات عقارية عالمية للسوق السعودية في حال تطبيق نظام التثمين العقاري ولاسيما الشركات العاملة في مجال البناء والإنشاء, على اعتبار أنها مدركة لأهمية معرفة القيمة السوقية للعقار عن طريق شركات متخصصة في التثمين العقاري, مضيفا أنه يجب إسناد مهمة التثمين العقاري لشركات يكون لديها خبرة كبيرة في مجال التثمين والسوق وتمتلك مهندسين وفنيين مؤهلين معتمدين من قبل جهات معترف بها مثل الغرف التجارية ووزارة الشؤون البلدية والقروية.
وأكد أهمية إلمام المثمن العقاري بنوعية العقار وموقعه ومساحته ومستوى المنطقة وجودة أعماله الهندسية وحالة العرض والطلب في المنطقة, إلى جانب الثقافة والخبرة والعلاقات القوية بين العقاريين, مضيفا أن العملية التقييمية تعد مؤثرة في الاقتصاد بصفة عامة وعلى عمليات التمويل والاقتراض.

ضوابط التثمين

من جانبه، قال عبد العزيز بن عبد الله الدعيلج الرئيس التنفيذي للشركة الأولى للتطوير إن التثمين العقاري أداة تحكمها ضوابط محددة يتمكن من خلالها المختصون بالتثمين من معرفة الأسعار العادلة للعقار أيا كان بالنظر إلى طبيعة استخداماته والقيمة المضافة التي يتيحها، مضيفا أن للتثمين العقاري فوائد عديدة للسوق من الصعب حصرها, خاصة إذا علمنا أننا نتحدث عن أحد أهم العناصر الأساسية التي يقوم عليها القطاع العقاري, فالتثمين مؤثر رئيسي في مؤشرات العرض والطلب، وأهميته في توطين منظومة عمرانية وعقارية متكاملة، من خلال معرفة قيمة عادلة للأراضي والممتلكات، إضافة إلى أن مردوده كبير للتوازن من قيمة الأرض بالنسبة لقيمة العقار، ويساعد على نجاح المنظومة، وانتشار رؤوس أموال في أنشطة غير حفظ المال في الأراضي، والتثمين مدخل لإعادة تنظيم وإدارة قيم الأراضي، وتوفير التوازن بين العرض والطلب، ويساعد على نمو اقتصاديات الاستثمار في الأنشطة الأخرى، مثل الاستثمار السياحي، وتوفير فرص عمل، كما يحد من المضاربة في الأراضي.
وبين الدعيلج أن التأهيل العلمي مهم جدا بالنسبة للمثمن العقاري الذي نطمح إلى توافره في السوق المحلية إضافة إلى الخبرة العملية، مؤكدا أن الكفاءة العلمية ستمكنه من التعامل مع السوق وفق أحدث معطيات العلوم المتخصصة في هذا الشأن ليكون قادرا على تسخير أحدث التقنيات المتوافرة لخدمة أعماله وعملائه، ومن جهة أخرى ستمكنه الخبرة العملية من معرفة خصوصية الأسواق التي يعمل فيها.
وقال الرئيس التنفيذي لشركة الأولى: «بدأنا نلاحظ في السوق المحلية عديدا من التوجهات التي تقدم تخصصات علمية عليا لمنتسبيها في مجال التثمين العقاري, إضافة إلى عديد من الدورات المهمة في هذا المجال, مضيفا أن التثمين العقاري بمفهومه الحديث لا يزال في بدايته على مستوى المملكة ولكننا نلاحظ سرعة في تطوره أسوة بتطور آليات السوق بشكل عام».

مطلب أساسي

وقال الدعيلج إن التثمين العقاري مطلب أساسي لمستقبل السوق وآثاره الإيجابية متعددة, كما أن الآثار السلبية لعدم تطبيقه كثيرة أيضا، ولا ينبغي أن نكون متخلفين عن دول العالم في هذا المجال على الرغم من قوة سوقنا المحلية, مشيرا إلى أنه عندما تكون لدينا آلية متطورة للتثمين العقاري، حينها سنتحدث غالبا عن الأسعار العادلة لكل عقار، أي أنه سيكون له دور في ضبط الأسعار وبقائها غالبا عند الأسعار الحقيقية.
وأكد أن السوق العقارية مهيأة لتطبيق التثمين العقاري، ولكن بالتزامن مع إقرار وتطبيق باقي عناصر المنظومة العقارية التي نطالب دائما بإقرارها، في سبيل الوصول إلى صناعة عقارية متطورة، والتثمين أحد محاورها الرئيسية, خاصة أن كل خطوة في الاتجاه الصحيح الذي يواكب سنة التطور لها انعكاسات إيجابية على مختلف الأصعدة، والتطبيق الحديث للتثمين العقاري إحدى هذه الخطوات المطلوبة بشكل عاجل.

