التقييم العقاري والمعاينة العقارية (2 من 3)

<p><a href="mailto: [email protected]"> [email protected]</a></p>

حساب التكلفة:
يعتمد المقيم المحترف في هذه الطريقة على تحديد سعر إعادة بناء عقار مماثل في الوقت الحالي للتقييم، ويتطرق إلى عدة نقاط أهمها:
أ‌- تقييم سعر الأرض وكأنها خالية من البناء لتحدي أفضل استعمالها.
ب‌- تقييم تكلفة البناء الحالية ويعتمد المقيم على أرقام المتعهدين والمهندسين المحليين العاملين في قطاع البناء.
ت‌- تقييم الهلاك، أي تحديد عوامل هبوط قيمة المبني بحسب عمره وتكلفة الصيانة والحاجة إلى تصليحات بسيطة أو معقدة كما أن تحديد العوامل الفيزيائية الوظيفية الداخلية والعوامل الخارجية قد تقلل أو تزيد من قيمة البناء لتحديد قيمته المادية.

طريقة التقييم باعتماد المداخيل:
تعتمد هذه الطريقة على حساب المداخيل Cash Flow الناتجة من تأجير العقارات التي تدر مداخيل مادية إذا كانت للتأجير السكني أو مكاتب تجارية أو محلات وأسواق وبالتالي تحسب نسبة هذه المداخيل على سعر العقار وتعرف بـ Cap Rate وتختلف هذه النسبة ما بين 5-7-10-15-20 في المائة بحسب وضع العقار ومداخيله وقد تكون مقبولة من مستثمر ولا تكون مقبولة من آخر، وفي ضوء هذه النسبة تحدد قيمة العقار الذي سيدفع سعره المستثمر.
تعتمد هذه الطريقة على خمس نقاط أساسية:
1. تقييم مجموع المداخيل الكلية.
2. تحديد نسبة الشواغر أي تحديد ومعرفة الإيجارات للوحدات الشاغرة بحسب الإحصاءات الطبيعية المتوافرة من العقار أو السوق.
3. تحديد قيمة مصروفات التشغيل الكلية للعاملين والخدمات والمستشارين والصيانة.
4. تحديد قيمة المداخيل الصافية وهي القيمة الصافية لمردود الاستثمار.
5. حساب نسبة المداخيل (خ) على سعر العقار (ق) حيث إن ق= ج/ق ق، إذ إن ق ق هو قيمة العقار، حيث ق تساوي المردود الممكن الحصول عليه من الاستثمار.
وهذه نسبة المردود الربحي يختلف قبولها من مستثمر إلى آخر بحسب الاستثمارات السوقية المتوافرة لديه لاستثمار ماله للحصول على أي مردود ممكن بذات المدة الزمنية مستثمر يمكن أن يقبل بـ 3 في المائة عائد ربحي عند الشراء وبعد تحسين حالة العقار ترتفع مداخيله فيرتفع العائد الربحي إلى 10-15 في المائة مثلا، أو يقبل مستثمر آخر بمردود قليل لظروف معينة خاصة به أو لأسباب معنوية لا تتوافر لمستثمر آخر.
من ناحية أخرى عندما يعرف المستثمر المداخيل الصافية ولديه عائد ربحي يرغب في تحقيقه يمكنه تحديد سعر العقار الذي سيدفعه أي المبلغ المطلوب للاستثمار في العقار.
إلا أن العناصر الأهم في هذا النوع من التقييم هو كيفية تحديد المداخيل الصافية التي هي لغز هذه الطريقة وتدخل في مجال عقاري آخر وهو المجال الاستثماري العقاري.
تقرير التقييم العقاري بعد دراسة الطرق الثلاث لتقييم عقار ما وترجيح طريقة على أخرى يقوم المقيم العقاري من خلال لجنة المقيمين بدمج المعلومات الناتجة عن الطرق الثلاث بطريقة تحليلية وتوازنية لتعديل الفروقات فيما بينهم بحسب المعلومات السوقية المتوافرة له ليضع المقيم المحترف تقديرا من خلال لجنة التقييم المعتمدة الخطوات الحرفية للتقييم مسبقاً ليضع تقريرا مستقلا يقدم فيه رأيا نزيها عن قيمة العقار ويعتمد من لجنة المتابعة لأعمال التقييم، وبالنتيجة فإن دور المقيم المحترف ينحصر في تقييم العقار وليس تحديد سعره البيعي إطلاقا الذي يتأثر بعدة عوامل أخرى لا تتعلق بالتقرير في حد ذاته أهمها العرض والطلب والندرة والرغبة.
وتكمن أهمية تقرير التقييم العقاري في تحديد القيمة التقريبية للعقار التي سيعتمدها البنك – المؤسسة المالية في حالة الإقراض، وبناء عليه تقرر المؤسسة المصرفية تقديم القرض للمقترض أو رفضه.
خطورة وأهمية التقييم العقاري والأسلوب المتبع لإخراج التقارير التقييمية للعقارات:
من الواضح أن السوق العقاري سوق وفير بالمعطيات والمتغيرات والمؤثرات مما يدعو إلى وجوب التعامل مع الشركات التي تربط أهمية عملها بالاقتصاد العام للدولة والمنطقة وتشعر بالمسؤولية حيال ذلك، وخطورة التعامل مع الوسطاء العقاريين في أعمال التقييم الذين يعملون في نشاط التقييم جراء الخبرة بالوجود في الصناعة العقارية أو مجال العقار خطورة مؤثرة على البنوك وشركات التمويل والمصارف المالية وشركات التأمين ودورة اقتصادية متعلقة بالقضاء وفك المنازعات والتقديرات والتعويضات وغيرها من العناصر التي تؤثر وتدفع الاقتصاد للدول أو تؤدي إلى الكساد.