نعمل على إنشاء مليون وحدة سكنية في الوطن العربي

يعد رجل الأعمال الإماراتي سليمان الفهيم (35 عاماً) رئيس مجلس إدارة مجموعة سليمان الفهيم شخصية مثيرة في الإعلام السياسي والرياضي والاقتصادي الغربي، إذ سجل نجاحه السابق في إدارة شركة هيدرا حضورا قويا في الخارطة الاقتصادية مرورا بصفقة شراء نادي مانشستر سيتي الإنجليزي الشهيرة، لصالح مجموعة أبوظبي المتحدة للاستثمار والتطوير وصولا إلى الإعلام السياسي الغربي إثر سعيه لاستضافة «ماما سارة» جدة الرئيس الأمريكي باراك أوباما إلى الحج. واحتل الفهيم رابع أقوى 100 شخصية عربية تأثيراً حسب آخر تصنيف أجرته مجلة «أريبيان بزنس». وهو حائز جائزة أفضل الرؤساء التنفيذيين في الشرق الأوسط لعامي 2006-2008، من مجلة CEO. يحمل الفهيم شهادة الدكتوراه من الولايات المتحدة الأمريكية في مجال العقارات عام 2005، وهو صاحب رؤية عميقة في صناعة التطوير العقاري، ورغم حداثة وتجربة عمره، إلا أنه سجل نجاحا قويا في الاستثمار العقاري في الإمارات العربية المتحدة.
«الاقتصادية» التقت سليمان الفهيم بعد انتخابه رئيسا للاتحاد العربي للتنمية العقارية، وخرجت بهذا الحوار عن مشوار الاتحاد العقاري وصناعة السوق العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي وتجربته في شراء الأندية الإنجليزية والاستثمارات الرياضية والطبية.. إلى تفاصيل الجزء الأول من الحوار.

لماذا جاء خروج الاتحاد العربي للتنمية العقارية، بعد الأزمة المالية العالمية؟

أولاً فكرة ظهوره هذا الاتحاد أطلقها زميلي يوسف بن حاتم البلوشي رئيس كسب العقارية في الإمارات في 2005، وقال لي إنه يتمنى إنشاء اتحاد عربي للتنمية العقارية في سيتي سكيب دبي، لكن للأسف مع الطفرة لم يفكر أحد في إنشاء الاتحاد، والكل كان يبحث عن الربح من مبدأ (نفسي نفسي)، حتى التقى الأمين العام الحالي الدكتور أحمد مطر حيث بدأ الاثنان منذ 2008 زياراتهما لكثير من الناس، ومحاولة إقناعهم بوجوب وجود اتحاد عقاري أسوة بباقي المؤسسات العالمية، فأبلغوني بخطتهم لإنشاء اتحاد عربي للتنمية العقارية، وفعلاً بمجهودات شخصية منا استطعنا أن نجمع في البداية 250 شخصا في القاهرة، الهدف من إنشاء ذلك الاتحاد هو الأزمة، لأن الجميع كان يواجه مخاطر وهناك شح في السيولة، وبالتالي التعاون مطلوب في المشاريع، وتسهيل الأمور، اكتشف الجميع أن هناك خللا في التشريعات ورغبتهم في تشريعات جديدة، ووجدوا أن البنية التحتية للعقار في الدول العربية ليس قوياً، وثقافة العربي في المشاريع العقارية غير واضحة، ووضعنا نظاما أساسيا، وبحمد الله، وصل عدد الأعضاء الآن إلى 800 عضو.

#2#

ما استراتيجية هذا الاتحاد؟

نحن في الاتحاد العربي للتنمية العقارية هدفنا أن يكون لدينا توعية وتثقيف للمواطن العربي عن أهمية العقار، ولذلك أنشأنا مراكز للتحكيم والتدريب العقاري، إضافة إلى أول أكاديمية عقارية متخصصة في العقار وتحت مظلة الاتحاد، ونحاول عن طريق جامعة الدول العربية البدء في مخاطبة المسؤولين العرب لتغيير التشريعات والأنظمة العقارية، ونسعى إلى التوسع بأكبر شكل ممكن داخل الوطن العربي وإعلامهم بوجود الاتحاد.

