مناطق التطوير السكني الشامل.. مرونة في أنظمة البناء

تشهد مدينة الرياض، جملة من مشاريع إنشاء مناطق سكنية جديدة وفقاً لمبدأ "التطوير الشامل" الذي أقرته الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض أخيراً، على ضوء أنظمة البناء المعدلة التي وضعها المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض.
ووفقاً لمفهوم "التطوير الشامل" يتولى مطورو المناطق السكنية الجديدة تطوير كامل المشاريع، بما في ذلك الجوانب المتعلقة بالإدارة والتشغيل والصيانة، فيما تشتمل المناطق السكنية الجديدة، إلى جانب الاستعمال الرئيسي المتمثل في الاستخدام السكني، استعمالات تجارية ومكتبية وفندقية، وإدارية ومناطق مفتوحة ومتنزهات وساحات وخدمات عامة.

إضافة عمرانية للمدينة

وانطلقت الهيئة في إقرارها لمشاريع مناطق التطوير السكنية المتكاملة، من الضوابط التي وضعها المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض الذي رسخت من خلاله الهيئة، مفهومها لمهمة التخطيط الشامل للمدينة. حيث وضع المخطط قاعدة تخطيطية استراتيجية تستوعب جميع العوامل المؤثرة في نمو المدينة، الحضرية، والعمرانية، والبيئية، والاقتصادية، والاجتماعية، والثقافية وقضايا النقل، والإسكان، والخدمات والمرافق العامة، ضمن إطار استراتيجي تكاملي بعيد المدى، يضبط أداء هذه العوامل، وفق رؤية شاملة، وبرامج محددة، وآليات عمل تنفيذية فاعلة، وخطط تنفيذية تكاملية لجميع القطاعات العاملة في المدينة.
وتماشياً مع الأهداف والتوجهات الواردة في المخطط, أقرت الهيئة، تطوير أنظمة البناء في عدد من مناطق المدينة بما يسهم في رفع المستوى العمراني لهذه المناطق، وإضفاء العديد من المزايا الإيجابية لمدينة الرياض في قطاعات مختلفة، بما يحسن من صورة المدينة وهويتها، إلى جانب تحقيق رغبات المستثمرين نحو إقامة مشاريع ومبان متميزة، وإعطائهم مرونة كبيرة في التعامل مع الارتفاعات العالية، وتطوير مشاريع عمرانية ومعمارية رفيعة تمثل إضافة عمرانية واقتصادية حقيقية إلى بنية المدينة.
وقد بلغ عدد مشاريع مناطق التطوير السكنية المتكاملة التي جرى إقرارها من قبل هيئة التطوير حتى الآن، سبعة مشاريع تتوزع بين أحياء: (الملقا، وأشبيلية، والرمال والعريجا) تقدمت بها كبرى شركات التطوير العقاري في المملكة، فيما تدرس الهيئة عدداًُ آخر من الطلبات لمشاريع مماثلة من شأنها المساهمة في سد الفجوة بين حجم العرض والطلب في قطاع الإسكان في المدينة. وفيما يلي قراءة للمشاريع التي جرت الموافقة عليها من قبل الهيئة أخيراً.

مشاريع مناطق التطوير السكنية الشامل في مدينة الرياض
المشروع
المنطقة
المساحة
عدد السكان
نسبة الاستعمال السكني
نسبة الخدمات والمرافق والحدائق والساحات
دار الأركان
حي الملقا
5 كم2
-
47 %
53 %
شركة تعمير
حي الملقا
2.2 كم2
32 ألف نسمة
47 %
53 %
شركة السعدان
حي أشبيلية
534.573 متر2
34.620 نسمة
35 %
65 %
شركة أريز
حي الرمال
3 كم2
23.500 نسمة
47 %
53 %
شركة اليمامة
حي العريجا
710.788 متر2
53.360 نسمة
30%
70 %
شركة ليمت ليس
حي الملقا
14 كم2
355.000 نسمة
40 %
60%
شركة فواز الحكير
حي الملقا
3 كم2
-
47%
53 %

