الإيجارات أكبر العوامل المسببة للتضخم في السعودية
ارتفعت في الفترة الأخيرة معدلات التضخم في دول مجلس التعاون ومن ضمنها المملكة. وكان لتصاعد تكاليف السكن والتي تشكل الإيجارات أهم مكوناته أبرز الأثر في رفع هذه المعدلات. وتطلق مصلحة الإحصاءات العامة والمعلومات على مجموعة السكن مسمى مجموعة الترميم والإيجار والوقود والمياه. وتأتي هذه التسمية من البنود المكونة لمجموعة السكن وهي الإيجارات والوقود والمياه والكهرباء والصرف الصحي. وتوفر مصلحة الإحصاءات العامة والمعلومات بيانات مقتضبة عن تقلبات الأرقام القياسية لتكاليف المعيشة في تقاريرها الشهرية المنشورة على الشبكة العالمية.
يعتقد بعض المراقبين أن بيانات مصلحة الإحصاءات لا تمثل الواقع تماماً وأنها تقلل من نسب الارتفاع، فقد ظلت معدلات ارتفاع تكاليف مجموعة السكن مستقرة لعدة سنوات رغم تحرك بعض مكوناتها وتعدد مدن القياس مما يثير التساؤلات عن دقة هذه البيانات. ورغم كل الانتقادات الموجهة لبيانات المصلحة، تظهر بيانات الأسعار التي تصدرها ارتفاعات قوية في تكاليف السكن والإيجارات على وجه الخصوص خلال الفترة الأخيرة. وبلغت الزيادة في تكاليف السكن لشهر سبتمبر نسبة 11 في المائة مقارنةً بالشهر نفسه من العام الماضي. وكان الدافع الرئيسي لزيادة تكاليف السكن هو ارتفاع تكاليف الإيجارات بنسبة 13.7 في المائة. وتقيس هذه النسبة متوسط ارتفاع تكاليف الإيجار لستة عشر مدينة رئيسة من مدن المملكة.
ويبين الشكل المرفق أن تكاليف مجموعة السكن ظلت مستقرة لعدة سنوات وحتى نيسان (أبريل) 2005م، ثم بدأت بالارتفاع التدريجي حتى شهر مايو 2006م. وبعد ذلك، تسارع نمو معدلات تكاليف هذه المجموعة حتى الوقت الحالي. وبلغ معدل الارتفاع 4.3 في المائة في فترة الأشهر الثلاثة المنتهية في أيلول (سبتمبر) من عام 2007م، ويمثل هذا الارتفاع معدل نمو سنوي مركب مقداره 18.2 في المائة. وتؤكد وتيرة معدلات النمو المسجلة أخيرا أن تكاليف السكن تسير في اتجاه متسارع وأنها مرشحة في حالة استمرار الاتجاه التصاعدي للوصول إلى 20 في المائة خلال العام المقبل.
أسباب ارتفاع الإيجارات
يقف العديد من العوامل وراء ارتفاع الإيجارات، حيث تنقسم هذه العوامل إلى قسمين رئيسين الأول متعلق بالطلب والثاني متعلق بالعرض. وأهم العوامل المتعلقة بالطلب هي:
1- ارتفاع معدل النمو السكاني في المملكة، والذي يصل إلى 3 في المائة سنوياً. وتتجاوز معدلات النمو السكاني في المراكز الحضرية الرئيسية معدل النمو العام للسكان. فتوفر فرص العمل والخدمات العامة والخاصة في المدن الرئيسية يستقطب الهجرة من داخل المملكة وخارجها. كما تلعب التركيبة السكانية دوراً كبيراً في رفع الطلب على المساكن. فارتفاع نسبة الشباب وصغار السن في التركيبة السكانية يرفع معدلات نمو الطلب على الوحدات السكنية بمعدلات تفوق معدلات النمو السكاني.
2- ترفع معدلات النمو الاقتصادي مستويات الطلب على الخدمات والسلع، والتي يتطلب توفيرها استخدام عدد متزايد من الوحدات العقارية والعمالة الأجنبية. كما تزاحم مشاريع البنية التحتية الحكومية القطاع الخاص على مدخلات إنشاء المساكن مما يدفع بأسعار هذه المدخلات إلى أعلى.
