ضوابط مراكز الرياض الفرعية.. شمولية في المعايير ومرونة في الإجراءات

اعتمدت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض، مبدأ التحول في التخطيط المستقبلي للمدينة من النمط الأحادي المركزي، إلى النمط اللا مركزي، وذلك من خلال إنشاء مراكز فرعية تكون بمثابة مناطق عمرانية ذات أنشطة وخدمات متنوعة، تستوعب نحو مليون نسمة في دائرة يصل قطرها إلى نحو 20 كيلومترا، وتحتضن معظم وظائف القطاعين العام والخاص، بما يشمل مختلف المراكز الإدارية والحكومية، والأنشطة الاقتصادية، والخدمات التعليمية والصحية والاجتماعية والثقافية والترفيهية.
وقررت الهيئة طرح مواقع المراكز الفرعية في منافسة عامة وفق معايير وضوابط تخطيطية تحقق الرؤية والأهداف الموضوعة لهذه المراكز، وتتميز هذه الضوابط بالمرونة لتتلاءم ورغبات المطورين ومتطلباتهم.

نمط التطور العمراني في مدينة الرياض

يتصف النمط العمراني الحالي لمدينة الرياض، بأحادية المركز والانتشار الأفقي، إذ يتركز التطوير بشكل طولي على ضفتي الطرق الرئيسية التي تربط مركز المدينة بالأحياء السكنية في الأطراف.
كان للنمو السريع الذي شهدته مدينة الرياض، أثر في تكوين شكلها الحالي من حيث توزيع المرافق العامة والمؤسسات الخدمية العامة والكثافة العمرانية وما يتبع ذلك من نشاط اقتصادي، فقد كانت عملية إنشاء الجهات والوزارات الحكومية وما يتبعها من مرافق عامة وخدمية التي انطلقت مع بداية الستينيات الهجرية السبب الأساسي في تمركز هذه الوزارات في وسط المدينة كما أسهم الازدهار الاقتصادي الذي شهدته بعض محاور المدينة خصوصا المحور الذي يربط المطار القديم بوسط المدينة والمحور الذي تلاه ويربط وسطها بشمالها في إكمال صورة مدينة الرياض كمدينة ذات مركز حضاري أحادي في وسطها ومحاور أساسية تشكل الأعصاب التجارية.

أحادية مركز المدينة

تأكد وضع مركز المدينة الواحد وترسخ مع مرور الأعوام، خصوصا أن المخططات الرئيسية التي وضعت لتوجيه نمو المدينة، انطلقت من مبدأ مدينة ذات مركز وحيد متوسط ومحور أساسي للنشاط الاقتصادي يمتد بين طريق العليا وطريق الملك فهد باتجاه الشمال ولم يلتفت إلى ضرورة إقامة مراكز فرعية في أطراف المدينة.
وأدى هذا النمط إلى مظاهر سلبية عديدة وإشكالات تعانيها المدينة، يأتي في مقدمتها كثافة الحركة المرورية من وإلى وسط المدينة مع تمركز الأنشطة الاقتصادية والإدارية المختلفة وتباعد الأحياء السكنية عنها، مما يضطر السكان لقطع مسافات كبيرة بين السكن والعمل أو مراكز التسوّق والترفيه في المدينة، حيث تشير الإحصاءات إلى أن سكان مدينة الرياض يقومون بنحو 5.5 مليون رحلة يومياً.
ومع غياب وسائط النقل العام، والاعتماد الكثيف على السيارة الخاصة، ازدادت كثافة الحركة المرورية على محاور الطرق الرئيسية، وأصبحت الاختناقات المرورية في أوقات الذروة ظاهرة يومية مألوفة في بعض المناطق. وتبعت ذلك مظاهر سلبية أخرى تمثلت في ازدياد التلوث الهوائي والضوضائي، إضافة إلى تفاقم الضغط على التجهيزات العامة، مثل شبكات المياه والكهرباء والصرف الصحي وغيرها.