كأحد المطورين في صناعة العقار، ألا تعتقد أن صناعة تطوير العقار تأخرت في الوطن العربي؟

لا أستطيع القول إن التطوير العقاري تأخر في الوطن العربي، وذلك لأن معظم الدول العربية خرجت من الحقبة الاستعمارية قريباً منذ نحو 30 سنة تقريباً، والتطوير العقاري الذي نشهده اليوم، ويتم عبر دراسات للتطوير المعماري والهندسي، لم يكن قديما حتى في العالم الحديث، فأمريكا مثلا لديها كثير من المدن عشوائية، وقد تم تعييني الشهر الماضي رئيس مجلس إدارة NEW DREAM LIGHT CITY هدفنا إعادة تطوير مدينة بروكلين في نيويورك، فتجد أن شوارعها ومبانيها خاطئة في الأغلب، مع أنها في نيويورك، ولذلك لا أعتقد أننا تأخرنا كثيراً في التطوير العقاري، بل العكس أرى أن تجربة دبي في التطوير العقاري تجربة يحتذى بها عالمياً في طريقة بناء المدن سواء التي قامت بها إعمار، أو نخيل، أو دبي القابضة، فهذه الأفكار لم تكن موجودة أصلا في الماضي خارج الدول العربية مثل بناء المدن السكنية المتكاملة، بينما تجدها في مصر والسعودية وليبيا، لكنك لا تجد تطوير المدن في إيطاليا أو بريطانيا.

في رأيكم ماذا يحتاج سوق العقار اليوم؟

السوق العقارية تحتاج اليوم إلى التشريعات التي تسهل ضخ الاستثمارات في العقار، فمعظم التشريعات الموجودة في معظم المشاريع غير واضحة، ولا توجد قوانين أو معايير عالمية يمكن الأخذ بها، اليوم FIBS العالمية تحاول أن تعمل معايير لكن ما زالت غير واضحة، نظام البنوك هناك نظام إسلامي وتجاري، تطوير البنوك أصبح أسهل، البنوك الخليجية أصبحت المعاملات فيها أفضل من العالمية، لأنها تسير وفق معايير محددة، فالعقار يحتاج نفس الشيء، ولذلك نحن نعول على دخولنا في الاتحادات العالمية حتى يتوافق نظامنا مع الأنظمة العالمية، وبالتالي نستفيد من التجارب العالمية، ويتم تسهيل الاستثمارات العقارية في الدول العربية.

خلال تجربتك في الاستثمارات الخارجية، هل حاولتم نقل الإيجابيات في الأنظمة العقارية من الدول التي قمتم بالاستثمار فيها؟

في الواقع معظم الدول الأجنبية التي استثمرنا فيها كانت تطلب الاستفادة من تجربة دبي في التطوير العقاري، وكنا ننقل إليها هذه التجربة.

#3#

أيهما أسرع في تقبل تجربة دبي العقارية، الدول الخليجية والعربية أم الدول الأجنبية؟

في الحقيقة تركيزنا كان على دول العالم الثالث في التطوير، وبالتالي كانت هم الأكثر تقبلاً للتجربة، نحن نتحدث عن باكستان، المكسيك، وغيرها فكانوا محتاجة إلى السيولة والمشاريع الجديدة، كما أن ما قامت به دبي من إنجازات جعل الآخرين يطالبون أن يصبحوا مثلها، وهذا ما سهل علينا كثيرا من الأمور، وتطبيق نظامنا العقاري، نحن في المقابل استفدنا منهم في النظام الهندسي والموافقات والمعايير الهندسية التي يتفوقون علينا فيها.

أين وصل برج سيدات الأعمال الذي كنت تقود فكرته؟

برج سيدات الأعمال «برج حواء» انتهى حالياً من الأساسات وسوف يتم البدء في الدور الأول وسينتهي إن شاء الله نهاية 2011، والفكرة جاءتني من السعودية بعد زيارتي لبرج المملكة وملاحظتي لمكاتب السيدات، فرغبت في نقل التجربة إلى الإمارات، فبالنسبة لي مثلا أتمنى أن تعمل زوجتي في مكتب لا تتعرض فيه لمضايقة الرجال، ففكرت أن نعمل عمارة لها مدخل خاص ومواقف خاصة لسيدات الأعمال وكوفي شوب وجلسات للسيدات والمصعد مباشرة على مكاتبهن، لكن هذا لا يمنع من دخول الرجال إليهن لأن الأبراج الأخرى مرتبطة مع المكاتب بحيث إذا أرادت سيدات الأعمال توظيف رجال يمكنهن ذلك لكن المدخل يختلف تماماً ولا يلتقون معهن في المصعد أو الدخول، ولقينا تجاوبا كبيرا لهذه الفكرة.