3- ترفع معدلات النمو القوية دخول شريحة كبيرة من السكان وتمكنهم من الحصول على مساكن أفضل أو أكبر أو أحدث مما يؤدي إلى ارتفاع الطلب.
4- يلعب التغير في الأذواق دوراً مهماً في تغيير مستويات الطلب على المساكن. وشهدت الأذواق تغيرات مهمة خلال العقود الماضية. ومن أهم التغيرات التي حدثت انتقال السكان السعوديين من أوساط المدن إلى ضواحيها، ورغبة الأجيال الصاعدة الاستقلال في مساكنها، وارتفاع الطلب في السنوات الأخيرة على ملكية الاستراحات والذي أضاف مقداراً قوياً من الطلب على الأراضي. ورفع التغير في الأذواق مستويات الطلب على الوحدات أو على الأراضي منخفضة السعر مما دفع بأسعارها إلى الأعلى.
5- رفع نمو الطلب على مواد البناء في الدول المجاورة للمملكة وبعض دول العالم أسعار مدخلات البناء مما أدى إلى ارتفاع تكاليف إنشاء الوحدات السكانية.
أما من جانب العرض فقد أدت عوامل متعددة إلى ازدياد الفجوة بين مستويات الطلب على الوحدات المستأجرة والوحدات المعروضة، وأهم تلك العوامل:
1- ارتفاع تكاليف إنشاء الوحدات السكانية سواءً تكاليف مواد أو تكاليف عمالة أو خدمات مساندة.
2- ارتفاع تكاليف الأراضي.
3- بعض الأنظمة البلدية التي ترفع تكاليف إنشاء الوحدات السكانية كالحدود الدنيا للمساكن، وحصر بناء الشقق بالشوارع الرئيسة والحدود القصوى لارتفاع المباني السكنية.
4- تقاعس عدد كبير من الملاك عن صيانة ممتلكاتهم مما عجل في تردي نوعية المباني السكنية المؤجرة وجعل البعض منها غير صالح للسكن.
5- ارتفاع العائد على المباني المستغلة لأغراض تجارية مقارنةً بالوحدات المخصصة للاستعمالات السكنية.
6- انخفاض معدلات إقراض صندوق التنمية العقارية في الفترة التي سبقت الطفرة الحالية مقارنةً بمستويات الطلب. فقد كان صندوق التنمية العقارية يوفر قروضاً لنحو ربع الوحدات السكنية المنشأة في السابق بينما انخفضت مساهمته في الأعوام السابقة للطفرة الحالية إلى أقل من 10 في المائة من الوحدات المنشأة.
7- وجود عوائق قانونية وتنظيمية لتملك الشقق السكنية في بعض المناطق، والتأخر في إصدار نظام الرهن العقاري.
8- سلوكيات بعض المستأجرين السلبية كعدم الالتزام بدفع الإيجار أو التأخر في دفعه، وتسببهم في أضرار وتلفيات للوحدات السكنية المستأجرة، مما ثبط الاستثمار في العقار خصوصاً في السنوات السابقة للطفرة الحالية.