تنظيم السوق

ويرى عبد العزيز بن إبراهيم السمحان رئيس مجلس إدارة مجموعة السمحان العقارية أن التثمين العقاري هو تقدير القيمة لعين العقار سواء كان منزلا أو أرضا وغالبا ما يحتاج إليه لإخراج زكاة العروض، أو لضمان العقار في حال الإتلاف، أو لفرز بعض الحقوق عن بعض، أو لنزع الملكيات، مضيفا أنه وجد في الوقت الحالي مجالات أخرى كتثمين العقار وعوائده الاستثمارية عند إرادة رهنه بغرض تمويل المشروعات أو المشاركة فيها.
وبين السمحان أنه يشترط للمثمن العقاري عدة شروط شرعية، أهمها البلوغ والعقل, فلا تصح الاستعانة بالصبي أو المجنون والصدق والأمانة، والشهادة والتزكية كما يشترط في المثمن أن يكون خبيرا في العقار المراد تثمينه، وملم بسعره، وما يطرأ عليه من ارتفاع أو هبوط، والمعرفة بالعوامل المؤثرة عليه.
وأكد أن السوق العقارية ستشهد تنظيما مناسبا مواكبا عند تطبيق نظام الرهن العقاري الذي يرى الجميع أن اعتماده سيعجل بإيجاد نظام موحد ومعترف به للتثمين يواكب التنظيم قبل إقراره, خاصة أن هناك عدة جهات ومراكز متخصصة عقد بعض الدورات الخاصة للتثمين العقاري إلا أن الجميع يتطلع إلى عمل يصل إلى طموحات كل مهتم بهذا الشأن, مطالبا بعدم منح أي شخص ترخيص مهنة التثمين إلا بعد اجتيازه الدورات والحصول على المؤهلات المناسبة والثقافة التجارية خاصة في المجال العقاري, مضيفا أن هناك آثار إيجابية عند تطبيق نظام التثمين العقاري, أهمها الوصول إلى منظومة عمرانية متكاملة للإدارة العمرانية من خلال معرفة قيمة عادلة للأراضي والممتلكات، وتوازن قيمة الأرض بالنسبة لقيمة العقار, كما يساعد على نجاح المنظومة وانتشار الرساميل في أنشطة غير حفظ المال في الأراضي.
توفير التوازن