لكن اليوم التقنية وفرت كل شيء، فالمصاعد مراقبة بالكاميرات وكذلك المواقف؟

حتى في ظل المراقبة نسمع يومياً قضايا تحرش ومضايقات للنساء، المرأة العربية اليوم تقود السيارة وتريد أن تذهب لمكتبها وتدخل بمدخل خاص ومواقف خاصة، إلى جانب مصعد مخصص للسيدات فقط حتى تدخل المكتب، نتحدث هنا عن الخصوصية، أما بعد أن تصل لمكتبها يمكنها التعامل مع الرجال لأن هذا القرار يخصها بمفردها فالبرج سيكون متاحا لتوظيف الرجال.

هل فكرتم أن تنشئوا هذا المشروع في السعودية مع مستثمرين؟

في الواقع فكرة إنشاء مثل هذا البرج في السعودية واردة جدا، بدأت بالحديث مع عدد من المستثمرين السعوديين بهذا الخصوص ولقيت ترحيبا كبيرا بالفكرة، لكنهم أقنعوني بأن الأزمة العالمية لم تؤثر في الاستثمار في جدة وأنوي قريباً فتح مكتب خاص لي في جدة.

حدثنا عن مشاريع مجموعة سليمان الفهيم وأنواع المحافظ لديها؟

لدينا حاليا مشروع واحد نستثمر فيه نحو ملياري درهم في أبو ظبي وهي عبارة عن أبراج سكنية وشقق فندقية، ونحن في طور جيد في البناء وبحمد الله لم نتوقف بسبب الأزمة إلا في برج واحد من تسعة أبراج، حيث صادفتنا عدة عقبات منها البنية التحتية في المنطقة لم تكن جاهزة وكذلك السيولة، وفضلنا التركيز على مكان واحد، وبحسب المقاول فسيتم الانتهاء منه في عام 2011.
كما لدينا مشروع إنشاء مستشفى في الولايات المتحدة الأمريكية مع مجموعة من المستثمرين، ولدينا مشروع للتطوير العقاري عبارة عن بناء وحدات سكنية لذوي الدخل المحدود في بورتريكو وأخذنا العرض ونحن في طور الدراسات، ومن المقرر أن تكون مدينة خضراء نبيع الفيلا بنحو 110 آلاف دولار، ولدينا مفاوضات في نيويورك لإنشاء أول مدينة خضراء في أمريكا اسمها GREEN LIGHT CITY سوف نعلن عنها رسمياُ في نهاية كانون الثاني (يناير) أو بداية شباط (فبراير) المقبل.

كم مساحة هذه المدينة ومميزاتها؟

تبلغ مساحة الأرض مليون ميل مربع وهي مدينة قائمة، حيث سنقوم بإعادة تأهيلها بالكامل، من تغيير لشوارعها وشققها ومبانيها وطريقة التهوية والتشجير، حتى أنه طلب منا تغيير فكر الناس فيها ودخولنا يعتبر دخولا إنسانيا ومجتمعيا أيضاً.

أعود لقراءتك للسوق الخليجية المشتركة، كيف ترى السوق العقارية مع وجود العملة الخليجية الموحدة والسوق المشتركة؟

دعني أوضح أن الخليج يتميز بخصلة لا توجد في أماكن كثيرة من العالم وهي الأمان والاستقرار، فوجود الأمان يعد أكبر ميزة جذب لنقل الاستثمار الخارجي للخليج سواء عربي أو أجنبي، إضافة إلى انتقال كثير من الناس للعيش في الخليج، فأنا لدي نية للعيش لسنة في جدة، فالمجتمعات أصبحت مفتوحة، عديد من المدن الخليجية أثبتت أنها أماكن جيدة للعيش ويفضلها كثيرون حتى من أوروبا، وبالتالي القطاع العقاري في الخليج سوف يرتفع حتى مع تقلبات أسعار النفط التي وصلت بسعر البرميل إلى 37 دولارا ولم ينخفض العقار كثيراً، ونتذكر في 1999م عندما كان سعر البرميل 10 دولارات فقط كنا من أغنى الأمم، اقتصادنا قوي ومعظم سكان الخليج من الشباب ويحتاجون إلى مساكن وشركات وتطوير عقاري، أصبح الخليجي مثقفا أكثر وهناك عدد أكبر من السكان والشباب المتعلم، العقار سيكون أفضل والأزمة المالية ستعلمنا درساً لنتعلم من الأخطاء التي حدثت والسير قدماً بشكل أفضل.