نتائج ارتفاع الإيجارات
تشير أساليب التحليل الكمي إلى أن مجموعة السكن تشكل نحو 20 في المائة من إجمالي تكاليف المستهلك. وبإجراء عملية تقييم بسيطة لتأثير مجموعة السكن المباشر على تكاليف معيشة المستهلك في السنة المنتهية في أيلول (سبتمبر) 2007م، نجد أنها رفعت تكاليف المعيشة بنسبة 2.2 في المائة حسب بيانات مصلحة الإحصاءات العامة والمعلومات. ويشكل هذا الارتفاع 45 في المائة من إجمالي التضخم المسجل في المملكة لشهر أيلول (سبتمبر) 2007م مقارنةً بالشهر نفسه من العام الماضي. وترتفع مساهمة تكاليف السكن بالنسبة للشرائح السكانية منخفضة الدخل، حيث يشكل السكن لها أهمية نسبية مرتفعة. وتنفق الأسر منخفضة الدخل نسب كبيرة قد تصل إلى 40 في المائة من إنفاقها على السكن، مما يعني تضاعف تأثير ارتفاع التكاليف السلبي على هذه الأسر. وتؤثر تكاليف إيجارات الوحدات التجارية بشكل غير مباشر في تكاليف السلع والخدمات الأخرى، حيث تشكل تكاليفها جزءا مهماً من تكاليف الأعمال مؤديةًً في حالة ارتفاعها إلى زيادة تكاليف السلع والخدمات كافة والتي تقود بالنهاية إلى ارتفاع عام في الأسعار. ولا تتوافر معلومات رسمية عن معدلات ارتفاع إيجارات الوحدات التجارية ولكن هناك شواهد كثيرة على ارتفاعها. ومما سبق، يمكن بسهولة الاستنتاج أن ارتفاع الإيجارات التجارية والسكنية قد تسبب بما لا يقل عن نصف معدلات التضخم خلال العام المنتهي بشهر أيلول (سبتمبر) 2007م.
إن ارتفاع تكاليف الإيجارات بنسب تفوق ارتفاع الأجور وكثرة المستأجرين يتسبب في انتقال للثروة والدخل من الشرائح السكانية الأقل دخلاً إلى ملاك العقار، وبذلك تتدنى مستويات معيشتهم. وقد يؤدي إلى بروز معضلات اجتماعية كالاحتكاكات بين الملاك والمستأجرين. وإذا ارتفعت الإيجارات بشدة فقد تولد مشكلات اجتماعية أخرى كارتفاع ظاهرة السكن العشوائي، وتزايد عدد الأسر والأفراد الذين يجدون صعوبة كبيرة في تأمين مأوى لهم أو لعائلاتهم، كما قد ترتفع معدلات الجريمة والعنوسة.
وتجدر الإشارة إلى أن تكاليف الإيجارات خلال الأشهر الأربعة المنتهية بشهر أيلول (سبتمبر) 2007م ارتفعت بنسبة 6.3 في المائة وهو ما يمثل نسبة نمو سنوية مركبة تبلغ20 في المائة. وتفوق هذه النسبة معدلات ارتفاع الأجور التي تشكل الجزء الأكبر إن لم يكن الجزء الوحيد من دخول الشرائح السكانية منخفضة الدخل. وبهذا يؤدي ارتفاع الإيجارات إلى تراجع الدخول الحقيقية للمستأجرين. وتشكل الشرائح السكانية الأقل دخلاً الأغلبية الساحقة من المستأجرين والذين يشكلون بدورهم نحو نصف السكان.
وفي مجال الأعمال يثبط ارتفاع تكاليف الإيجارات الاستثمار المحلي والأجنبي مما يقلل معدلات النمو الاقتصادي ويخفض بالتالي فرص التوظيف. وتعاني الأعمال الصغيرة بدرجة أكبر من ارتفاع الإيجار بسبب ارتفاع مساهمته في التكاليف التي تتحملها وانخفاض قدرة ملاكها على تملك العقار.
الحد من ارتفاع الإيجارات في الأمد القصير
تتفاوت الايجارات ومقدار الزيادات فيها بين المدن والمناطق المختلفة في المملكة. ولهذا فإن معالجة معضلة الارتفاع الكبير في الإيجارات يختلف من مكان إلى آخر ويتطلب أحيانا حلولاً محلية، وتعاني المدن الرئيسية من حدة ارتفاع الإيجارات من باقي أرجاء المملكة. وهذا لا يمنع وجود بعض المدن الصغيرة التي تشهد ارتفاعات حادة في الإيجارات وتأتي في مقدمتها المدن التي تستهدفها مشاريع التنمية أو تعتبر قبلة لاستثمارات القطاع الخاص.