وبين السمحان أن الثمين يعد أساس الاقتصاد العمراني كمدخل لإعادة تنظيم وإدارة قيم الأراضي، وتوفير التوازن بين العرض والطلب، كما يساعد على نمو اقتصاديات الاستثمار في الأنشطة الأخرى مثل الاستثمار السياحي وتوفير فرص عمل وأسعار في متناول مستويات مختلفة، مضيفا أن من إيجابيات النظام أنه يعد وسيلة للقضاء على عشوائية الأسعار والحد من المضاربات الوهمية، وهو أساس لتنظيم سوق العقار ومحاولة السيطرة على التلاعب بالأسعار من قبل المضاربين، كما أنه يخلق نوعا من التوازن في العرض والطلب وهو أساس عملية دراسة الجدوى الاقتصادية للمشاريع العقارية ويلعب دورا رئيسيا في عملية الاقتراض من المؤسسات المالية كالبنوك وشركات التمويل العقارية، ويسهم في تطوير ومعرفة حجم الميزانيات المطلوبة لعملية تطوير وتخطيط المدن، وفض النزاعات في المحاكم الشرعية وديوان المظالم، كما أنه مهم لتحديد رسوم الزكاة المتعلقة بالعقار ويشجع على جذب المستثمرين في المجال العقاري ويعطي الثقة أكثر للمنتجات العقارية بأنواعها ونوع من الضمان للمستثمر ويساعد على تأسيس قاعدة بيانات لأسعار العقارات, كما يمكن معرفة مناطق النمو والتحكم في التوسع العمراني والتأكد من توجهاته.
كما أن النظام له سليبات عديدة إذا ما أسيء تطبيقه، منها التفريط في حقوق المواطن بعدم إنصافه وبخس حقوقه وعدم وجود العدالة والمساواة فيما يحصل من تلاعب يؤدي إلى إفلاس بعض المواطنين أو خداعهم بأرباح فاحشة ولكنهم في النهاية يواجهون واقعا مخالفا للحقيقة ويفقدون الثقة بالسوق العقارية لعدم وجود تقديرات تستند لقاعدة بيانات حقيقية وواقعية.
وأوضح رئيس مجلس إدارة شركة السمحان العقارية أن نظام التثمين العقاري سيعطي السوق العقارية انطباعا إيجابيا سواء في التصنيفات أو المؤشر على مستوى السوق, وسيكون هناك معرفة مناطق النمو والتحكم في التوسع العمراني والتأكد من توجهاته التي تساعد جميع الشركات والقطاعات صاحبة العلاقة في التوجه الصحيح للعمران, وسيكون المؤشر القاري وفق رؤى علمية دقيقة تساعد الحركة العقارية بالاتجاه الصحيح, مؤكدا أن السوق السعودية مهيأة لتطبيق نظام التثمين العقاري حيث إن التثمين موجود منذ زمن ولكن وفقا لاجتهادات فردية غير منظمة لا تتوافق مع التطورات الحديثة, وأشار السمحان إلى أنه عند تطبيق نظام التثمين فإن ذلك سيوفر البيئة القانونية والمناخ الاستثماري الذي يحفظ حقوق الجميع ونجاح نظام الرهن العقاري مرهون بتنظيم عملية التثمين والتقييم العقاري ويساعد على سهولة معرفة التحكم والإدارة للسوق العقارية والتحكم في أسعار العقارات, مطالبا بسرعة تطبيق نظام التثمين العقاري لتكون دائرة النجاح متكاملة وفق رؤى ومستوى عال من التنظيم والأداء.

دور البنوك

من جهته، قال عادل بن يعقوب المد الله رئيس مجلس إدارة مجموعة عادل المد الله العقارية إن التثمين هو معرفة قيمة العين في الوقت الحالي سواء كان السوق في صعود أو في نزول, والفائدة من التثمين معرفة القيمة الحقيقية للعقار حتى لا يتعرض البائع أو المشتري للغبن أو الغش وحتى تكون هناك مشاركات مبنية على أسس سليمة, وبالتالي سلامة المشاريع العقارية المتنوعة من الغش.
وبين المد الله أنه يجب على المثمن أن تكون له معرفة ميدانية بسوق العقار، إضافة إلى الشهادة والخبرة, مضيفا أن السوق العقارية السعودية تقودها مجموعة عقارية ذات خبرة وممارسة في السوق يعتمد عليها ولكن السوق بحاجة ماسة إلى شركات تثمين.
وقال كل مصرف لديه استراتيجية لضمان حقه، حيث يحرص على تثمين أصوله ليحفظ حق الجميع، وأضاف أن المصارف تثمن العقار أحيانا لدى مكاتب غير مرخصة وذات خبرة, مما يؤدي إلى السلبية وبعض الخسائر لهذه المصارف، مبينا أن تطبيق التثمين العقاري مهم خاصة لدى المستثمرين والعقاريين الذين لديهم توازن واستقلال كامل بين العقار المؤجر أو الأراضي البيضاء والقروض, مضيفا أن من أهم ركائز الاقتصاد معرفة القيمة الحقيقية للعين, لذلك لا بد من صدور الأنظمة التي تحمي وتنظم السوق حتى لا تقع المصارف في ورطة في الاستثمار في عقارات لا تساوي قيمتها الحقيقية, مؤكدا أن عديدا من المواطنين لديهم تصور سيئ عن المكاتب العقارية لأنهم يضعون ويحددون معايير قيم غير واقعية, وهذه المعايير غير قابلة للتنفيذ في ظل غياب المحور والمرتكز الإداري المنظم والمعالج لقصور الأنظمة والتشريعات الخاصة بصناعة العقار والعمران، وعندما يفشل العقاريون في تطبيق نماذج للمعايير والقيم غير الواقعية ليس لعدم قدرة أهل الصناعة لكن لعدم وجود إيجابية من المسؤولين عن هذا القطاع في الدولة ومبادرة ملموسة لتنظيمه.
وطالب المد الله بتنظيم عدد من الدورات التدريبية للمثمنين العقاريين من قبل معاهد ومراكز متخصصة تتضمن التعريف بالتثمين العقاري وأغراض التثمين وأهميته, إضافة إلى الشروط التي يجب أن تتوافر في المثمن والقطاعات المستهدفة من التثمين كالبنوك والشركات, خاصة أن هناك بعض البنوك والشركات لا تعترف بالمثمن إلا إذا كان عن طريق شركة أو مؤسسة معتمدة من قبل الجهات الرسمية.