احتياجات نمو متزايدة

في ظل نمو المدينة المستقبلي وتزايد عدد سكانها، فإن وسط المدينة ومحاورها الاقتصادية الحالية ستكون غير قادرة على تلبية احتياجات هذا النمو في توفير فرص العمل ومتطلبات الحياة اليومية، فضلاً عن عدم قدرتها على استيعاب متطلبات الرفاهية والراحة لسكان المدينة.
وإذا كانت المساحة العمرانية المطورة لمدينة الرياض اليوم، لا تتجاوز ألف كيلومتر مربع، ويعاني مركزها الرئيسي وأعصاب أنشطتها عدم القدرة على استيعاب المتطلبات والاحتياجات الوظيفية والمرورية، فإن المشكلة ستكون أكبر مع ازدياد حجم المدينة ووصول مساحتها المطورة إلى الضعف، مما يستدعي وضع استراتيجية فعالة لتطوير المدينة تتجاوز سلبيات الوضع القائم.
وفي ضوء ما سبق اعتمدت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض وضع المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض، لتحديد مسار التنمية ومعالجة القضايا التي تواجهها المدينة، والذي اعتمد على مبدأ التحول في التخطيط المستقبلي للمدينة من النمط الأحادي المركزي، إلى النمط اللا مركزي وذلك من خلال إنشاء مراكز فرعية تسهم في توزيع الأنشطة الاقتصادية والخدمات الإدارية والسكانية على المناطق السكنية الجديدة.

تخطيط وتطوير شامل

تبنت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض، ومن منطلق مسؤوليتها عن التخطيط والتطوير الشامل للمدينة، إعداد مخطط استراتيجي شامل للمدينة يهدف إلى إعداد خطة بعيدة المدى لقيادة وتوجيه التنمية الحضرية المستقبلية لمدينة الرياض، ووضع التصورات لمستقبل المدينة ومعالجة مختلف قضايا التنمية التي تواجهها المدينة.
يتضمن المخطط وضع رؤية مستقبلية للخمسين عاماً المقبلة لمدينة الرياض، وصياغة إطار استراتيجي للعشرين سنة المقبلة لقيادة التنمية الحضرية في جميع قطاعاتها من تخطيط حضري واقتصاد وإسكان وبيئة ومرافق عامة ونقل وسياسات حضرية وإدارة حضرية, إضافة إلى وضع خطط تنفيذية للسنوات العشر المقبلة، وذلك بالتنسيق مع كافة الجهات ذات العلاقة من القطاعين العام والخاص والسكان.

مخطط الرياض الهيكلي

يغطي المخطط الهيكلي الذي أعدته الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض ضمن نواتج المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض، الأراضي الواقعة داخل حدود حماية التنمية بمساحة تتجاوز خمسة آلاف كيلو متر مربع ويغطي احتياجات ما يقارب 7,5 مليون نسمة بحلول عام 1445هـ، ويعكس المخطط الجوانب المكانية والوظيفية للسياسات الحضرية المقترحة، كما يحدد المخطط توزيع استعمالات الأراضي الرئيسية والأنشطة ومراكز العمل و نظام النقل و شبكات المرافق العامة و المتطلبات البيئية والمناطق المفتوحة، ويعنى المخطط بوضع الخطوط الإرشادية التي تقود التنمية الحضرية المستقبلية بجميع جوانبها على مستوى المدينة.

مفهوم المراكز الفرعية

تعرف المراكز الفرعية بأنها مناطق عمرانية ذات أنشطة وخدمات متنوعة تراوح مساحتها بين 2 و2.5 كيلو متر، وتخدم ما يقارب 600 ألف إلى المليون نسمة في دائرة يصل قطرها لنحو 20 كيلومترا، تقدم لهم خدمات مدنية شاملة.

