الهجرة الداخلية ومعدل النمو ترفعان بسقف الطلب المحلي على الإسكان

حددت دراسة حديثة طلب المواطن السعودي من الوحدات السكنية في أنه يقوم على أساس افتراض أن كل مواطن ذكر يبلغ من العمر 20 عاماً هو مسؤول عن وحدة سكنية واحدة، موضحة المتغيرات الافتراضية المستخدمة للتكهن بسقف الطلب لمنزل سكني لمواطن في أنها تشتمل على بيانات الحكومة السعودية بالنسبة للمواطنين الذكور بحسب المناطق الإدارية، ونسبة افتراضية لمعدل النمو التي تبلغ 3.5 في المائة مبنية على إجمالي العام السابق، إضافة إلى الفئات العمرية التي تغطي أربعة أعوام.
وافترضت الدراسة التي أعدتها شركة دار الأركان للتطوير العقاري تحت عنوان:" العقار في المملكة العربية السعودية... تقويم تنموي"، أن تكون الفئات العمرية متعادلة، كذلك، أن 25 في المائة بالتالي تنتقل إلى الفئة العمرية التالية، بينما تبقى 75 في المائة ضمن الفئة العمرية السابقة. كما أن 25 في المائة بالتالي من الفئة العمرية للسنة السابقة يتم إضافتها، بينما 25 في المائة للفئة العمرية الحالية يتم حسمها، موضحة أن الفرق بين عامي 2005 و2004 يساوي الطلب لإسكان جديد.
ولم تهمل الدراسة افتراضات لطلب العمالة الأجنبية الإسكان، ولخصتها في أن يقوم على افتراض أن 40 في المائة من العمالة الأجنبية من الذكور البالغة من العمر أكثر من 20 عاما تكون مسوؤلة عن وحدة سكنية واحدة، والمتغيرات الافتراضية المستخدمة للتكهن بسقف أفضل لمنزل سكني لعامل أجنبي تشمل: بيانات الحكومة السعودية بالنسبة للعمال الأجانب الذكور بحسب المنطقة الإدارية، إضافة إلى مجموعة بيانات جودو للدراسات والاستشارات التنموية GRMC توضح أن 60 في المائة من الذكور الأجانب يعيشون في سكن جماعي للعاملين أو معسكرات عمل. كما أن معدلات النمو السنوي مبنية على مؤشرات تم الحصول عليها من مسؤولين حكوميين، وكذلك سقف الطلب للإسكان يعادل 31 في المائة من إجمالي عدد الأجانب الذكور.
وأشارت دراسة شركة دار الأركان إلى أن الهجرة الداخلية تدفع بالطلب المحلي الإسكاني، فسكان الرياض يزيدون بشكل غير متكافئ بمعدل 8 في المائة في العام الواحد، في تتبع معظم هذه الزيادة عن الهجرة الريفية للسكان الذين يبحثون عن فرص عمل في عاصمة المملكة، وعلى رغم ذلك فإن الطلب على الوحدات السكنية في مناطق رئيسة أخرى في المملكة هو أيضا مرتفع بالتساوي، لافتة إلى أن منهجية سقف الطلب يعرف بأنه الحد النظري المستخدم لتحديد الحد الأدنى الممكن لطلب وحدة سكنية.
وبينت أن قطاعاً كبيراً من السكان بما في ذلك مواطنون سعوديون شباب والنمو السريع للسكان هما من أكثر العوامل الأساسية التي تدفع سوق العقارات السكنية وتحركه، مشيرة إلى أن العوامل الأخرى تشمل عودة الأموال السعودية من الأسواق الغربية منذ 2001، وسهولة الحصول على التمويل لشراء العقارات وتدفق العمال الأجانب.
وأوضحت دراسة حديثة أن هناك نحو ثلاثة آلاف كيان نشط في تأمين قطاع العقارات السكنية في السعودية. فيما اعتبرت الدراسة الحكومة كياناً واحداً إلا أنها تشمل في الأساس العديد من الإدارات ووكلاء البلديات مثل وزارة الأشغال العامة والإسكان.
وأكدت الدراسة أن العائدات المغرية التي يقدمها قطاع العقارات جذبت العديد من المطورين الجدد، كباراً وصغاراً إلى السوق، مشيرة إلى أن جميع الشركات التي أخذت عينة للبحث أوضحت أن قطاع العقارات السكنية شهد زيادة في عدد المطورين الجدد الداخلين إلى السوق.
ولفتت الدراسة إلى أن معظم المطورين الكبار الحاليين لا يعطون الأمر اهتماماً كبيراً لدخول مطورين جدد، إذ إن الكثيرين منهم يعتقد أن هناك فرصاً كافية وزيادة في الطلب وأن دخول مطورين جدد لن يكون له تأثير كبير في أرباحهم على المديين القصير والمتوسط.
ويؤكد معظم المطورين أن عملاءهم يقومون بالدفع من خلال المدفوعات النقدية، إضافة إلى أنه تمت الإشارة إلى أن شراء عقار من خلال موضوعات نقدية لا يعني أن الشخص لديه نقد جاهز وفي المتناول، فمعظم العملاء يحصلون على النقد لشراء عقارات سكنية من خلال قروض من وسطاء غير ماليين ومن السوق السوداء نظراً لكونهم غير مؤهلين لتلقي أقساط رهن، ويتم الحصول على النقد أيضاً من خلال تصفية المدخرات أو الاقتراض من الأصدقاء والأسرة.