حماية جميع الأطراف

من جهته، أكد محمد بن سعد آل معمر رئيس شركة أساس وأرباح العقارية أنه يوجد في الوقت الحالي عدد من الخبراء العقاريين المتخصصين في التثمين يقومون بناء على أسعار السوق ومعطياته بتقدير أسعار العقارات, مما يسهل على الشركات العقارية تسعير العقار بطريقة عادلة ترضى جميع الأطراف, مضيفا أن التثمين العقاري عبارة عن رأي مستقل لتقدير قيمة العقار السوقية وليس تحديد سعره, حيث عادة ما يثمن العقار خبير محترف يعتمد على أسس علمية وطرق متنوعة.
وبين آل معمر أن الهدف من التثمين العقاري حماية عدة أطراف مشتركة في الاستثمار ووضع الأسس العلمية لمهنة التثمين العقاري والحد من المبالغات في أسعار العقارات والحفاظ على ثروة الاقتصاد الوطني وبحث توظيف الكوادر الوطنية المدربة ومعرفة تكلفة الأملاك والمبيعات وتنظيم مهنة التثمين العقاري والارتقاء بها شأنها في ذلك شأن بقية المهن, مضيفا أنه يجب أن يكون المثمن العقاري ملما بطبيعة العقارات من حيث التكلفة والعمر والمساحة والموقع, إضافة إلى الخبرة الكبيرة في السوق العقارية.
وأوضح آل معمر أن السوق السعودية يتوافر فيها عدد كبير من الخبراء العقاريين والمثمنين المتمثلين الذين لهم باع طويل في التثمين أو في المكاتب والشركات المثمنة التي تعتمد على النظم الحديثة في التثمين العقاري, مؤكدا أنه في حال تطبيق نظام التثمين العقاري سينعكس على السوق إيجابيا كونه سيكون الفيصل العادل بين جميع المتعاملين في السوق العقارية وذلك وفق ضوابط ومعايير أخلاقية وحازمة للمتعاملين فيها, مشيرا إلى أن القطاع العقاري السعودي في الوقت الحالي مهيأ لتطبيق نظام التثمين العقاري، متمنيا تطبيقه في أسرع وقت حتى يكون هناك ضابط لكل ما هو معروض في السوق العقارية ليحد من عملية التلاعب في الأسعار ويضع معايير وشروطا متعارفا عليها لدى المتعاملين في السوق يصعب تخطيها, وأضاف أنه في حال تطبيق نظام الرهن العقاري ستتميز السوق بالشفافية والوضوح وتكون أسعار العقارات معروفة لدى الجميع, كما ستقل عمليات التلاعب والاحتيال في السوق ويقضى على فرص التثمين الوهمية.
وبين أن هناك عديدا من الأغراض التي تستخدم فيها عمليات التثمين، مثل تقييم الممتلكات العقارية والصناعية والتقييم لغرض التمويل الشرعي ورصد العقارات، وتقييم التركات والمواريث وتقييم عمليات بيع وشراء العقارات والمصانع وتقييم الاستثمار وفتح المساهمات العقارية, مضيفا أن هناك عوامل عديدة تؤثر في قيمة العقار عند تثمينه, من أهمها عقود الإيجار والتراخيص والحدود المشتركة بين الأراضي وشروط الملكية وقوانين البناء والإسكان والتشريعات الخاصة بالاستثمار وموقع العقار من حيث الاتجاه الجغرافي والنشاط وتوافر الخدمات المتنوعة الصحية والتعليمية.