وللتغلب على الآثار السيئة لارتفاع تكاليف السكن ينبغي معالجة العوامل التي أدت إلى ارتفاع التكاليف. ولم تظهر هذه العوامل فجأةً ولكنها أتت من تراكمات خلال فترة طويلة من الزمن، ويتطلب حلها فترة طويلة من الزمن أيضا. وتتلخص أساليب التعامل طويل الأمد لحل مشكلة السكن في خفض الطلب أو زيادة المعروض من المساكن. ومن الصعب خفض مستويات الطلب، ولذلك يتطلب الحد من الارتفاع زيادة مستوى العرض لموازنته مع الطلب على المساكن عند مستوى أسعار معقولة. ويستغرق رفع مستويات العرض عدة سنوات قد تزيد على خمس وتتطلب حلولاً طويلة الأمد قد يتم التطرق إليها في مقال آخر. ولهذا من الأجدى العمل خلال فترة تقريب العرض من الطلب إيجاد حلول تخفف على الأقل من الآثار التضخمية لارتفاع الإيجارات. ومن هذه الحلول:
1- فرض قيود على الحدود العليا لنسب رفع الإيجارات كنسبة 5 في المائة مثلاً كحد أقصى سنوي. ويرى المؤيدون لفرض قيود على الإيجارات أن حرية وعقود الإيجارات تتحيز ضد المستأجرين بسبب إغفالها لتكلفة الانتقال من المساكن المرتفعة التي يتحملها المستأجر، سواء كان نشاطه تجارياً أو سكنياً. فهناك تكاليف نقل الأثاث وتغيير الجوار والقرب من العمل والمدارس أو الأقارب أو خسارة الديكورات والتصاميم الداخلية وتغيير العملاء، بينما لا يتحمل الملاك أي تكلفة سوى تكلفة بقاء الوحدات العقارية خاليةً بين فترات الإيجار، والتي تكون عادةً ما تكون قصيرة في فترات ارتفاع مستويات الطلب. والسبب الآخر الذي يصب في مصلحة الملاك هو حصولهم على معلومات عن المستأجرين من خلال عقود الإيجار أو خلال عمليات التفاوض على الإيجارات بينما لا يتوفر للمستأجرين أية معلومات عن الملاك، مما يعطي الملاك معلومات عن المستأجرين قد يستغلونها في عمليات التفاوض لرفع الإيجارات.
ويرى المعارضون لفرض قيود على معدلات رفع الإيجارات أنها تقف مانعاً لزيادة المعروض من المساكن المخصصة للإيجار. ولكن تجارب المملكة في السابق تدحض هذا الادعاء، فقد سبق للمملكة تطبيق مثل هذا الإجراء في السبعينيات من القرن الماضي عندما كان هناك شح في عدد المساكن المتوافرة للإيجار. ولم تمنع القيود المفروضة على نسب رفع الإيجارات إنشاء مساكن جديدة، بل شهدت مدن المملكة أكبر التوسعات في إنشاء المساكن. ولتشجيع الاستثمار في العقار يمكن قصر قيود الإيجار على المساكن الموجودة في الوقت الحالي والتي لم تتأثر بارتفاع تكاليف التشييد. ويفرض العديد من المدن العالمية قيوداً على معدلات رفع الإيجارات وذلك بسبب أزمات السكن الموجودة فيها. وتعاني المدن الكبيرة عادةً من معضلات كبيرة بسبب ارتفاع الإيجارات.
من جهةٍ أخرى لا ينبغي أن تكون القيود المفروضة على معدلات رفع الإيجار سرمدية، بل ينبغي قصر تطبيقها خلال فترة زمنية معقولة كفترة خمس سنوات وأن لا تشمل المساكن الفاخرة أو الكبيرة. وقد تحدد القيود على الوحدات السكنية التي تضم حداً أدنى من الوحدات السكنية كثلاث أو أربع وحدات.