هل تعتقد أن ارتفاع أسعار العقارات سيغير من ثقافة المواطن الخليجي بشأن تملك المسكن؟

ثقافة المواطن الخليجي تغيرت في أمرين ليس بسبب الأسعار فقط، معظم الشباب الخليجي اليوم أصبح يريد العيش بمفرده في منزل مستقل ويرفض الاستمرار على ثقافة أبيه وجده، أصبح الشباب يرغب في السكن في شقة وتحته مركز لياقة وكوفي شوب لأن معظمهم تعلموا خارج دولهم، الناس أصبحوا يفضلون الشقق الصغيرة وأماكن التجمعات، بطبيعة الحال غلاء الأسعار سيجبر الإنسان على تغيير تفكيره بشراء منزل صغير أو يبتعد إلى الضواحي لبناء فيلا كبيرة نظرا لانخفاض الأسعار، لكن طبيعة الجيل الجديد يحب الأماكن الأصغر.

أين تتركز الإيجابيات في سوق العقار، هل في التسويق، الاستثمار، الأراضي الخام؟

أنا من الناس الذين يفضلون الاستثمار في الأراضي الخام، لأنك باستخدام التسويق والدراسات الجديدة للتطوير العقاري يمكن خلق مشروع يؤدي إلى ربح أكبر عوضاً عن شراء استثمار عقاري من أجل الإيجار، وأسهل بالنسبة لتقلبات السوق، فمثلاً إذا بنيت عمارة على نظام «السوهو» الذي يسمح لك إذا كان السوق للمكاتب أن تجعلها مكاتب، وفي حال تحولت السوق إلى شقق سكنية يمكن تحويل العمارة حسب طلب السوق، والإيجار لا ينجح دائماً في إعطاء العائد الاستثماري للمطورين العقاريين، وفي اعتقادي أن الأراضي الخام أفضل للمطور وفيها ربحية أكبر.

بين دبي وأبوظبي ما الفرق في صناعة العقار؟

أبوظبي أثبتت مع الأزمة أنها أفضل من دبي كاستثمار لأن الطلب أكبر من العرض لسبب بسيط لأن أبوظبي طلعت من جديد، لكن لو تسألني لدي 100 مليون ريال، هل أضعها في أبوظبي أو دبي؟ سأقول لك ضعها في الاثنين، هناك فرص اليوم في دبي أصبحت مميزة مع نزول أسعار العقارات لم تكن متاحة في السابق سواء في الأبراج أو المزارع أو الأراضي الصناعية والسكنية، فالفرص الاستثمارية موجودة في المدينتين، بالنسبة للعائد ربما يكون متساوي وقد تجد مشروعاً ربحه اليوم أكثر من أبوظبي والعكس صحيح، ميزة أبوظبي أنها ما زالت بيئة استثمارية جديدة وتسير على خطة واضحة والطلب فيها عال سواء المحلي والخليجي والعالمي، أما دبي عليك أن تكون ذكياً في اختيار الفرص فيها، لا يمكن وضع استثماراتك في أي مشروع، في ظل الأزمة العالمية عليك اختيار المنطقة وتفاوض في الأسعار، وأنا متأكد أن الكثيرين سيجدون فرصاً كبيرة في دبي اليوم، فأنا أعتبرها اليوم مثلها في 2002 – 2003م.