"دار الأركان" تطور 5 كم2 بحي الملقا

ففي منطقة الملقا وضمن نطاق بلدية محافظة الدرعية، وافقت هيئة تطوير مدينة الرياض، على الطلب الذي تقدمت به شركة دار الأركان بطلب لتخطيط أرضها الواقعة شمال غرب مدينة الرياض بمساحة 5,059,000 متر مربع.
وتشتمل فكرة المشروع التخطيطية على تخطيط منطقة كبيرة في شمال غرب مدينة الرياض، تضم نوعيات مختلفة من الإسكان (فلل وشقق سكنية) ومراكز تجارية لخدمة السكان وكذلك توفير الخدمات العامة المطلوبة من حدائق ومناطق مفتوحة ومدارس ومساجد.
واشتملت ضوابط المشروع على تحديد النسبة التخطيطية لاستعمالات الأراضي في المشروع وفق النسب التالية:

سكني
تجاري
خدمات عامة
مناطق مفتوحة ومنتزهات وساحات عامة
الطرق
والمرافق العامة
40%
7%
9%
23%
21%
47%
53%

كما وافقت الهيئة على إجراء تعديلات على الأنظمة الخاصة بارتفاعات المباني المعتمدة للمنطقة، بما يسمح بارتفاع المباني على طريق الملك خالد بحد أقصى يبلغ أربعة أدوار ونسبة تغطية 40 في المائة، فيما تم حصر المباني المرتفعة في المنطقة المركزية من المشروع بمساحة 39 مليون م2، وبارتفاع لا يزيد على 15 دوراً، وبما يتكامل مع المشروع المعتمد من الجهة الشمالية, وهذه الارتفاعات لن تؤثر في المناطق المحيطة باعتبارها تقع داخل المشروع، وستظل المناطق الواقعة على أطراف المشروع ذات ارتفاعات منخفضة (دورين) وبشكل ينسجم مع المناطق المحيطة .
وفيما يتعلق بالارتدادات، جرى إقرار وضع منطقة فاصلة بين طريق الملك خالد والمباني المطلة عليه بواقع 50 متراً، ووضع ارتداد على جميع حواف الأودية بما لا يقل عن 50 مترا يتم تشجيرها وتنسيقها وتخصيصها كحرم للأودية.
واشتملت ضوابط البناء في المشروع على عمل جسور على الشوارع التي تمر فوق الأودية للسماح بمرور مياه السيول دون السماح بدفنها، وتولي المطور مسؤولية تنسيق المواقع بالنسبة للأودية الموجودة داخل المخطط بما يضيف نواحي جمالية ولا يعوق سريان مياه السيول، ومراعاة عدم إجراء أية تعديلات على الحواف الطبيعية لتلك الأودية.على أن يكتمل إنشاء كامل المشروع خلال ثماني سنوات من تاريخ اعتماد الفكرة النهائية للمشروع .

32 ألف نسمة في مشروع "تعمير"

وعلى أرضها الواقعة في منطقة الملقا غرب طريق الملك خالد وضمن نطاق بلدية محافظة الدرعية والبالغة مساحتها 2,2 مليون متر مربع، أقرت هيئة تطوير الرياض، الطلب الذي تقدمت به شركة تعمير القابضة للاستثمار للموافقة على تخطيط وتطوير الأرض وفقاً لمفهوم التطوير الشامل.
وتشتمل الفكرة التخطيطية للمشروع، تخطيط مناطق سكنية بأسلوب التطوير الشامل للأحياء النموذجية المتكاملة بما يسهم في استيعاب نحو 32 ألف نسمة وفق نمط تطوير للمشروع بكثافة بنائية المرتفعة.
ويعتبر استعمال الأراضي السكني هو الاستعمال الرئيسي في المشروع بنسبة 40 في المائة، مع ما يرافقه من استعمالات تجارية بنسبة 7 في المائة، مناطق مفتوحة ومنتزهات وساحات عامة بنسبة 23 في المائة، إلى جانب 30 في المائة للخدمات العامة والطرق والمرافق العامة، بحيث لا تقل النسبة العامة المقتطعة للتخطيط من إجمالي مساحة المشروع عن 53 في المائة لصالح الخدمات والمرافق العامة والطرق والساحات والحدائق والمناطق المفتوحة و47 في المائة للتطوير العمراني.