الرؤية المستقبلية للمراكز

ستقام هذه المراكز في قطاعات المدينة المختلفة، وتأتي في حجم المرتبة الثانية بعد مركز المدينة الأساسي، وستؤسس في ملتقى الطرق الأساسية والشريانية في المدينة، للإسهام في توزيع النمو المستقبلي للأنشطة الرئيسة في المدينة، ومن ثم تخفيف الضغط التنموي على مركز وسط المدينة، وتحقيق استدامة التنمية الحضرية، وتوزيع الوظائف وتيسير الوصول إليها من قبل سكان الأحياء الجديدة البعيدة عن مركز المدينة.

أهداف المراكز الفرعية

تمثل المراكز الفرعية نمطاً عمرانياً متقدماً ورؤية بعيدة المدى لتخطيط وتطوير المدينة، تساعد بمشيئة الله، على حل الكثير من القضايا الحرجة التي تسبب فيها التمدد غير المنظم للمدينة، ومن الأهداف والفوائد المرجوة من هذا النمط العمراني: مساندة مركز المدينة الحالي، دعم توجه الإدارة الفرعية نحو اللامركزية، توفير الأنشطة والخدمات للمناطق الفرعية الجديدة البعيدة عن وسط المدينة، خلق فرص وظيفية جديدة في قطاعات المدينة المختلفة، خفض معدل الرحلات المرورية إلى وسط المدينة، وتحسين البيئة الفرعية بشكل عام من خلال نموذج عالي الكفاءة والنوعية في تخطيط تلك المراكز.

وظائف المراكز الفرعية

تشتمل هذه المراكز على وظائف كل من القطاعين العام والخاص، ومن ضمنها احتضانها المراكز الإدارية والحكومية، الأنشطة الاقتصادية، المكاتب والشركات والبنوك، مراكز التسوق، والخدمات الاجتماعية والثقافية والترفيهية. وستضم المراكز الفرعية الجديدة الاستخدامات والوظائف التالية:

1- الوظيفة الإدارية
يشتمل كل من المراكز الفرعية الجديدة على مركز إداري يضم فروع الإدارات الحكومية والوزارات وهي (بلدية فرعية، فرع لإمارة منطقة الرياض، شرطة، دفاع مدني، بريد، مكتب اتصالات، إلخ.)، وستكون المراكز الفرعية بذلك مستهدفة من قبل الإدارات التي تريد تحقيق اللامركزية الإدارية وتبحث عن مواقع فرعية لها.

2- الوظيفة الاقتصادية
يوفر كل مركز حضري من المراكز الخمسة المعتزم إنشاؤها في مدينة الرياض، فرصاً واسعة لتركيز الأنشطة الاقتصادية المتنوعة التي يتميز بها وسط المدينة، والتي ستكون بذلك في متناول القاطنين في جوارها، دون تكبدهم معاناة الانتقال إلى مسافات بعيدة للوصول إلى احتياجاتهم.
ومن هذه الأنشطة المساحات التجارية والتسويقية والمكاتب والبنوك والشركات. كما يمكن أن يضم المركز مشاريع تطوير كبيرة الحجم نسبيا، تشمل المعارض والفنادق وأماكن التسلية وغيرها.
ويعد تمركز هذه الأنشطة الاقتصادية، بحد ذاته هدفاً أساسياً من أهداف التخطيط لهذه المراكز الجديدة، بحيث تكون الجدوى الاقتصادية المترتبة عنها، حافزاً أساسياً في جلب الاستثمارات وتوفير فرص العمل وإنعاش الأحياء الجديدة للمدينة.