ما المدينة الواعدة في الوطن العربي مستقبلاً في صناعة العقار؟

في رأيي أن المدن الواعدة هي أبوظبي وجدة وكذلك الجزائر.
هل اختلفت البنوك في لغة التعامل والتمويل؟
بالطبع، نحن نسمع أن البنك المركزي ضخ سيولة كبيرة للمشاريع وذهبت لبنوك محلية كثيرة، وقد عرضت أنا على هذه البنوك رهن الأرض ورهن مشروع عبارة عن ستة أبراج لإعطائي تمويلاً لبرجين فرفضوا، مع الأسف لا توجد جدية لدى البنوك في مسألة التمويل، نتمنى أن يحل الموضوع قريباً لأن التمويل الخارجي مكلفاً لكننا لاحظنا أن البنوك الخارجية متحمسة لتمويل مشاريع أبوظبي أكثر من البنوك المحلية، كذلك تحدثت مع بنوك خليجية لكنني لم أجد ذلك الحماس، ربما بعض البنوك لديهم التزام أدبي بأن يمولوا مشاريع في صبغة حكومية.

بالنسبة للبنوك الأجنبية كم نسبة الفائدة للتمويل؟

أنا دخلت عددا من البنوك الأوروبية الأمريكية فوجدت أن نسبة الفائدة للتمويل تصل إلى18 في المائة، ولدنيا تصل النسبة إلى 4 في المائة فقط.

في الإمارات كم كانت تقدم لكم البنوك؟
كان هناك من 6 إلى11 في المائة، اكتشفنا اليوم أنه من الممكن أن تدخل في محفظة مع البنوك الأجنبية وتأخذ جزءاً بسيطاً من نسبة المخاطرة، أما أن تعتمد على البنوك المحلية لدعم مشاريع القطاع الخاص أمر صعب، أما القطاع الحكومي ممكن.

إلى متى تتوقع أن تستمر الأزمة؟

كثيرون يقولون إن الأزمة قاربت على النهاية وعام 2010 عام خير، وفي رأيي أن الناس عاشت 2009 على مدخرات 2008 لكن كيف ستعيش 2010، هناك تفاؤل كبير ونرى ارتفاعاً في الأسهم والأسعار تزيد خاصة مع إطلاق برج خليفة، وفي رأيي أن الأسعار العقارية ستنزل في شهري نيسان (أبريل) و أيار (مايو) بنسبة الصعود الحالية نفسها.
أهم مشروع نعمل عليه في الاتحاد العربي للتنمية العقارية نعمل شركة AURD وافقنا على إنشائها في اجتماعنا الأخير في برشلونة برأسمال مليار دولار أمريكي، الشركاء هم من مؤسسي الاتحاد العربي، لإقامة مشروع مليون مسكن في الوطن العربي بين القطاع الخاص والعام وهناك مشروع إنشاء أكاديمية عقارية في الخليج بتكلفة مليون دولار.
وقد وقعت مع الاتحاد العالمي العقاري والتي تضم نحو مليون عضو عقاري في العالم ونحن كاتحاد عربي وقعنا معهم، وهذه المنظمة تعرضها على مليون عضو عقاري في العالم للدخول في هذا الاستثمار ولا توجد دولة عربية مشتركة فيها، وتحدثنا مع الرئيس الجديد له عن رغبتنا في الدخول وأن يكون تمثيلنا العربي تحت الاتحاد العربي للتنمية العقارية ووافق.

بين الاستثمار العقاري والاستثمار الصحي أو الاستثمار الرياضي أي من هذه المحافظ أفضل عائداً وأريح نفسياً؟

هناك فرق بين هذا وذاك بالنسبة للاستثمار الرياضي إذا كان لديك مرض (السكري) ابتعد عنه، لأنه صحيح ممتع أكثر ولكن مزعج في الوقت نفس، دائماَ أقول عندما أملك نادي فإنني أملكه على الورق ويظل النادي ملكاً للمجتمع لأن الجمهور لهم القرار، بعكس العقار والاستثمار الصحي أريح وأنا وحدي صاحب القرار وفي الاستثمار الصحي العائد جيد لكن الاستثمار الرياضي إذا ضبطت «معاك» صح، استثماره مجنون، يمكن أن تجلب لاعباً بـثلاثة ملايين دولار وتبيعه بـ20 مليون دولار، فمثلاً عمر زكي في الدول العربية لن يتجاوز سعره 10 ملايين ريال على أقصى تقدير، عندما جاء إلى بريطانيا وصل سعره في فترة من الفترات إلى 20 مليون جنيه استرليني، ومن الممكن أن تخسر في الاستثمار الرياضي وخسائر كبيرة.