وكشفت البحوث الأولية مع كيانات ذات علاقة بالعمل في مجال العقارات، وفقاً للدراسة، أن أغلبية العقارات السكنية التي تم شراؤها في المملكة تم شراؤها للعيش فيها.
يذكر أن العقارات التي يتم شراؤها لأغراض استثمارية تعد، وفقاً للدراسة، هي الأكثر شيوعاً مقارنة بشراء الفلل السكنية لأغراض استثمارية، لافتة إلى أن أغلب العقارات التي تم شراؤها بواسطة مواطنين سعوديين لأغراض استثمارية تم تأجيرها لعاملين أجانب.
إلى ذلك، سجل المؤشر العقاري الأسبوعي الصادر عن الإدارة العامة للحاسب الآلي في وزارة العدل، لكتابتي العدل الأولى في الرياض والدمام للفترة من يوم السبت 8/6 إلى الأربعاء 12/6/1428هـ انخفاضاً في قيمة الصفقات في كتابة عدل الرياض نسبته 45.05 في المائة، حيث بلغ إجمالي قيمة المبيعات خلال هذا الأسبوع 2.065.585.574 ريالاً، من جهته، ارتفع المؤشر في كتابة عدل الدمام بنسبة 28.9 في المائة، حيث بلغ إجمالي قيمة الصفقات نحو 318.745.703 ريالات.
وفي السياق ذاته، شرعت مجموعة من رجال الأعمال في المنطقة الشرقية في تأسيس شركة مساهمة عقارية مقفلة "تحت التأسيس" برأسمال 500 مليون ريال تحمل اسم "شركة جنان العقارية" مقرها الرئيسي مدينة الخبر.
ويأتي تأسيس شركة متخصصة في التطوير العقاري استجابة للحاجة الملحة لتلبية الطلب المتزايد على المساكن في المملكة، الذي يقدر بأكثر من 160 ألف وحدة سكنية سنويا وحاجة السوق إلى منتجات عقارية متميزة وحديثة تنهض بصناعة العقار، إضافة إلى توافر البيئة السكنية الحديثة التي تلبي تطلعات المواطنين وتدعم توجهات الدولة في تأمين السكن المناسب لكل شرائح المجتمع.
وتهدف الشركة التي تعمل في مجال الاستثمار العقاري وفق مبادئ الشريعة الإسلامية، إلى التميز في تطوير المنتجات والخدمات العقارية المتنوعة كبناء المساكن ومشاريع الاستثمار العقاري وإدارة العقارات وخلق فرص للاستثمار العقاري.
وتخطط الشركة إلى تطوير وتخطيط أكثر من ألفي وحدة سكنية في المرحلة الأولى، وستبدأ أولى مشاريعها في بداية عام 2008.
من جهة أخرى، سجلت مؤسسة رامتان لتنظيم المعارض والمؤتمرات طلبات مبكرة للمشاركة في معرض الرياض للعقارات والتطوير العمراني في دورته الـ 11 خلال الفترة من 4 إلى 8 أيار (مايو) 2008 الذي يقام لأول مرة في مركز المعارض الدولي الجديد التابع للغرفة التجارية الصناعية في الرياض، الواقع على طريق الملك عبد الله.
وأعلنت شركة الخزامى للإدارة عن إنشاء برجين «الفيصلية2» في العاصمة السعودية الرياض في منطقة جانب برج الفيصلية الواقعة بين طريق الملك فهد وطريق العليا العام، بتكلفة تصل إلى 1.6 مليار ريال (426 مليون دولار) على مساحة تصل إلى 40 ألف متر مربع. وسيتم إزالة المباني الواقعة شمال برج الفيصلية وإنشاء مركز الخزامى عبر إنشاء برجين سيكونان علامة بارزة في سماء العاصمة الرياض، والذي يتوقع الانتهاء منه خلال ثلاث إلى أربع سنوات، كما سيتم إنشاء مجمع تجاري، ومكاتب مستقلة ذات طبيعة خاصة لكبرى الشركات والعملاء المستهدفين، وتم تحديد أحد البرجين على أنه فندق من فئة 6 نجوم وأسواق تجارية تكون مكملة لأسواق الفيصلية.
في المقابل، أعلنت شركة «الصبان للاستثمارات العقارية» عن إطلاقها أول «شقق عرض» من نوعها في مشروع «أبراج الصبان» السكني الفاخر التابع لها لإتاحة المجال أمام المشترين الحاليين والمستقبليين للإطلاع على شقتين مفروشتين بالكامل تحتوي الأولى على غرفة نوم واحدة والأخرى على غرفتين. في هذا الإطار، تعاونت الشركة معThe One العلامة الدولية المتخصصة في مجال المنازل العصرية، لوضع جميع التصاميم الداخلية للوحدات بما فيها المفروشات والإنارة والملحقات. ويمكن للمستثمرين الحاليين والمستقبليين الحجز مسبقاً عن طريق شركة LifeStyle Homes and Properties، وكيل العقارات المتخصص في مشاريع الصبان، لزيارة شقق العرض التي ستبقى مفتوحة لغاية إكمال المشروع البالغة قيمته مليار ريال قطري خلال الربع الأول من العام المقبل.