3- الوظيفة السكنية
تلافياً لما يحدث في مراكز المدينة بشكل عام، من تحول مناطقها السكنية إلى أنشطة تجارية بحتة، بحيث تنعدم الحياة في هذا الوسط خارج أوقات العمل، ستوفر المراكز الفرعية الجديدة مساكن مخصصة لمختلف الشرائح الاجتماعية التي تفضل السكن بالقرب من المركز، وفق صيغ مختلفة تشمل العمارات السكنية بمستويات جيدة للتأجير أو التملك، الأمر الذي من شأنه جعل المراكز الفرعية غير معزولة عن المناطق السكنية المحيطة بها، بل سيتم تصميمها، بمشيئة الله، بطريقة تضمن الخصوصية والسلامة للأحياء المجاورة وتوفر التكامل معها.
فمن ناحية ستوفر المناطق السكنية المجاورة للمركز الحضري، وحدات سكنية متفاوتة الحجم بكثافات أقل للعائلات الكبيرة، بينما يوفر المركز كثافات سكانية عالية من خلال وحدات سكنية أصغر، تلبي حاجات شريحة من الأسر الحديثة التكوّن.

4- الوظيفة الثقافية والترفيهية
استحداث نشاطات ثقافية وترفيهية موجهة نحو جميع الطبقات والشرائح الاجتماعية، أحد الاحتياجات الملحة لسكان مدينة الرياض، وبشكل خاص لدى الأسر التي تقطن في الأحياء البعيدة عن وسط المدينة.
لذا يعتبر إيجاد مثل هذه المراكز الفرعية الجديدة، فرصة مناسبة لتوفير هذا النوع من الأنشطة. حيث سيضم كل من هذه المراكز أنشطة ثقافية متعددة كالمكتبات العامة، ومراكز لاحتضان المهرجانات والاحتفالات والمعارض الفنية والأنشطة الأخرى.
كما ستضم هذه المراكز تشكيلة من أماكن الترويح العائلي، ومتنزهات عامة وملاعب ومساحات خضراء، تجعل من المراكز نقاط جذب ومقصداً لسكان القطاع الذي يخدمه المركز.

5- الوظائف التعليمية والصحية
ليس من الضرورة أن تكون مواقع المراكز الفرعية المقر الرئيسي لإقامة الجامعات أو الكليات الأهلية أو الحكومية، لكن هذه المراكز ستكون مهيأة لاحتضان مؤسسات تعليمية كبرى مثل المعاهد التقنية أو الكليات المتخصصة، إضافة إلى المراكز الصحية التي من شأنها إلى جانب خدمة سكان المركز والمحيطين به، خدمة القطاعات البعيدة عن وسط المدينة أيضاً، الأمر الذي سيسهم، بعون الله، في تلبية كافة احتياجات السكان، وتوفير مشقة تنقلهم إلى أماكن أخرى لقصد هذه الخدمات.

ضوابط المراكز التخطيطية

أقرت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض، الضوابط التخطيطية للمراكز الفرعية في مدينة الرياض، وإعادة تحديد مواقعها داخل قطاعات مدينة الرياض، وطرح تلك المواقع في منافسة عامة وفق المعايير والضوابط التخطيطية لها.
واشتملت الضوابط التخطيطية للمراكز الفرعية على تحديد الاشتراطات الخاصة باستعمالات الأراضي، وكثافات التطوير، وارتفاعات المباني، إضافة إلى المبادئ والإرشادات المتعلقة بالتخطيط والتصميم العمراني للمراكز الفرعية. وذلك كما يلي:

(أ) نطاق السكان المخدومين وحجم التوظيف
يجب أن يخدم كل مركز فرعي بحلول عام 1445هـ منطقة فرعية يصل عدد سكانها من 600 ألف نسمة إلى مليون نسمة، وأن تتوافر في هذا المركز الخدمات والأنشطة العالية المستوى اللازمة لسكان كل قطاع.
يجب أن يتوافر في كل مركز عدد من الوظائف وفرص العمل التي تتركز في قطاعات التجارة والمكاتب والخدمات التعليمية والصحية والترفيهية.

(ب) الكثافة السكنية العامة
تكون الكثافة السكنية العامة مابين 30 و35 وحدة سكنية / هكتار.