سكني
تجاري
خدمات عامة
مناطق مفتوحة ومنتزهات وساحات عامة
الطرق والمرافق العامة
40 %
7 %
9 %
23 %
21 %
47 %
53 %

وتضمنت ضوابط المشروع، تخصيص نسبة مخصصة للعمائر السكنية (الشقق) بما لا يتجاوز 30 في المائة من إجمالي المساحة المخصصة للاستخدام السكني في المشروع، فيما يشمل الباقي فللا سكنية وتاون هاوس (مباني متلاصقة).
كما جرى إجراء تعديلات على الأنظمة الخاصة بارتفاعات المباني المعتمدة في المنطقة بحيث يسمح بالحد الأقصى للارتفاعات للعمائر السكنية ( الشقق ) بعشرة أدوار، وبدورين للفلل السكنية، وثلاثة أدوار للوحدات السكنية المتلاصقة، بينما سمح بارتفاع للمبنى التجاري على طريق الملك خالد يصل إلى أربعة أدوار.
وسيتم حصر المباني المرتفعة (أعلى من ثلاثة أدوار) في المنطقة المركزية للمشروع وهذه الارتفاعات لن تؤثر في المناطق المحيطة باعتبارها تقع داخل المشروع، وستظل المناطق الواقعة على أطراف المشروع ذات ارتفاعات منخفضة (دورين إلى ثلاثة أدوار), وبشكل ينسجم مع المناطق المحيطة، وسيكتمل إنشاء كامل المشروع خلال ثماني سنوات من تاريخ اعتماد الفكرة النهائية للمشروع.

استعمالات متعددة في مشروع "السعدان"

وفي الإطار ذاته أقرت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض، الطلب الذي تقدمت به مجموعة السعدان للموافقة على تخطيط وتطوير أرضها الواقعة شرق مدينة الرياض على طريق الملك عبد الله بن عبد العزيز بحي اشبيليا والبالغة مساحتها 534,573 مترا مربعا.
ويحتوي المشروع على 6924 وحدة سكنية جميعها تمثل شققا سكنية. ويتوقع أن يستوعب نحو 34,620 نسمة على افتراض متوسط عدد الأشخاص في الوحدة السكنية 5 شخص/ وحدة سكنية .
وقد اشتملت ضوابط المشروع على أن يكون "الاستعمال المختلط" هو استعمال الأراضي الرئيسي للمشروع، إلى جانب مع ما يرافقه من استعمالات سكنية ومكتبية وفندقية، فيما حددت النسبة العامة للتخطيط كما يلي.

سكني
خدمات عامة ومناطق مفتوحة ومنتزهات وساحات عامة وطرق ومرافق عامة
35 %
65 %

وفيما يتعلق بارتفاعات المباني، فقد أقرت الهيئة إجراء تعديلات على الأنظمة الخاصة بارتفاعات المباني المعتمدة للمنطقة بما يسمح بارتفاعات للأراضي الواقعة في المشروع على طريق الملك عبد الله بن عبد العزيز بمعدل (دور أرضي+ 9 طوابق ) وذلك للاستعمال الفندقي والشقق الفندقية فقط، وارتفاع (دور أرضي + 5 طوابق ) للاستعمال المكتبي فقط، فيما سمح للارتفاع المركز التجاري الواقع على طريق الملك عبد الله بن عبد العزيز بـ (دور أرضي + 3 طوابق )، وتتدرج الارتفاعات في المنطقة المركزية من المشروع من ( دور أرضي + 5 أدوار ) إلى (دور أرضي + 7 أدوار ) وذلك للاستعمال السكني ( شقق سكنية ) فقط .
وسيتم في المشروع تشييد أنفاق موحدة للمرافق، فيما يتولى المطور مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة المشروع بشكل كامل ومستمر، على أن يكتمل إنشاء كامل المشروع خلال خمس سنوات من تاريخ اعتماد الفكرة النهائية للمشروع.