2- توفير دعم مباشر للمستأجرين سواء كانوا موظفين في القطاع العام أو الخاص وذلك بدفع بدلات للسكن أو زيادة الموجود منها. ويمكن تبني برنامج أو برامج خاصة لدعم المستأجرين أو المحتاجين منهم أو وضع برامج عامة تدفع علاوات مؤقتةً لارتفاع تكاليف المعيشة، بحيث تراعي تلك البرامج الاختلاف في مستويات المعيشة بين الأماكن والمدن. ومن المتوقع أن يواجه تبني مثل هذه البرامج معارضة شديدة من بعض الجهات بسبب التعقيدات المتعلقة بتطبيقه أو ارتفاع تكاليفه. ويبدو أن تبني مثل هذا الحل أمر بعيد المنال ولكن لا ينبغي استبعاده خصوصاً في حالات محددة مثل الأسر الفقيرة أو شديدة الاحتياج.
3- تنظيم العلاقة بين المستأجر والمالك، والتي منها إعطاء فترة إنذار كافية قبل رفع الإيجار أو طلب الإخلاء. حيث يقوم بعض ملاك العقار برفع الإيجارات بنسب مرتفعة قبل وقت قصير من انتهاء عقود الإيجار وأحيانا لا يتم الإبلاغ إلا عند انتهاء العقد. ويضطر المستأجرون للقبول على مضض برفع الإيجارات، حيث يتطلب البحث عن سكن بديل في حالات ندرة المساكن فترةً من الزمن. ولهذا ينبغي منح المستأجر وقتاً معقولاً يستطيع فيه البحث عن سكن بديل، وارى من وجهة نظري الشخصية أن فترة ستة أشهر تعتبر كافية. كما ينبغي التخلي عن وسائل الإبلاغ الشفهية في رفع الإيجارات، وتبني وسائل الإبلاغ الخطية والتي توضح مقدار الزيادة في الإيجار وتاريخ سريانها أو طلب الإخلاء. ومن الأمور الأخرى التي لا يهتم بها بعض الملاك (أو تستغل لإجبار المستأجر على رفع الإيجار أو الإخلاء) هو وجود أعطال رئيسية في مساكنهم تنغص على المستأجرين معيشتهم والتي لا يهتم بإصلاحها الملاك (وليس هناك إلزام رسمي بتنفيذها) بسبب عدم تضررهم منها. ولا يخفى على أحد ضرورة تنظيم العلاقة بين المستأجر والمالك وأن لا تخضع عقود الإيجار لهوى أحد الطرفين بصورة مطلقة والتي تميل في الوقت الحالي لصالح الملاك.
يتحمل المستأجر جزءا من المسؤولية، حيث يركز المستأجرون في تفاوضهم مع الملاك على مقدار الإيجار ويغفلون عن البنود الأخرى المتعلقة بالسكن والتي لا تقل أهمية عن حجم الإيجار. فمن الأجدى للمستأجر السؤال عن سلوكيات المالك المتعلقة بالإيجار. وعلى المستأجر أيضا عند توقيع عقود الإيجار أن يكون أكثر وعياً وإدراكا لشروط عقود الإيجارات سواءً كانت سكنية أو تجارية. كما ينبغي للمستأجر السعي ما أمكن لتحديد نسب عليا لرفع الإيجار وكذلك طلب فترة زمنية معقولة قبل زيادة الإيجارات أو طلبات الإخلاء، وتحديد مسؤولية الإصلاحات المطلوبة في المباني والتي قد تعيق استخدامها. وفي الجهة المقابلة، يستطيع الملاك رفض طلبات المستأجرين وفي هذه الحالة يستطيع المستأجرون المفاضلة بين الملاك أو أن يكونوا على الأقل على بينةٍ من أمرهم.
تشير الارتفاعات الأخيرة في تكاليف الإيجارات إلى بروز اتجاه تصاعدي في مستواها. ومن المتوقع أن يكون ارتفاع الإيجارات احد أهم مصادر التضخم خلال الأعوام المقبلة إن لم يكن أهمها. وستتطلب السيطرة على التضخم ضرورة السيطرة على تكاليف الإيجارات. لهذا ينبغي مراقبة حركة تكاليف الإيجارات خلال الأشهر القليلة المقبلة واتخاذ إجراءات طويلة الأمد ومؤقتة لوقف الارتفاعات الحادة في نموها أو على الأقل خفض تلك المعدلات.