(ج) استعمالات الأراضي وأنظمة البناء
يجب ألا تقل نسبة المساحة المخصصة للاستخدامات العامة عن 50 في المائة من المساحة الإجمالية للمركز الفرعي، بحيث تتضمن تلك النسبة: المساحات المخصصة للمركز الإداري، الخدمات العامة، المناطق المفتوحة، الطرق، ومواقع المرافق العامة بما فيها محطة رئيسية للنقل العام.
يجب أن يكون الحد الأقصى لنسبة تغطية الأرض 50 في المائة من مساحة كل قطعة يُرغب في تطويرها داخل المركز.
تكون الضوابط الخاصة بنسب استعمالات الأراضي ونسبة التخطيط للمركز الفرعي ، والحد الأقصى لمعامل البناء لكل قطعة أرض يرغب في تطويرها داخل المركز وفقاًً للجدول التالي:
بهدف تشجيع مبادرات القطاع الخاص لإقامة مشاريع متميزة داخل المراكز الفرعية، وتقديم الحوافز للمستثمرين، فإنه يمكن السماح بزيادة عدد الأدوار إلى أكثر من 12 دورا، على أن يتم تقديم الطلبات الخاصة بذلك إلى الهيئة العليا لأخذ الموافقة عليها.

(د) البنية التحتية
يتحمل القطاع الخاص بما فيهم الملاك تطوير كامل البنية التحتية بما فيها: الأرصفة، التشجير، الإنارة، السفلتة، شبكات الكهرباء، المياه، الصرف الصحي، وتصريف السيول لكامل مخطط المركز الفرعي، وأن يكون ذلك وفقاً للمواصفات الفنية المعتمدة من الأجهزة المختصة.

(هـ) شبكة الطرق والنقل العام والمواقف وحركة المشاة
يجب توفير شبكة طرق محلية ذات كفاءة عالية وتدرج هرمي واضح.
يجب ربط شبكة الطرق المحلية على نحو ملائم بشبكة الطرق الشريانية الرئيسية للمدينة وعلى أن يوفر ذلك سهولة الدخول والخروج من وإلى المركز الفرعي، كما يجب التقليل من أي تأثيرات قد تحدث على البيئة المحيطة بالمركز.
يتم تأمين مواقف للسيارات بواقع موقف سيارة واحدة لكل 25 مترا مربعا من الاستعمالات المكتبية والتجارية، وموقف لكل وحدة سكنية.
يجب أن يكون لكل مركز فرعي نظام نقل عام بطاقة عالية، بما في ذلك توفير مركز للنقل العام يتم ربطه بشبكة النقل العام في المدينة.
يجب توفير شبكة لممرات المشاة تربط جميع الأنشطة الرئيسية وتوفر البيئة الآمنة والمميزة لاستخدامها.

(هـ) التصميم العمراني
ينبغي عند إعداد المخططات التفصيلية للمركز أن يقوم الملاك أو المطورون بإعداد قواعد إرشادية للتخطيط والتصميم العمراني بحيث تشتمل على: مبادئ التصميم العمراني، الضوابط التصميمية الخاصة بالخصوصية، السلامة، لوحات الإعلانات، التشجير، وتنسيق المواقع، وذلك وفق المعايير التي تتجانس مع هذا النوع من التطوير المتميز على مستوى المدينة.

المخططات الهيكلية المحلية التصورية

تم إعداد مخططات تصورية لثلاثة نماذج من المراكز الفرعية، وهذه النماذج و المخططات توضح للملاك والمطورين الأفكار التخطيطية والتصميمية والتصورات العامة التي يمكن أن تكون عليها تلك المراكز بعد تنفيذها، وستستخدم تلك المخططات بشكل إرشادي للتخطيط التفصيلي لتلك المراكز، حيث توضح استعمالات الأراضي وشبكات الطرق وتوزيع الخدمات والمرافق العامة، بالإضافة إلى ضوابط التطوير والكثافات، وأسس التصميم العمراني التي يفترض تطبيقها في تلك المراكز من قبل المطورين.