"أريز" تطور 3 كم2 في حي الرمال

وعلى الصعيد ذاته، أقرت الهيئة الطلب الذي تقدمت به شركة أريز العربية المحدودة للموافقة على تخطيط وتطوير أرضها البالغة مساحتها بمساحة 3,000,000 متر مربع والواقعة في حي الرمال إلى الشرق من مطار الملك خالد الدولي بمسافة تمتد نحو 700 م.
واشتملت فكرة المشروع التخطيطية على تخطيط منطقة كبيرة في شمال شرق مدينة الرياض ، تضم نوعيات مختلفة من الإسكان ( فلل وشقق) يتوقع أن تستوعب 23,500 نسمة بكثافة سكانية عامه تصل إلى 78شخصا في الهكتار، إضافة إلى مركز تجاري ومركز طبي لخدمة السكان، مع توفير الخدمات العامة المطلوبة من حدائق ومناطق مفتوحة ومدارس ومساجد. وقد جرى السماح بتعديل استعمال أرض المشروع من استراحات إلى استعمال سكني، واعتباره الاستعمال الرئيسي مع ما يرافقه من استعمالات تجارية وخدمات عامة وذلك وفق النسب التالية كحد أقصى من المساحة الإجمالية للمشروع:

سكني
تجاري
خدمات عامة
مناطق مفتوحة ومنتزهات وساحات عامة
الطرق والمرافق العامة
40%
7%
9%
23%
21%
47 %
53 %

كما جرت الموافقة على إجراء تعديلات على الأنظمة الخاصة بارتفاعات المباني المعتمدة للمنطقة على النحو التالي:
* تسعة أدوار لارتفاع العمائر السكنية (الشقق).
* دوران لارتفاع المبنى التجاري.
* أربعة أدوار لارتفاع مبنى المركز الطبي.
* تنحصر المباني المرتفعة (العمائر السكنية) وبارتفاع من 3 أدوار إلى 9 أدوار في المنطقة المركزية للمشروع، وهذه الارتفاعات لن تؤثر في المناطق المحيطة باعتبارها تقع داخل المشروع على أن تظل المناطق الواقعة على أطراف المشروع ذات ارتفاعات منخفضة (دورين) وبشكل ينسجم مع المناطق المحيطة.
* الحد الأقصى لارتفاعات المباني على الطرق المحيطة إلى دورين، ماعدا المركز الطبي أربعة أدوار.
وسيتولى المطور مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة المشروع بشكل كامل ومستمر، على أن يكتمل إنشاء كامل المشروع خلال 6 سنوات من تاريخ اعتماد الفكرة النهائية للمشروع حسب الجدول الزمني المقدم من الشركة.

"اليمامة" تستوعب 53 ألف نسمة في العريجا

وفي ضوء المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض، وافقت هيئة تطوير الرياض على طلب شركة اليمامة للموافقة على تخطيط وتطوير أرضها الواقعة جنوب شرق مدينة الرياض في حي العريجا على طريق جدة السريع بمساحة 710,788 مترا مربعا.
وتنطلق فكرة المشروع التخطيطية من تطوير مجموعة من الوحدات السكنية بمساحات صغيرة لخدمة المناطق الغربية من المدينة، يغلب على نمطها التطويري الكثافة البنائية المرتفعة، حيث يقدر عدد السكان المتوقع في المشروع بنحو 53,360 ألف نسمة بكثافة سكانية عامة تصل إلى 751 شخصا في الهكتار.
وقد خصص المشروع 26 في المائة للاستعمال السكني والفندقي و4 في المائة للاستعمال التجاري، بينما خصص المشروع 70 في المائة لاستعمالات الخدمات العامة و المناطق المفتوحة والمنتزهات والطرق والمرافق العامة

سكني و فندق
تجاري
خدمات عامة و مناطق مفتوحة ومنتزهات وطرق ومرافق عامة
26 %
4 %

30 %
70 %

أما ارتفاعات المباني في المشروع، فقد أقرت الهيئة إجراء تعديلات على الأنظمة الخاصة بارتفاعات المباني المعتمدة للمنطقة بما يسمح للمشروع بارتفاع للعمائر السكنية (الشقق) يبلغ عشرة أدوار، بحيث تتدرج هذه الارتفاعات من أربعة أدوار إلى عشرة أدوار من جميع جهات المشروع (ماعدا جهة وادي لبن) حتى لا تؤثر في المناطق المحيطة.
كما جرت الموافقة على ارتفاع للفندق ضمن المشروع بواقع 12 دورا، وحد أقصى لارتفاع المبنى التجاري يبلغ دورين.
وسيخصص ضمن المشروع ارتداد يفصل المباني عن طرق جدة السريع بما لا يقل عن 40 مترا، تخصص للمناطق المفتوحة والمشجرة ومواقف سيارات، كما توضع منطقة عازلة لحماية حافة وادي لبن بمقدار 50 مترا, تتضمن مناطق مفتوحة ومشجرة وممرات مشاة.
وبدوره يلتزم المطور بالتطوير الشامل لكامل المشروع وأن يتولى المطور مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة المشروع بشكل كامل ومستمر، على أن يكتمل إنشاء كامل المشروع خلال ثماني سنوات من تاريخ اعتماد الفكرة النهائية للمشروع.

" ليمت ليس" تطور "الوصيل" بالملقا

أما شركة " ليمت ليس " إحدى شركات دبي القابضة، فقد أقرت الهيئة طلبها الذي تقدمت به لتخطيط وتطوير (مشروع الوصيل) على الأرض الواقعة بمنطقة الملقا شمال غرب مدينة الرياض وضمن نطاق بلدية الدرعية، البالغة مساحتها 14 كيلوا مترا مربع والواقعة غرب طريق صلبوخ.
ويحتوي المشروع على استخدامات سكنية وتجارية ومكتبية وفنادق, إضافة إلى مناطق مفتوحة وخدمات عامة تشمل مدارس ومستشفيات وجامعة، إلى جانب على 70 وحدة سكنية، يتوقع أن يستوعب نحو 355 ألف نسمة تصل مساحتها المبنية إلى نحو 15.9 مليون متر مربع.
وتشتمل فكرة المشروع التخطيطية على تخطيط مناطق سكنية بأسلوب خاص يعتمد مبدأ التطوير الشامل لأحياء نموذجية متكاملة، وهو ما تطلب استثناءات وتعديلات في الأنظمة المعتمدة لتخطيط منطقة الملقا من ناحية الكثافات وارتفاعات البناء وضوابط التطوير.
وشملت الاعتبارات والضوابط التخطيطية العامة للمشروع فيما يتعلق باستعمالات الأراضي، اعتبار الاستعمالات السكنية، بمثابة الاستعمال الرئيسي للمشروع مع ما يرافقها من استعمالات مكتبية وتجارية وذلك وفق النسب التالية كحد أقصى من المساحة الإجمالية للمشروع:

سكني
تجاري ومكتبي
خدمات عامة
مناطق مفتوحة ومنتزهات وساحات عامة
الطرق
والمرافق العامة
40 %
7 %
9 %
23 %
21 %

أما فيما يتعلق بارتفاعات المباني، فقد جرت الموافقة على إجراء تعديلات على الأنظمة الخاصة بارتفاعات المباني المعتمدة للمنطقة بحيث يسمح بالحد الأقصى لعدد الأدوار بالنسبة للعمائر السكنية (الشقق) والفنادق إلى 25 دورا, والمباني التجارية والمكتبية إلى أربعة أدوار, شريطة الالتزام بمعامل البناء ونسبة التغطية المحددة لكل نوع في الجدول أعلاه.
وسيتم ضمن المشروع حصر المباني المرتفعة في المنطقة المركزية للمشروع، على ألا تؤثر هذه الارتفاعات في المناطق المحيطة باعتبارها تقع داخل المشروع، وستظل المناطق الواقعة على أطراف المشروع ذات ارتفاعات منخفضة (دورين) وبشكل ينسجم من المناطق المحيطة، فيما لا تتجاوز ارتفاعات المباني على طريق صلبوخ، أربعة أدوار مع وضع منطقة فاصلة بين هذا الطريق والمباني المطلة عليه. ويتوقع أن يكتمل إنشاء كامل المشروع خلال عشرة سنوات من تاريخ اعتماد الفكرة النهائية للمشروع .

مشروع الحكير في الملقا

أخيراً وافقت الهيئة على الطلب الذي تقدمت به شركة فواز الحكير وشركاه للتطوير الشامل للأرض المملوكة للشركة والواقعة شمال غرب مدينة الرياض في منطقة الملقا ضمن نطاق بلدية محافظة الدرعية بمساحة 3,000,000 م2.
وجرت الموافقة على المشروع وفق عدد من الضوابط، تشمل فيما يتعلق باستعمالات الأراضي و النسبة التخطيطية، الالتزام باستعمالات الأراضي المخصصة لهذه المنطقة وهي الاستعمالات السكنية باعتباره الاستعمال الرئيسي مع ما يرافقه من استعمالات تجارية ومكتبية وذلك وفق النسب التالية كحد أقصى من المساحة الإجمالية للمشروع:

سكني
تجاري
ومكتبي
خدمات عامة
مناطق مفتوحة ومنتزهات وساحات عامة وطرق ومرافق العامة
40%
7%
9%
44 %
47%
53 %

وشملت الضوابط أن لا تقل النسبة العامة المقتطعة للتخطيط من إجمالي مساحة المشروع عن 53 في المائة لصالح الخدمات والمرافق العامة والطرق والساحات والحدائق والمناطق المفتوحة, و47 في المائة للتطوير العمراني.
كما جرت الموافقة على إجراء تعديلات على الأنظمة الخاصة بارتفاعات المباني المعتمدة للمشروع على النحو التالي:
* الحد الأقصى لارتفاع المباني المكتبية على طريق الملك خالد أربعة أدوار ونسبة تغطية 40 في المائة, والفلل السكنية داخل المشروع بارتفاع دورين.
* يتم حصر المباني المرتفعة في المنطقة المركزية من المشروع وبارتفاع لا يزيد عشرة 10 أدوار، وهذه الارتفاعات لن تؤثر في المناطق المحيطة باعتبارها تقع داخل المشروع وستظل المناطق الواقعة على أطراف المشروع ذات ارتفاعات منخفضة (بارتفاع دورين)، وبشكل ينسجم مع المناطق المحيطة.
وسيتم ضمن المشروع، إنشاء عمل جسور على الشوارع التي تمر فوق الأودية للسماح بمرور مياه السيول دون دفنها, وتولى المالك مسؤولية تنسيق المواقع بالنسبة للأودية الموجودة داخل المخطط بما يضيف نواحي جمالية ولا يعوق سريان مياه السيول، ومراعاة عدم إجراء أية تعديلات على الحواف الطبيعية لتلك الأودية، على أن يكتمل إنشاء كامل المشروع خلال 6 سنوات، وذلك حسب البرنامج الزمني المقدم من الشركة ، من تاريخ اعتماد الفكرة النهائية للمشروع.

شروح الصور
1- يتولى المطورون كافة أعمال تطوير المناطق السكنية الجديدة بما في ذلك الجوانب المتعلقة بالإدارة والتشغيل والصيانة.
2- تشتمل المناطق السكنية الجديدة إلى استعمالات سكنية وتجارية ومكتبية وفندقية وإدارية ومناطق مفتوحة ومتنزهات وساحات وخدمات عامة.
3- بلغ عدد المشاريع التي أقرتها هيئة التطوير سبعة مشاريع تتوزع بين أحياء: (الملقا، وإشبيلية، والرمال والعريجا).